多地推进住宅“上保险”

??住宅交房后出现质量问题，业主如何才能更加及时有效地维护自身权益？近日，贵州省贵阳市出台文件，试点实施住宅工程质量潜在缺陷保险，业主在发现房屋开裂、渗水等质量问题时可以直接联系保险公司得到及时的维修赔付服务，真正解决业主在房屋保修期内质量问题维修难、赔付难、维权难等痛点难点，维护业主合法权益。

??除了贵阳，近年来，广州、成都、济南等多个城市也在探索实施住宅工程质量潜在缺陷保险，并取得一定经验成果，相关制度逐步完善。

??建设单位投保业主受益

??该保险是由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险合同约定，对在保险范围和保险期限内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行维修和赔偿义务。承保范围主要包括地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程、装修工程等。保险保费计入住宅开发建设成本，保险受益人是业主。

??根据多地出台的文件，住宅建设单位应当在项目开工前，与保险公司签订工程质量潜在缺陷保险合同。保险责任开始时间从工程竣工验收合格两年之日起算，在此期间，如建设单位或施工单位法人灭失的，保险责任开始时间从灭失之日起算，保险期限不变。一些城市规定了最低保险期限，并鼓励建设单位根据项目情况与保险公司协商延长期限。住宅工程自竣工验收合格之日至保险责任开始期间内出现的质量缺陷，由建设单位负责组织维修或赔偿。

??全过程把关事后理赔

??实施住宅工程质量潜在缺陷保险后，一方面，保险机构从保障自身利益出发，聘请专业的工程质量风险管理机构，通过设计方案把关、现场实地检查、关键节点监管等途径，对工程建设的全过程进行质量风险预防与评估服务，进一步压实建设单位的首要责任和勘察、设计、施工单位的主体责任；另一方面，通过建立保险理赔服务机制，当投保住宅出现质量问题时，业主可直接向保险公司索赔，保险公司第一时间组织维修并先行赔付，可避免因建设单位或施工单位履行维修责任不到位而带来的不良社会影响。

??与住宅专项维修资金互为补充

??在使用条件方面，住宅专项维修资金使用门槛较高，维修内容受限，业主使用较为不便。住宅工程质量潜在缺陷保险由商业保险公司运作，引入市场化竞争机制，被保的房屋在保险责任期内发生任何质量问题都可以获得赔偿。

??在保障范围方面，住宅专项维修资金是法律层面上的资金保障，与住宅工程质量潜在缺陷保险之间的区别，相当于基本医疗保险和商业健康保险之间的区别。住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。投了住宅工程质量潜在缺陷保险，无论大小损失都由保险公司聘请专业机构维修，或者赔偿损失，保障范围更加广泛。

??在服务范围方面，住宅专项维修资金只在发生质量问题后用于维修。对于住宅工程质量潜在缺陷保险，建设单位在工程建设阶段就投保，建设过程中有专业的第三方风险管理机构定期开展质量风险巡查服务，把控建设质量，防患于未然。两种制度互为补充，可以更好维护业主的权益。

??相关责任主体不变

??住宅工程质量潜在缺陷保险为创新监管方式、提高监管效能、改革质量监管体制提供土壤支撑和平台可能。工程建设参建各方的质量终身责任和行业主管部门对于工程质量的行政监管责任，并不会随着保险而一并转移给保险机构。

??比如，贵阳市明确，投保住宅工程质量潜在缺陷保险的项目，其设计、勘察、施工单位以及设备材料供应商等参建责任单位按法律法规承担相应质量责任。

??四川省规定，按照法律法规或合同约定应由勘察、设计、施工等相关责任单位承担的法律责任，并不因建设单位投保缺陷保险而免责。保险公司对缺陷保险合同约定的质量缺陷损失履行赔偿义务后，有权依法对负有质量缺陷责任的相关单位保留追偿权利，建设单位及相关责任单位应予以配合。

??试点探索见成效

??一些地方先行先试，在配套制度、信息平台建设、试点推广等方面取得了一定的经验。

??广东省广州市于去年发布了《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险质量风险管理服务规程》团体标准，重点细化了风险管理机构施工过程风险管控要求，完善了房屋建筑项目投诉处理机制，操作指导性较强。保险公司、风险管理机构可在此标准下开展承保、理赔服务和风险管理工作，业务开展有据可依。广州市还成立了房地产行业风险管理技术专业委员会，为工程质量保险的有效实施提供智库力量。

??四川省自2022年12月1日起，在成都市、绵阳市、乐山市和资阳市开展住宅工程（包括商品住宅和保障性住宅）质量缺陷保险试点，指导保险公司科学合理设置费率水平、完善服务标准、制定保险理赔应急预案、建立缺陷保险信息平台。山东省济南市通报表扬了推进工程质量潜在缺陷保险工作先进单位，并给予相关企业信用评价体系加分。