“保教楼”释放积极信号 楼市企稳或回暖

“包教楼”第一次被写进政治局文件。7月28日，中央政治局会议明确提出压实地方责任、保角楼、稳民生的思路。

与此同时，银监会表态，千方百计推动“楼宇保证交付”。随后郑州、宁波、咸阳等城市召开房地产座谈会，“一楼一策一专班”解决行业问题，实行保底交付。

目前无论从城市方面还是房企方面，都有具体措施出现。

例如，郑州提出了房地产救助专项基金的设立和运营方案，暂定规模为100亿元。

为了实现“自救”，房地产企业也在积极引入和接管金融机构。最近，中国华融与阳光集团签署了纾困战略合作协议，以化解房地产市场的风险。

财产担保将成为未来一段时间的监管重点。事实上，在“物业担保”的背后同时采取多项措施，对于恢复当前楼市的信心会起到非常重要的作用。受此带动，楼市有望继续企稳。

为了解决“停工”项目的影响，根据CRIC的研究，郑州、武汉、苏州、天津等城市积极落实了确保建筑物交付和稳定民生的措施，并提出了切实可行的解决方案并推动其实施。

目前主要涉及四个方面：

一是设立房地产专项救助基金。如郑州、武汉、南宁。

具体来说，郑州是在中心城市基金下设立的规模约100亿元的专项救助基金。专项救助基金的出资比例原则上不高于30%，救助项目仅限于未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。值得一提的是，郑州进一步明确了纾困项目的四种发展模式，涉及棚改、统贷统还、收购兼并、破产重组、租赁住房等。具体来说，并购主要针对资产大于负债的项目。破产重整主要针对那些体量大、债权债务复杂、后续投资资金较多、工程建设和销售出现问题的项目。

而武汉则由中国建设银行以湖北省为试点设立，纾困资金300亿元，用于收购有问题的项目，改造为公租房。例如，南宁预计将设立一个房地产稳定基金，计划初始规模为30亿元。

第二，派工作组督促项目尽快复工，比如苏州、重庆。

苏州各街道办事处、区级职能部门联合成立工作组进驻项目现场，督促项目尽快复工，监督工程质量，全面落实“一策一专一层”。再比如重庆，成立了房地产项目风险化解处置小组，安排房地产团队跟进项目建设进度，并封闭项目账户资金。

第三，返还未开工项目的土地款，比如赣州。甘州区政府决定购买绿地部分未开发地块，并根据建设进度向绿地返还近4亿元土地出让金用于项目建设。

第四，规范预售资金监管，适度放松，如苏州、天津。如天津规定，符合条件的项目可提前拨付预售监管资金，区分项目风险和企业群体风险，将创业企业的优质项目与企业自身分开。

此外，北京、成都、长沙也在积极协助业主、房企、金融机构拿出最佳解决方案，未来还将出台一系列政策措施。

面对流动性压力，房企也在积极“自救”

第二，债权人购买保险公司的优质项目。例如，在深圳市政府的协调下，中信集团收购了赵佳在深圳的四个项目，最大限度地保证了保险公司的优质项目能够如期交付。

第三，向投资者介绍拍卖项目公司的债权。如无锡翠竹房地产开发有限公司债权拟在阿里拍卖以10.05亿元起拍价转让，以尽快引入投资人继续建设无锡恒泰悦景府项目。

第四，合作开发项目由出资方接管。比如融创在蔡佳垫江和重庆万州的区域项目，将由出资方鸿恒收购，并成立一家城市公司，主导后续项目的开发建设。

尽管项目停工、停贷事件持续发酵，但业主的核心诉求是尽快复工，确保项目能如期交付。此前，五大行相继回应称，停贷涉及业主比例极低，银行房贷风险整体可控。

正如银监会表态，支持地方做好工作。

以此为代表，为化解房地产市场风险，促进问题房企有序出清，未来或将有更多金融机构将积极纾困出险房企、盘活不良资产。

实际上，为了将居民按揭贷款风险降到最低，银行业金融机构也在强化房地产行业风险管控。

典型如天津，商业银行全面强化房地产行业授信，比如，统计立项楼盘情况，包括是否结构封顶、是否有延期交房风险、负面舆情等；并通过实地走访问题楼盘，重点排查出险企业；严格审查房地产行业贷款，新楼盘立项愈加审慎。

为实现“保交楼”，各地以及金融机构和房企都释放出积极信号。

“复工”成为提振行业信心的关键词。目前，恒大集团多个项目已实现100%复工，比如珠三角公司下辖85家附属公司以及恒大山西省至少17个在建楼盘已100%复工。

聚焦城市层面，无锡已有5个项目宣布复工；宿迁同样有恒大悦澜湾等多盘宣布复工。

在“保交楼”政策支持下，问题项目复工有望加速推进，市场信心将得到最大提升，市场观望情绪将得到有效缓解，受此影响，房地产市场最困难的时刻即将过去，下半年楼市成交或将逐步回稳，尤其是核心一、二线城市，成交有望稳中有升。