今年不会有“金九银十”

作为房地产市场的传统旺季，“金九银十”一直是全年的亮点之一。去年的“金九银十”并没有如期而至。在房地产市场下行压力下，全国商品房销售面积和金额维持低位，直到12月份才出现。

自2022年以来，中央政府继续提高稳定房地产价格，这不仅有助于企业纾困，防范和化解债务风险，也抑制了市场。但稳定房地产政策效果并不明显。7月100城成交环比下降15%，同比降幅扩大至35%。重点50个城市开盘率降至31%，环比下降6个百分点，近八成城市开盘率下降。

仅上海、成都、杭州部分城市市场较为火爆，更多城市整体去化率仍处于较低水平，去化率不足20%。直观反映市场整体回暖还需要时间。

我们认为，今年不会出现“金九银十”，市场短期内很难因政策放松而出现反弹，长期规模也将逐步下降。

基于经济基本面、楼市供求、市场需求和购买力等因素，未来城市市场前景将加剧分化。

从2021年下半年开始，房地产行业进入深度调整期。对比近10年前7月的商品房销售面积，2022年7月的商品房销售面积为7.8亿平方米，与2016年7月几乎持平。预计2022年商品房销售面积将略高于2016年。

截至2022年7月底，全国209个省市共有385项房地产放松政策。需求端主要涉及放松限购、限贷、限价、限售、公积金、减税、购房补贴，供给端主要涉及放松预售、预售资金监管、放松土地拍卖。

然而，稳定房地产政策的效果并不明显。国家统计局数据显示，商品房销售规模在7月中旬高位增长后有所回落。7月份，全国商品房销售额分别为9255万平方米和9691亿元，环比下降超四成，比5月份分别下降16%和8%。分别同比下降29%和28%，较6月份的降幅分别上升10个百分点和7个百分点。

CRIC监测数据显示，截至第34周(2022年8月21日)，整体成交量略有上升，重点监测城市平均开盘率约为49%。

8月份以来重点城市成交指数显示，一线城市成交指数为111.65，环比上升33.08；二线城市成交指数为48.94，环比下降2.02点；三线城市成交指数为72.25，环比上涨10.83点。

除了一线城市，其他城市还处于相对低位，短期内很难有明显的反转。

究其原因，一是中国经济从高速增长转向高质量增长，疫情加剧了经济下行压力。其次，市场需求和购买力明显透支，行业规模已经见顶。

纵观近10年全国商品房销售面积的走势，不难发现有两波过度透支的需求：

第一，2015-2017年，受益于棚改货币化安置加速，仅两年时间，全国商品房销售面积从12.8亿平方米增加到16.9亿平方米，净增4.1亿平方米。

其次，2020年受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并没有到来。相反，2020年和2021年，行业销售规模再创新高。

2017年至2021年，中国商品房销售面积连续五年保持在约17亿平方米的高水平，反映出住房需求趋于饱和

无疑，第二次适度调整节奏负面影响较小，更有利于促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。

虽然从整体市场来看，未来以“稳地产”为主，但从具体城市来看，未来城市禀赋将决定市场热度，整体市场分化趋势将更加严重。

还需要从多个角度分析，比如GDP、人口、供求、购买力、政策调整空间等等。

单就购买力而言，国家统计局数据显示，2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入将超过7.5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入将超过6万元。

同时，超过80%的城镇居民人均可支配收入低于全国平均水平43834元，其中不乏Xi、郑州、重庆等中西部二线城市。

由于中国家庭的债务结构相对简单，抵押贷款是居民债务的主要组成部分，居民杠杆率指标不仅可以直接反映家庭债务压力和支付能力，还可以衡量未来的杠杆空间。

居民杠杆率低说明居民不愿意带杠杆买房，杠杆率高不利于房地产市场的健康发展和良性循环。需要综合考虑，因城施策，适当控制去杠杆的节奏和力度。

2020年居民杠杆率高的城市大致可以分为两类：

第一类是经济发达、房价上涨预期较强的城市，如杭州、深圳、南京、广州，居民负债参与率较高，杠杆率较高。

第二类是杠杆率高的三四线城市，需要警惕房价下跌带来的债务违约风险。

综合来看，我们认为未来一线城市的市场需求和购买力依然最强，房地产市场将率先回暖，成交也将率先企稳回升。

比如上海，2022年以来房地产市场火爆，项目平均新开率保持在80%左右。2021年，上海适度放宽落户限制，加大人才引进力度。全年共新增落户上海7.3万人，其中居民转户3.8万人，引进人才3.5万人。可以预期，随着大量高素质人才的聚集，有望为上海房地产市场提供更加坚实的需求支撑。

强二三线城市可能轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市的市场需求或购买力适度透支，房地产市场可能会依次复苏。

弱二线城市和大部分三四线城市可能继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市和菏泽、烟台、北海等大部分三四线城市的市场需求和购买力明显透支，房地产市场可能继续盘整，整体成交量涨幅确实有限。

目前来看，截至8月中下旬，整体市场较7月份有一定的回升，但整体市场仍处于低位。

2022年以来，地方政策持续加码，政策调整逐渐从低水平城市向高水平城市蔓延。政策力度也从公积金、落户扩大到放宽“四限”政策。但整体市场拉动作用并不明显。

由此看来，今年可能不会有“金九银十”，放松政策短期内很难让市场反弹。三季度部分城市可能企稳，整体筑底还会持续一段时间。第四季度末，可能会出现轻微的“翘起”行情。