与陈思明面对面:叶静明邦“创造第二代”|博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网2019年12月，叶静明邦上市的钟声在HKEx大厅响起。这家房地产开发企业成立仅6年，年销售规模超过30亿元，在资本洪流中成功上市。

这家年轻的房地产企业的创始人陈思明致力于在舞台中央敲锣打鼓。

白衬衫，黑西装，红黑格子领带，一副黑框眼镜，精致朴素的装束。许多人不熟悉这张新面孔，但他们熟悉站在他们旁边的一排家长。

同一天，的父亲陈卓贤，叔叔和敏捷陈家的其他五个兄弟都在场。

"你有没有想过淡出家庭标签，这会困扰你吗？"

“一点也不。”在房地产面前，第二代坦率地说。

由于疫情，与陈思明的对话不得不推迟，而由于疫情在香港的持续爆发和防疫条例的延长，他最终转而参加网上会议。

这是陈思明第一次公开对媒体讲话。与广东话和英语相比，他的普通话不是很流利。

在一个多小时的谈话中，这位年轻的主席简要分析了光环和标签下的真正的陈思明，以及他著名的状态。

我叫陈思铭

陈思明出生于1988年，今年刚满31岁，是上市公司中最年轻的董事。

回顾其成长轨迹，我们可以发现进入房地产行业是一个自然的过程。在陈家长大，更早熟悉了这个行业，并在不知不觉中促使他选择了自己的人生道路。

在叶静明邦的招股说明书中，有这样一句话：“陈思明生长在一个有着中国房地产商业背景的家庭，所以他对同一个行业很感兴趣。”

兴趣是最好的老师。在高中留学期间，陈思明选择了建筑、科技和设计等学科，开始了解建筑的基本环节，并逐渐涉足房地产。

在大学里，陈思明转向水路，在澳大利亚格里菲斯大学学习金融。

“当时我想对未来的金融体系有一个深入的了解，所以我选择了风险管理和投融资来研究。”陈思明回忆道。

2011年，走出象牙塔的陈思明第一次在一家受人尊敬的房地产企业和其他行业工作了两年。陈思明说：“因为我熟悉家族企业的运作，所以我选择在行业内领先的房地产公司学习，然后在投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)工作，应用我在金融领域学到的知识。”

直到2013年底，陈思明开始创业，并成立了叶静明邦集团。这时，陈思明选择了一个与大多数第二代房地产不同的方向。

纵观当今的房地产圈，随着第一代房地产企业家的逝去，杨、孙、等第二代房地产企业家正在逐步继承父辈的权力和财富。

为什么选择另一个门户？陈思明第一次向外界透露了他内心的想法。

“我们家族的父辈创办的房企已经取得了成功和品牌影响力。他们是我成为商人和男人的榜样。他们激励我创业。因为我的家庭是团结的，奉献的和诚实的，我创造了一个著名的叶静。我也认可这个家族在这个行业中的参与，希望通过自己在这个行业中的思考和创新来开拓新的市场领域。”陈思明在谈话中多次表达了对这个家庭的认可。

“但我更喜欢有自己的空间去做自己想做的事情。”他强调，在新的时代和经济背景下，我们应该利用创新的力量开拓新的市场，并设想如何在各个角落赶超。

何为景业名邦？

陈思明对著名的叶静有自己清晰的想法和想法。

他为这个年轻的企业规划的道路是聚焦“生态和人文地产”，关注生态、生活和成长。

这似乎是一条不同于大型房屋企业大规模复制的路线。

陈思明回忆起生态与人文地产概念的灵感：“当我刚开始第一个项目时，我去了广州从化，看到环境很好，尤其是离市中心不远。开车大约需要40分钟才能实现交通覆盖。我们认为这一批有很大的潜力在未来。”

提到的项目是2014年开发的叶静丽都。它是一个大型生态社区，位于广州从化温泉镇，四面环山，总占地面积约70，385平方米。

“这个项目启发我思考当时企业产品的定位。——无论是出国留学，还是回国后看到新一轮的市场好转，我觉得当商品房市场发展了近20年，更多的人开始对人居环境有了更客观的认识。——注重生态环境和生活方式，追求人文内涵，可持续发展。”陈思明阐述了。为此，他为叶静名邦制定了“生态人文地产”的产品战略定位。

