楼市再度降温 这三个城市走出独立行情

7月作为传统的销售淡季，楼市必然会再次降温。

CRIC数据显示，7月份监测的30个重点城市成交面积为1723万平方米，环比下降17%，同比下降34%。环比趋势结束了5月以来的上涨趋势。

重点30个城市中，成交面积同比上涨的只有上海、深圳、成都，环比上涨的城市只有7个，分别是上海、深圳、成都、Xi安、合富、东莞、福州。

上海、深圳和成都成为7月份仅有的三个环比增长的城市。

1-7月，30城累计成交量同比下降46%，接近“腰斩”。

截至7月，30个城市累计成交全部为负增长。其中，重庆的累计跌幅最高，为73%，成都和Xi安的跌幅均为11%，成为30个城市中仅有的两个跌幅低于20%的城市。

当地房地产市场仍面临巨大压力。最近政治局会议明确“因城施策，充分运用政策工具箱”。预计核心一二线城市调控政策有放松空间。

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上海成交创年内新高

一线城市7月成交297万平方米，环比分别上涨4%和6%。

其中上海成交量最高，成交面积134万平方米，高于北京和广州的总和。从增速来看，上海和深圳均出现环比正增长，涨幅较大，北京和广州热度有所下降。其中，广州市场仍处于低位筑底阶段。

深圳的表现也较为亮眼，7月成交面积环比分别增长15%和14%。

30个重点城市中，3个城市环比上涨，一线城市占两席。

在一线城市中，上海最为典型。

上海在疫情后已经重启两个月，供需的双增长也显示了这座城市的韧性。

7月份，上海新建商品住宅成交面积达134万平方米，为2021年以来单月最高，环比上涨48%，同比上涨72%。从环比涨幅来看，上海自5月份以来出现环比上涨。

从供应量来看，上海可谓是持续放量。7月份三批新房上线供应，新增供应112万平方米，环比增长5%，累计环比增长12%。

其中，三批集中供应房源共涉及40个项目，备案价格超过10万元/平方米的项目多达5个，约占总面积的12.2%。

这部分房源入市，撬动了上海高端需求的释放，推动整个楼市回暖。受此影响，7月份上海商品房成交金额达888亿元，同比增长109.6%，达到近5年来单月最高成交。

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成都、西安楼市修复

26个二三线城市市场热度稳中有降，环比下降21%，同比下降39%。前7个月累计同比下降48%，明显多于一线。

即便如此，还是有城市脱离了独立市场，比如成都。

2022年以来，成都楼市快速回暖，回暖指日可待。7月，成都商品房成交面积达168万平方米，环比增长31%，同比增长7%。单月成交面积甚至超过上海，全国领先。

2021年下半年以来，受全国市场环境影响，成都市场同步下行，但成交量并未出现明显下滑，成交面积基本维持在100万平方米以上。今年5月，成都连续两次放松房地产政策，随后市场加速回暖。6月份，公司的交易面积

去污率提升，受益于530政策利好持续发酵。市场上叠加了路虎生态城、保利中央广场、保利天府时区等一圈改善板块，弥补了之前的供应缺口，也抬高了全市的平均去化率。

成都二手房市场也走出独立行情。

3月成都二手住宅成交量破万套，4月、5月稍有回落，但依旧维持在1.2万套以上的高位，6月成都二手房市场交易尤为活跃，突破1.6万套，7月成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比增386.1%，创下近10年新高。

实际上，成都房地产市场规模优势来自于强大的人口支撑。截止2021年末，成都常住人口达到2119万，是中国第四人口大市。

2015年以前，成都是全国唯一一个市场规模达2千万平方米的城市，成交面积排名常年稳居国内第一。2018年-2021年，受供应缩量、调控加码等多重因素影响，成都商品住宅成交规模下滑至1500万平方米上下，全国排名保持在前10位。

今年上半年，成都GDP达到9965.55亿元，位列全国第七位。
其“兄弟”省会城市西安楼市也在快速修复。6月新建商品住宅成交面积同环比齐增20%以上，7月新建商品住宅成交面积环比增10%，同比微降4%。

实际上，对比成都，西安基本面稍显弱势，但这两年抢人方面也比较突出。尤其是2018年，西安迁入人口高达76.5万人，其中人才落户接近50万人，占比达到60%。

3

9成城市不及去年同期

无锡同比下降幅度最高达到了83%，7月成交面积只有22万平方米。此外，长沙、徐州、福州和海口等7个城市成交面积同比下滑幅度也在60%以上。

从前7月累计成交面积来看，杭州、重庆、徐州、常州、无锡和厦门7个城市降幅超60%以上，比如，杭州前7个月累计下滑了63%，重庆下降73%。

实际上，购房者信心仍在低位，这是市场行情低迷的主要原因。

从率先复苏的城市来看，宽松的政策对市场复苏起到了很大的促进作用，结合目前从中央到地方多举措保交楼，稳定房地产市场，市场信心将进一步得到修复。

7月28日，政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”，这意味着下行压力较大的城市调控政策尚有松绑空间，后续购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。市场下行压力更大的弱二线和三四线城市进一步打好救市“组合拳”。

政策暖风之下，房地产市场有望筑底回稳，成交同比跌幅或将有所收窄。

往往面对下行周期，也是检验城市底色的时候。

分化仍然是未来楼市发展的关键词，比如上海、成都、杭州、西安等城市，市场热度将惯性延续，成交缓慢复苏直至回暖。救市政策力度加码的城市，短期利好刺激或将拉动成交稳中有升。郑州、武汉此类行情低迷的城市，短期市场观望情绪难以缓解，成交或将进入下降通道。而更多的三四产城市，还将艰难探底。