二手房开始“逆袭”？

2022年以来，房地产市场压力很大。

根据CRIC的数据，在整体市场低迷的情况下，二手房的成交表现相对于新房市场是“逆袭”的。

7月重点30城成交环比下降16%，同比下降33%。与此同时，7月主要城市二手房交易量继续增加，在年内高位的基础上继续上涨。

一直以来，新房市场和二手房市场是同步的。但从7月初开始，全国二手房市场走势逐渐分化，新房成交同比由正转负，而二手房成交同比增速有所回升。

01

二手房成交走势

好于新房

2022年7月迎来传统销售“淡季”。由于供应大幅收缩，交易量也有所下降。CRIC数据显示，7月30个监测城市成交面积1745万平方米，环比下降16%，同比下降33%。前7个月累计同比下降45%，略有收窄趋势。

但二手房市场经历了半年多、几个月的政策救市下行期。各大城市二手房市场呈现出韧性的一面，市场规模快速恢复。

7月份，15个重点城市二手房成交511万平方米，环比上涨3%，同比跌幅收窄至11%。受此带动，7月15城累计同比跌幅收窄至38%。其中，苏州、东莞、佛山、衢州、宝鸡涨幅超过10%。

从全国重点城市新房和二手房成交面积同比增速对比来看，全国重点城市新房和二手房成交趋势几乎一直同步，直到2022年第27周(6.27-7.3)，也就是7月初，全国一手房市场走势逐渐分化， 随着新房成交量年内由正转负，降幅扩大至40%以上，随后收窄，而二手房同比增速逐周上涨。

2022年第26周至第34周(6.20-8.21)，全国重点城市二手房成交面积同比增速从7月初开始逐步上升。直到第31周(7.25-7.31)，也就是7月底，全国重点城市二手房交易面积同比增速开始出现回调，但仍保持20%以上的增速，相比一手房。

02

二手房指导价松绑

助推市场

具体到城市，CRIC数据显示，第34周(8.15-8.21)，15个重点城市八成二手房成交面积较前一周平均上涨。

其中，成都成交面积最高，为33.17万平方米，环比下降1.1%。这主要是因为第33周成都33.45万平方米的成交面积环比上涨40%，第34周成都延续了上周的高成交水平。

成都负责人表示，最近成都二手房成交高主要有两个原因：“主要有两个原因。一个是去年成都二手房出台了‘二手房限价’政策。这个政策最严格执行的时候，超过限价的房子是不能交易的。导致成都二手房成交量不到正常年成交量的一半，导致去年的很多交易都拖到了今年。第二个原因是现在成都的信贷对二手房放松了。以前不能贷的房子，现在可以贷了，利率也达到了成都近年来最低的房贷利率，所以都在卖。”

CRIC数据显示，从2022年3月开始，成都二手房成交量开始超过新房。2022年1月，成都一手房成交面积以新房为主，达到63%。到7月，成都二手房成交面积上升到54%。

就二手房成交套数而言，2022年3月也是二手房h套数量同样的情况也发生在其他多个发布二手房指导价的城市。据CRIC统计，自2021年2月以来，全国已有15个城市发布二手房指导价。截至目前，已有13个城市基本取消了二手房指导价制度。这也成为重点城市二手房市场保持强劲复苏势头的重要支撑。

03

5年前买的二手房

有的已“亏本”

在二手房“真香”的呼声中，我们与一些已经购买二手房的买家沟通，发现一些使用年限较长的二手房业主面临置换难的问题。

罗罗在2017年10月买了一套二手房，90平米，两居室。当时总价120万。5年过去了，房价不仅没涨，反而降了近20万没人接手。

“作为一个土生土长的武汉人，我几乎是看着2016年武汉楼市快速上涨的，政策对当时人们的购房心理影响很大。因为前两年武汉房价涨的很快，当时担心限购会越来越严，恐慌性买房的不在少数。2017年10月，我开始了一个什么都知道的房子。此房位于汉阳。是一套90平米的两居室，两间卧室朝南。位置也很好。二环靠近地铁4号线，占用率很高。缺点是小区是2000左右的板楼，没有电梯。”

算了一笔账，当时税费总价接近120万，单价13000元/平方米。加上后续的装修，家具家电的购买，整体花费在130万左右。

购买两年后，小区房价上涨，涨幅最大的是2020年。当时一套120平米的大户型成交总价最高超过180万，均价1.5万左右。仅仅过了半年，2021年初，形势急转直下。

“直到2022年3月，一个验房人说房子太旧了，报价105万，突破了我的心理防线。”

同样，在武汉，2014年建的带电梯的商品房，有一套94平米的两室两厅，带2.5环，靠近地铁。自2022年1月上市以来，一直没有交易。6月底，这套房子的挂牌价从170万降到了164万。实际上还有10万左右的浮动空间，单价从18000/m2降到了16000/m2。但是遭遇和房子倒了一样，没有人接手。

不仅仅是武汉，来自上海的彬彬也有同样的苦恼。他2017年买的“旧破小”总价220万，加上贷款利息和装修费用，大概花了260万。但是他们的单价从48000/m2降到了45000/m2，没人要了。

中介甚至告诉他，他们小区这个价位的房子，不仅可以挑楼层，还有议价空间。

“现在想通了，我不能带着过去看新房的感觉去理解二手房。二手房是活的。从目前的情况来看，这几年更换都是亏损的。别想那么多。住得舒服最重要。”

这三套二手房分别是1990年以后，2020年以后，2010年以后，从旧到新。虽然都是例子，但也能从中看出端倪。

从近期的成交数据来看，部分重点城市的二手房成交量在部分城市出现了明显的上涨。究其原因，一方面是二手房指导价松动，另一方面是在交房焦虑下，购房者对二手房的偏好开始加强。

国家统计局数据显示，2022年7月70个城市房价下跌城市个数再次增加，其中二手房房价下跌城市个数比上月增加3个，达到51个。与上月相比，二手房房价下跌的城市已达61个，比上月增加4个。

由此看来，虽然从成交量来看，部分二手房城市出现了明显的增长，但二手房整体房价仍在下跌。