遵循这些想法，我们可以看到年轻一代的房地产人对房地产的思考。

“近年来，人们常说消费正在升级，主张从消费方面推动供给方面的改革。事实上，人们已经意识到他们需要有一个居住的地方，这不仅能满足改善的需要，而且还能创造一种健康的生活方式。”

对于房地产来说，它是促进供求结构的变化和产品的“替代”。

“现在我卖的房子不仅仅是卖一栋楼，或者卖一个满足生活的空间。我们更深入地参与了销售生活方式、销售服务质量、销售可以享受的人文意义和精神，以及销售这个时代。我们应该追求审美生活。”

创造提高生活质量的产品，让居民在忙碌的同时感受到生态自然之美和人性的精神价值，是陈思明非常想做的事情，也是他选择创建著名的叶静国的原因。

这种流行病也让陈思明看到了这种策略的正确性。据披露，同样位于从化温泉庭院项目的叶静龙泉湾，自5月份以来一直占据别墅市场的领先地位。

但令人困惑的是，这种差异化的独特定位是否也会在一定程度上阻碍叶静这个著名的国家赶上规模呢？或者说，陈思明关于规模至上的论点是不是有点站不住脚？

据悉，截至2019年12月31日，叶静明邦在广东、海南、云南、湖南等省有30个项目，其中已完成项目11个，在建项目5个，未来发展项目14个。从已完成的项目来看，城市周围的一些景点已被选中登陆。

如海南的叶静清水湾3号项目与叶静丽都同年扩建，云南腾冲的叶静高黎贡镇于2018年开发，均依托当地的自然资源、独特的景观风格和深厚的地方文化，设计和建造独特的住宅产品。这样的“特色”也使叶静名邦在市场上逐渐形成自己的品牌ip。

另一方面，它是质量输入。叶静明邦将其目标市场锁定在消费升级人群中，因此需要满足更高的质量控制要求。

面对这个问题，陈思明显然想好了。一方面，作为一个掌舵的公司，尤其是作为今天的上市公司，我们必须考虑股东利益最大化，不排除任何良好的发展机会。

另一方面，陈思明仍然希望公司更加注重生态地产的品牌定位，在海南、云南等非常适合公司产品定位的发达地区，一定会继续抢占土地，深化和拓展。

经过多方考虑，陈思明也找到了实现“弯道超车”的途径，即市场广阔的城市更新领域。

这是叶静明邦目前最重要的发展业务：“大湾区是我们的目标市场，核心投资方向是一、二线城市的老改造项目，尤其是老农村。”

据悉，未来三年，叶静明邦计划介入广佛地区十余个城市更新项目，总体规划量约400万平方米。

「目前，我们正积极研究和跟进多个项目，其中大部分在广州进行。总的来说，我们希望旧的改革在不超过三年的时间内取得成果。”谈到这个新方向，陈思明的语速很快。他认为，这将为叶静名州的土地储备和业绩带来快速增长。

他再次重申了品牌定位：“当然，旧村改造也可以融入当地的生态和人文文化，这取决于市场的行为和我们的计算。”

回到规模之争，“当我们的品牌影响力达到一定阶段时，仍然会朝着目标的规模发展，但仍然会在质量的前提下进行规模，不会单独追求规模。”

目前，陈思明认为稳定公司很重要：“这是核心经营理念。如果它不稳定，它会变得更大、更好，只会是一家难以持续发展的公司，否则就会有风险。”

年轻的我们

不可否认，叶静明邦是一个收入、销售和土地储备都没有多少档次的房地产企业。

然而，“初生牛犊不怕虎”正是这样一个以成长为导向的企业。只花了六年时间就敲开了资本大门，成为香港上市最快的房地产企业。

你为什么这么快就把著名的叶静推向资本市场？

“因为我的专业是金融和风险控制，在公司成立之初，我就一直在考虑从哪个阶段开始规划上市。”在过去的六年里，陈思明一直在朝着这个目标努力，以发展公司，规范其在投资、运营和风险控制方面的运作，并最终实现快速上市。

