民营企业等待一个好消息

2022-08-18 15:43
丁祖昱评楼市

这两天地产股涨了好久。

8月16日收盘，房地产开发板块整体上涨2.01%，其中93只股票上涨；8月17日，房地产板块再度强势上涨。

消息面上，据市场消息，监管层计划通过指定国企担保和承销示范房企人民币债券的方式，为这些房企提供流动性支持；监管层近日责成中债增信投资公司对房地产企业发行的中期票据进行“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

据媒体报道，示范民营企业涉及旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、新城控股集团。多家房企回应称，目前正在沟通，具体信息以公司公告为准。

在此之前，今年5月，碧桂园、龙湖、美的地产三家民企被监管机构评选为示范房企。然后新城控股和旭辉也加入了优质民营企业的名单，被允许通过信用保护工具发行人民币债券。

在支持房地产企业合理融资需求的大背景下，融资支持政策正在向民营房企倾斜。

房企资金压力没有明显改善。

8月15日，国家统计局发布1-7月房地产行业数据，其中商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%和28.8%，7月商品房销售规模在年中高位增长后回落。

在此背景下，1-7月，房地产开发企业到位资金仍处于低位，仅为8877亿元，同比下降25.4%。其中，7月份，房地产开发企业资金11923亿元，比6月份下降27.5%，比6月份下降25.8%。

大部分民营房企融资形势依然艰难。

从国内贷款来看，包括开发贷款、M&A贷款、委托贷款和信托贷款在内，7月份国内贷款仅为1224亿元，环比下降30.5%，同比下降36.8%。6月份房企国内贷款有所回升，但7月份增长趋势并未延续，而是回落至5月份之后的年内次低水平。

7月份，房地产开发企业资金(自筹资金)4271亿元，同比下降20.6%，比6月份加快3.1个百分点，环比增长30.7%。

值得注意的是，自5月16日起，碧桂园、龙湖、美的地产三家民营企业被监管层评选为示范房企，民营房企债券发行逐步恢复。此外，7月25日，证监会等三家机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务。

房地产公司的债券发行略有回升。审评委数据显示，包括公开市场债券发行和其他融资方式在内的其他到位资金，前7个月同比下降5.3%，至3448亿元，较前6个月下降2.5个百分点。其中，仅7月份就为445亿元，环比下降34.8%，同比上升16.1%。

但目前房企获取资金的渠道还是比较闭塞的。

从融资情况来看，7月房企融资环境并没有实质性改善。

CRIC数据显示，7月份100家典型房企融资总额为522.88亿元，环比下降13.7%，同比下降62.9%。值得注意的是，这是住房融资额连续第四个月减少，住房融资难问题依然突出。

7月份，房企发行债券348.88亿元，环比增长10.3%，同比下降40.4%。国内债券发行占比超九成，达到319.7亿元，环比增长4.2%。其中，伊苏安克今年以来，国企发债融资占比持续上升，6月份集中度达到92%。7月，多家民营企业达成发行债券的交换要约。由此，国有房企发债融资占比降至56%，民营企业发债融资占比首次升至40%以上。

从房企发债利率来看，对于民企来说，由于7月份只有龙湖和滨江成功发债融资，发债利率降至6.66%。

接下来房企还是会面临很大的偿债压力，尤其是民营房企。

根据审评委的监测数据，8月份共有34只债券到期。剔除提前赎回，将有492亿元债券到期。与7月份偿债压力相比，债券到期量下降33.5%。

具体来看，房企单笔金额最高为金融街2015年发行的40亿元公司债，蓝光到期的1只公司债已经实质性违约。

此外，据CAIC统计，2022年第四季度，200家核心房企境内外债券到期总额约为1812亿元，其中境外债券约为617亿元。四季度共有1000亿的民营房企债券即将到期，海外债券约占43%。

尤其是今年10月，房企将再次迎来债券到期小高峰。预计将有近800亿债券到期，其中近500亿为国内债券。

今年8-12月，5家房企债券到期规模超过100亿元，到期总额约663亿元。

其中，恒大、R&F、阳光城出现不同程度的债务违约，中国铁建、保利发展年内仍有135亿元债券到期。此外，KJF还有近87亿元债券到期。最近，KJF已经开始积极出售资产来筹集资金。7月，以13亿港元出售了香港某项目公司50%的销售股份和股东贷款。

在近期销售端遇冷、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依然不容乐观，部分房企融资困难依然存在。

因此，政策支持对于房企的融资可谓及时雨。

重建市场信心在现阶段比什么都重要。

今年5月以来，监管层不断释放支持民营企业融资的信号，融资端呈现积极的一面。