长租公寓：乘风破浪正当时

??中国租房平台自如考虑在香港?IPO，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。

??这个消息将沉寂多时的长租公寓市场再次拉回到聚光灯下。

??这不是长租公寓市场唯一的好消息。2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，拟出台“金融17条”，加大住房租赁市场支持力度。

??2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作；1月，建设银行与万科共同成立建万住房租赁投资基金，规模100亿元；去年，华润有巢租赁住房REIT成功上市…………

??多重利好加持下，资本重新关注住房租赁市场，各类境内外投资者纷纷进入长租公寓市场。上海作为领先全国的长租公寓投资市场，在2022年完成的74单大宗交易中，有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。

??坏消息是，集中式长租公寓运营商魔方公寓自去年9月26日向香港交易所提交上市申请至今，状态仍为“进行中”，距离其招股书失效仅剩下不到一个月的时间了。

??经过2020年下半年长租公寓平台连环“爆雷”的至暗时刻后，长租公寓市场一度跌入谷底，叠加新冠疫情的影响，不少运营企业不得不控制或缩减规模，甚至退出市场。

??随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现已出现稳步回升，预期将保持持续增长的态势。

??2月，尤其是春节后，部分城市租赁市场需求开始释放，全国55城个人租赁房源新增供应量为60.35万间，较上月有显著增长，环比上涨97.13%，同比也出现连续7个月以来的首次增长。

??随着春季招聘和返工潮的到来，租赁市场有望进一步复苏。

??2023年1-2月，全国55城个人房源平均租金为32.88元/平米/月，同比下跌1%以内。整体来说，春节后，部分城市的租赁需求开始逐渐释放，55城租金表现也相对稳定。

??不同的租赁房源租金表现差异较大。其中，集中式公寓租金涨跌幅城市间差异明显，杭州、成都租金同比上涨明显，南京、武汉下跌明显；分散式公寓租金同比涨跌各半，整体呈现一线跌二线涨态势；个人房源租金恰恰相反，租金同比呈现一线涨二线跌。

??近两年，反复的疫情导致流动人口减少，长租公寓市场承受了出租率下降、租金收入锐减、发展放缓等多方面压力，市场格局也随之发生变化。

??2021年4月蛋壳公寓退市，2022年1月青客公寓破产清算，分散式长租公寓运营商密集倒下，长租公寓市场规模出现大幅下降。

??自如也不得不在去年在进行组织优化调整。目前自如仍是规模最大的分散式长租公寓运营企业，管理规模达100万间。但2019年自如的管理规模就已突破100万间，4年过去了，这个数字基本没有发生变化。

??在去年“保租房”和系列融资的政策下，以房企为主的集中式公寓运营商，尤其是头部企业，反而获得利好支持，市场占有率明显上升。

??2022年，集中式公寓运营TOP30企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.6%，增速有所下降。其中万科泊寓以17万间的规模位居榜首，龙湖冠寓以11.82万间的规模屈居第二。

??在经济活动逐渐恢复后，长租公寓运营企业都加快了在建项目的建设节奏，加速项目入市的步伐。

??近两年，大型租赁社区在租住需求旺盛的核心一二线城市兴起，其中上海布局项目最多。2022年全年，上海共计有7个大型租赁社区（房源≥1000间）入市，提供租赁房源超1.4万间。运营企业以华润有巢为代表，主要通过轻资产托管或重资产持有的模式在多个城市布局。

??中国的长租公寓市场目前还处于起跑阶段，但经历过从风口浪尖跌入谷底再缓慢恢复的周期之后，长租公寓市场也逐渐走向成熟，从逻辑上开始与国际接轨。

??境内外资本也加速入局。2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星、平安等国内外领先机构纷纷进场或加码，累计超人民币100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。

??受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年，住房租赁行业将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。目前这些机构投资的长租公寓项目主要分布在一线城市，其中北京、上海占比超过90%。

??对于资本关注的退出问题，2022年，ABS及类REITs的整体发行金额大幅回升，是2021年的4倍多。同时，新增加了保租房REITs和住房租赁基金，去年已有4只保租房REITs成功上市，其中就包括华润有巢的租赁住房REITs。

??2022年12月，证监会相关领导在重要论坛上表示，研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房领域，这将进一步促进多元主体进入住房租赁行业，激发市场化企业入手重资产项目。

??但REITs的成功发行主要基于回报率稳定且较高的集中式公寓，作为规模最大的分散式长租公寓运营商，自如的出租房源超过90%是分散式、轻资产托管的模式，无法发行REITs，上市融资是其获取更多发展资金的必然选择。

??自如赴港IPO，或许更多是“箭在弦上，不得不发”。

??中国有14亿人口，每个人在不同的生命阶段都可能产生不同的租赁需求，因此，中国也具备成为全球最大租赁住房市场之一的充分条件。

??尤其在四大一线城市和经济活跃的核心二线城市，这些城市聚集着经济发展的优质资源和要素，迅速发展的产业、宽松的落户环境、优厚的人才待遇等等，都吸引着越来越多的新青年，租赁需求旺盛，住房租赁企业也大量聚集。

??但是，长租公寓市场也是一个本土化很强的市场，规模扩张并不是唯一的路径选择，运营才是最重要的。

??长租公寓最大的优势是现金流很稳定，无论经济好或不好，只要有持续的人口流入，就会有稳定的客户。

??运营可以使客户黏性更高，黏性更高也意味在经济不好时可以保持客户的相对稳定，抗性更强。这也向国内的长租公寓运营企业提出了更高的要求。

??境内外资本的加速入局，也加剧了市场竞争。留给自如们的时间，已经不多了。