陈思明还透露，事实上，叶静明邦在大约三年前就具备上市条件。

“但我们不想说出来。在吸引了一批资金后，我们将无所作为。这不是做事的原则。”陈思明选择再花两年时间让公司变得更好、更稳定，然后面对整个资本市场的考验。

同时，这也是出于对发展节点的考虑：“我们觉得是时候开始发挥实力，加快叶静明邦的发展了，所以我们决定进入资本市场。”

研究金融的陈思明表示，资本最美好的一面是高利润率。

与其他监管良好的指标相比，叶静明邦财务数据中最引人注目的是其2016-2019年的毛利率为——2016，分别为25.7%、32.2%、38.6%和47.6%，其中2019年创下最高纪录，甚至比许多上市房地产企业高出10个百分点以上。

这是由于较低的土地成本和交付物业价格逐年上涨。

然而，行业毛利率下降是大势所趋，这已成为住宅企业的共识。对于叶静这个著名的州来说，坚持把这张牌打好并不容易。

“这不取决于叶静，而是取决于市场。”陈思明可以清楚地看到，这是叶静明邦步入正轨的好时机。

高毛利的表现与当时房地产市场的上涨有关：“2018年，整个房地产行业，无论是房地产市场还是土地价格，都达到了一个相对较高的位置。”

陈思明说，这是一个非常现实的问题，不是“你想做吗”，而是“你能做吗”。

“毛利水平肯定会调整，但核心理念是保持我们在资本市场的经营优势。”

31岁的陈思明面对叶静一个著名的州并不胆怯。

“在这个时代，企业的孵化和成长都比较快，尤其是互联网和科技企业，几年就可以变成独角兽企业上市，所以叶静明邦集团六年上市是正常的。企业的年轻正是我们的优势之一。”在陈思明看来，叶静明邦的团队并没有那么臃肿，团队的思维是创新和活跃的，决策执行得很快。

“你会为自己设定一个目标吗？”

“请允许我销售，明年我们可能会更清楚地告诉您这个目标。”

以下为观点地产新媒体对景业名邦集团董事局主席陈思铭先生的采访实录：

观点地产新媒体：其他地产二代大多都选择在自己父辈的企业任职，您为什么选择自立门户？

陈思铭：我第一次回到中国的时候，我也出去实习了两年多，我去了总公司住房公司学习锻炼；后来，我也去了摩根士丹利，在一家投资银行学习。

就我个人而言，我非常喜欢建筑。在国外读高中主要是关于建筑和设计。后来，在我上大学的时候，我选择了风险管理和投融资，考虑到我将来可能想深入金融系统。

你为什么选择出来？首先，不可否认的是，这个家庭是非常团结的，但毕竟，我们的家庭是一个人数众多的大家庭。当人多的时候，我们更喜欢有自己的空间去做自己想做的事情。

其次，在很多人的理解中，我的家庭养育了我，教会了我很多东西，这不可避免地与我的个人身份有关。但对我来说，我从小就在国外或其他地方学习，所以我对家族企业的理解并不像外界想象的那么深刻。

观点地产新媒体：您在这样一个家庭耳儒目染，但是又修学了建筑、金融，客观来说蛮适合房地产这个行业的。

事实上，陈思铭：当时就想到了这一点，并探索了其他行业。毕竟，我在投资银行的时候不做房地产，而是做其他方面的研究，比如科研或者高科技概念股。

只是我个人更喜欢实体经济。毕竟，我从小就看这个，我希望我对社会的贡献能够体现出来。此外，实体经济毕竟更加现实。

观点地产新媒体：您会不会想要说撕下这个标签，或者因为外界这些声音感到烦恼呢？

陈思铭：，我永远不会。

首先，敏捷让我对房地产有了系统的了解和研究，这给了我很多启发。我的叔叔和父亲共同创建了敏捷集团，这是我做生意和做人的一个例子。这是不可否认的。

叶静明邦和敏捷是两家独立运营的上市公司。当时，证券交易所还问你如何区分你和你父亲的关系。我也这么说：首先，我们在业务层面上是独立的，但我们不会因为公司而私下聊天吗？这是不可能的。

