超50城房价下跌，楼市全面回稳继续承压

??50城，56城。这是8月70城房价中，一二手房房价环比下跌城市数量。

??同比下降城市数量持续增长，一二手房房价同比下跌的城市数量达到了49城、61城，创下近三年来数量最高值。

??房价下跌城市数量持续增加，也意味着市场复苏进程仍面临巨大压力，市场预期仍面临较长时间修复。

??与此同时，部分一二线城市为了缓解较大下行压力，纷纷放松调控政策，比如广州、天津、济南、宁波等城市纷纷下场“救市”，以扭转市场下行预期。而苏州、青岛则上演了政策“一日游”。

??尽管二线城市房地产市场下行压力普遍较大，但政策核心仍在于促进市场回稳，而非刺激市场非理性回暖，短期内放松限购及限贷等强有力政策措施仍较难落地，尤其是强二线城市。

??市场全面回暖还需要很长一段路要走。

??8月楼市降温，新房价格延续7月降温势头，从涨跌城市数量变化来看，下降城市数量占比达7成。

??70个大中城市中，有50个城市新建商品住宅销售价格环比下降，比7月增加10个；同比下降城市数量较上月增加1个至49个。

??19个新房价格环比上涨的城市中，所有城市环比涨幅回落到1个百分点以内，其中，上海领涨全国，环比上涨0.6%。

??上海从疫情中恢复速度非常快，8月上海供应节奏加快，共37个项目入市，整体开盘去化达80%，市场需求和购买力依旧强劲，市场热度恢复至正常水平，此次房价领涨也充分说明了当前上海楼市基本面仍然健康且具有较强韧性。

??此外，北京、南京、杭州、成都等基本面较好的城市涨幅领先全国。而相反，基本面较差且受疫情影响较为严重的城市，新房房价环比上月持续下降，其中北海以1.4%跌幅领跌全国，此外，武汉、重庆两城降温尤为明显，武汉新房价格环比下跌1.3%，在70城中降幅排在第二位。

??值得注意的是，有16个城市新房价格较上月由增转降，其中重庆回调幅度最大，环比下降1.1%，排名从全国第12位降至67位，房价涨幅在全国70城中近乎垫底。

??从同比涨跌幅TOP10城市来看，杭州连续五个月领涨全国，同比上涨6.5%，涨幅较7月有所收窄，热度出现小幅回调。

??从同比下跌城市来看，北海新房下行压力依然巨大，同环比跌幅明显扩大，同比下降10.1%领跌全国，降幅较上月扩大1.3个百分点。实际上，北海本身库存去化就相对困难，在8月又遭遇疫情突袭，楼市按下暂停键，成交创今年新低二手房与新房类似，同样面临着较大的降温压力。

??70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市达到56个，比上月增加5个；同比下降城市与上月持平，达到61个，仅7个城市同比上涨。

??具体城市来看，13个二手房环比上涨的城市中，南京以0.7%涨幅领涨全国，上涨城市涨幅均在1个百分点以内。

??实际上，南京二手房房价在今年7月止跌后，已连涨2个月。从成交情况来看，CRIC数据显示，8月南京二手房成交套数环比下降9%左右，受成交结构变动影响，中高位房价房源成交量占比提升，拉升整体二手房价上涨。

??值得注意的是，此次70个大中城市中，二手房房价同比上涨的城市只有7个，分别是成都、北京、上海、海口、昆明、无锡和赣州，其中成都已同比6.8%涨幅领涨全国。

??同环比跌幅TOP10城市多为基本面支撑较弱的三四线城市为主，其中东三省城市牡丹江、哈尔滨、吉林三个城市同比跌幅位列全国前三，其中牡丹江同比下降10.7%，连续9个月领跌全国。

??此外，其他二手房同环比跌幅靠前的城市，本身楼市活跃度并不高，部分城市房价已降无可降，而在整体市场下行的大背景下，这些城市低迷行情仍难以缓解。

??楼市降温背后，新一轮购房政策放松正在开启。

??比如天津于9月16日发布12条稳地产新政，限购和限贷均有所放松。在天津之前，宁波、济南和青岛等二线城市纷纷下场，为楼市进一步松绑，宁波更是在执行层面全面取消限购；济南二环外区域则全面放开限购。

??降温之下，就连一线城市广州也加入限价松绑行列，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。

??在此轮政策放松潮之下，有些城市急了。

??比如苏州和青岛。9月14日，据媒体报道，苏州全面取消限购，非本地户籍无需提供社保缴纳证明可直接购买首套房，仅一天后，苏州恢复至非户籍居民购买首套房仍需提供三年内连续6个月社保。

??再如青岛，青岛住房和城乡建设调整限购政策，删除了“二手房不再限购”的内容。

??新一轮政策放松背后，实际也意味着面对市场较大下行压力。以青岛为例，8月平均去化率较7月明显提高，但整体只有66%，且续销情况也不理想，案场到访量环比增长10%，认购量环比基本持平，多数项目月均成交10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体依旧维持在较低水平。

??当前，各地依据市场情况，有针对性优化政策工具箱，以逐步扭转市场下行预期，但苏州和青岛政策“一日游”也给城市敲响警钟，“房住不炒”依然是政策红线，政策核心在于促进市场回稳，而非刺激市场非理性回暖。

??受限于市场需求及购买力明显透支，短期内未来房价大概率将延续下行，房价下跌，正是楼市疲软的一个关键表现。

??从目前市场整体表现来看，房地产市场全面回稳面临较大压力，且回稳仍需要时间，而当前主要城市房价依然在回调，且上涨压力较大，在“买涨不买跌”的心理预期下，房价预期还将进一步转跌，这也将成为抑制市场回稳的重要因素。

??房地产市场仍然处于下行筑底阶段，政策面仍然有放松空间，市场真正回稳还需时间。