二三线城市“楼保”加速行动:地方国企成主力军

各地在“保楼房交付、稳民生”方面也在积极行动。

8月19日，南宁住建发布公告称，南宁市近日拟设立稳定房地产基金，初始规模30亿元，重点投资房地产项目。8月15日、16日，浙江省湖州市、安徽省宿州市相继发文称，鼓励优质房企或国企收购兼并保险项目。此前，江西省信丰县、萍乡市、安徽省南陵县、浙江省泰顺县、河北省石家庄市、安徽省合肥市等地出台多种措施，全力推进问题房地产的解决。

从上述地方政府的动作来看，地方国企承担了问题建筑的主要盘活工作。

“这符合当前地方政府在解决问题房地产时先易后难的工作思路。对于地方政府来说，地方国企比资产管理公司(AMC)难度更低，沟通更顺畅。”一位接近政府相关部门的人士对记者表示，虽然地方国企和AMC等机构需要考虑经济效益，但显然前者对地方负有更大的责任。目前很多地方政府把地方国企作为解决房地产问题的主力军。

相关研究机构人士表示：“短期来看，随着因城施策的进一步加强和楼宇安全相关措施的落实，热点城市市场有望企稳，但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。”

停工中的项目

正在加快解决问题房地产项目的几个城市目前情况如何？

记者通过梳理公开信息发现，目前广西南宁的主要问题楼盘有蓝光雍金澜湾、江宇世纪公馆、融创融公馆四期、钟鼎公园首府等。这些项目有的已经停工两年多，有的开发商已经“躺平”。目前，一些项目已经复工，但仍有许多有争议的项目，甚至被指责为“表演”复工。

此前，南宁的烂尾楼引起了公众的广泛关注。今年4月，南宁住建局回应称，少数楼盘存在停工、逾期交付等风险。从去年下半年开始，南宁市成立了市、市区两级重点楼盘风险防控处置专班，对风险项目制定了“一楼一策”。依法对全市700多栋在建建筑进行了价格、质量、验收等监管服务。重点监管可能存在风险的项目，确保当地资金和资产安全。

安徽湖州、苏州、新丰县、江西萍乡市等地，官方都没有问题楼盘的公开统计。然而，一些关于这些地方问题的报道并不鲜见，而且这些项目有的已经烂尾十几年，涉及无法办证、资金链断裂、违法违规等。到目前为止，能够找回并成功盘活的物品很少。

问题物业管理的另一面，这些城市的房地产市场普遍面临很大的下行压力。即使一些城市最近房价或交易量出现反弹，但市场仍处于调整过程中。

以鼓励国企买滞销房的湖州为例，楼市面临较大的销售压力和库存压力。据媒体报道，近期，湖州二手房市场下滑严重，成交惨淡。很多房子都在打折销售，有的每套降价三五万，有的降价十几万甚至更多。

国资是主力

南宁市规划设立的稳定房地产基金首期规模为30亿元，由南宁轨道房地产集团有限公司、南宁市交通投资公司、南宁市房地产开发投资有限责任公司、南宁市房地产开发投资有限责任公司、南宁市房地产开发投资有限责任公司共同出资设立。

希望送到浙江省湖州市和安徽省宿州市的地方国企。8月15日，湖州发布《关于持续促进湖州市房地产平稳健康发展的通知》，其中提到鼓励国有企业购买困难房地产企业滞销房作为保障和安置用房，加大风险项目处置力度，提供税收等政策支持。

8月16日，苏州发文称，支持优质房地产企业收购有风险、有困难的大型房企优质项目。

“地方国企和城投将是主力，国企背景可以起到‘背书’作用，带动更多资金介入问题项目的解决和处置。”上海中原地产首席分析师陆文熙说。

以石家庄为例。2021年，该市公布了五批44个烂尾楼项目的整治工作计划。目前大部分未完工程已经复工。其中，石家庄市长安区博盛广场项目就是国资救市的典型案例。该项目于2011年开工建设。2013年，开发商因涉嫌非法集资被捕入狱，项目落得个不好的下场。2020年，石家庄市长安区投资有限公司(国企)通过拍卖方式取得项目土地及地上附着物，后续建设已基本完成。

“推动冒险项目，用少量资金化解房企风险，是当前政策的一个特点。近年来，AMC、地方国企等国有资本率先注资，主要方式可分为两类。一种是以基金的形式撬动多方资本共同支持风险承担项目，少量资金带动社会资本共同推动项目收购兼并；二是以股权收购的形式对公司进行改革，通过部分股权控股对公司进行全面重组。无论哪种方式，国有资本都起到了杠杆作用。”相关研究机构表示，目前政策出台较快的城市，要么在建项目较多，要么承担风险的企业与当地经济的联动效应较大，因此有动力快速推进风险化解。

陆文熙说，目前很多城市“双管齐下”。他们一方面解决问题地产，一方面推出各种措施激活楼市。这一政策思路反映了这些城市的房地产市场从等待“他救”到主动“自救”的变化。