所以，你介意外界给我的标签吗？其实，我根本没有这个麻烦，因为你可以说我是陈的家人，但是我不是在敏捷工作，而是专注于自己的事业。

我的目标是在我自己的领域做好工作，履行我对这个著名国家的责任，做我应该做的事情。

观点地产新媒体：会不会给自己定一个目标，比如阶段性的销售目标？

陈思铭：的目标可能取决于我们自己的发展阶段和情况，例如，目前的项目完成得如何？现金流怎么样？

有目标吗？肯定会有，但如果你允许我卖，也许明年，我会更清楚地告诉你这个目标。可以看出，如果我们原有的业务布局顺利，将会带来一定的预定目标增量。

观点地产新媒体：众所周知，旧改利润是比较高的，也很契合景业名邦高毛利的特点。

陈思铭：旧制改革涉及的技术水平相对较高，除了技术水平之外，并不是每个人都能做到，这取决于管理层和团队的眼光。

我们会做一个全面的评估，但不是每一个旧的改革项目都会进入。例如，我们目前参与的项目是从已经检查了近10次的项目中筛选出来的。

观点地产新媒体：景业毛利水平比较高，但未来毛利率下降成为行业大趋势，公司能不能继续保持住这个水平？

陈思铭：不依赖于著名的叶静，而是依赖于市场。

著名的叶静州没有发展很长时间，但我们进入它在一个更好的时间。2018年，整个房地产行业，无论是楼市还是地价，都将处于相对高位。

我们将来能达到这个毛利水平吗？肯定会有调整，但核心思想是通过确保质量和控制成本来保持企业的优势。

不是我们是否想继续做，而是我们是否能做。这是一个非常现实的问题，也是一个伟大的市场行为。

然而，我们相信，与同行相比，我们能够保持相当可观的毛利润水平。

观点地产新媒体：公司今年进行了数次融资，您怎么看待目前公司的融资成本与杠杆水平？

在陈思铭：，我们的融资成本和杠杆水平一直保持在良好的状态，随着业务结构的优化，逐步取得了较好的效果。

目前，集团的融资能力也得到了市场的认可。无论是发行债券还是上市，市场都非常支持我们，现在与一些银行的合作关系也非常友好。

观点地产新媒体：您个人对于风险的好恶是什么样的？

陈思铭：叶静的负债处于相对安全的水平。未来会有更好的机会增加负债比例吗？我不能排除这种可能性，因为作为公司的决策者，我不能放弃公司发展的好机会，否则我应该着眼于公司利益最大化，对股东负责。

观点地产新媒体：在团队里，您是什么类型的领导？

陈思铭：处理工作中的事情。我是认真的，严肃的，但有时我可以说得更多。善待同事，希望给他们更多表达意见的空间。我会耐心倾听并尊重他们。

公司以人为本。如果你甚至不听他们说什么或试图帮助他们，还有谁能为公司买单？谁能给公司注入热情？

这与我成长的环境有关，包括我父亲从小到大灌输给我的思想。我不比别人好。每个人都一样，但我很幸运，有这么好的家庭条件。这个条件是给别人的，他们都可能做得很好。

因此，我总是尊重和讨论我周围的人或公司里的人。我还在公司里告诉他们，他们不需要被称为领导者。

观点地产新媒体：他们都叫您什么？

陈思铭：，他们叫我迈克尔。我希望公司文化能达到——。我们是一个平台。即使我们的员工十年后离开叶静，他们也能有所作为，叶静可以为我们的员工感到骄傲。

这是叶静明邦最成功的事情。这是我个人的想法。

观点地产新媒体：除了工作，您私下有什么兴趣爱好吗？

在陈思铭：认识我的每个人都知道我是个宅男，不怎么出门。我自己没有条件出去，毕竟，如果我不能100%地把自己融入公司，更别说其他人了。

我的兴趣只是健身和打篮球。

观点地产新媒体：看到新闻说，您赞助了一个赛车比赛，平时喜欢赛车这种竞技类活动吗？

陈思铭：个人肯定有些想法，但毕竟他现在不能玩汽车，所以他支持相关的比赛。

我更看重的是电动赛车，而不是普通的赛车。电动赛车是环保的。我认为这个概念非常好。