停止审批商品房深圳应解决住宅用地供应不平衡

在过去的十年里，深圳的房价已经从2010年的每平方米15000元左右上涨到现在的每平方米70000元左右，并且已经上涨了好几倍。主要原因是在城市发展过程中，居住用地跟不上城市发展。

商务公寓一度因无限制购买和贷款而易于投资，如今在深圳迎来了一个关键的转折点。

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和城乡建设局联合下发《关于停止商务公寓的审批通知》(以下简称“通知”)，停止审批全市(含深汕合作特区)新建商务公寓项目，同时降低商业用地比例，提高住宅及配套用地比例。

上述两个部门表示，之所以出台相关政策，是因为商品房呈现明显的住房化趋势，背离了“服务提供者”和“短期住宿”的宗旨。深圳将增加住宅用地的供应，包括适度提高住宅用地的比例，鼓励已批准的商业公寓项目转化为可销售的人才房。

这将改变深圳土地供应“重商轻房”的现状。深圳的土地一直向工业用地倾斜，居住用地的规模严重不足，过去只占规划总用地的不到20%。

人文金融观察家秦朔认为，这种严重失衡的后果是写字楼空置率持续上升，商品房价格居高不下，住宅用地矛盾突出。

在过去的十年里，深圳的房价已经从2010年的每平方米15000元左右上涨到现在的每平方米70000元左右，并且已经上涨了好几倍。主要原因是在城市发展过程中，居住用地跟不上城市发展。

根据任泽平《全球房地产》的数据，深圳的住宅用地只占整个城市面积的11%，而伦敦、纽约、东京等国际大都市则占50%以上，深圳的住宅用地仅略高于香港的8%。如何避开深圳的香港楼市是一个非常严重的问题。

两年祭出三把“利剑”

这不是深圳第一次对商务公寓“动刀”。

2018年7月，面对投资者资金的频繁回笼，以及开发商穿上商品房“背心”，利用工商用地炒房的情况，深圳市监管部门监管并要求，所有在各种新供应土地上建设的商品房只能出租，不得出售，其用途不得改变。新购商品房应在5年内限制销售。

持续一年多的“只租不卖”措施于2019年12月被取消。当时，深圳市住建局表示，限制商品房销售的政策抑制了一些城市更新项目的活动，不利于商品房的短期销售，也不利于增加商品房的长期供应。

直到今年7月，深圳宣布将完全取消商品房审批。具体来说，它涵盖了几个关键点：首先，城市停止新的商业公寓项目的规划批准和土地转让方案的批准。根据“不溯及既往”的原则，已批准的商务公寓项目可按原规定继续办理后续审批手续；二是批准了尚未签约的商品房项目的规划，鼓励将其转化为可销售的人才住房；三是优化主副中心和组团中心功能用地规划布局，降低商业用地比重，提高居住用地和配套用地比重。本通知自发布之日起施行。

事实上，在一线城市中，深圳对商品房的控制表现出“宽容”。早在2017年，为了维护房地产市场秩序，北京、上海等城市就停止了对公寓式写字楼项目的审批。

事实上

“2015年之前，深圳商品房的市场份额仅为商品房市场的10%，但近年来迅速攀升至近30%。”广东省住房政策研究中心首席研究员、经济学博士李表示，近年来深圳商品房突然出现的原因，在于当地住房市场的购房需求激增，以及开发商的“售后租回”营销模式和投资者的增值预期。推动公寓市场；另一方面，这与城市更新和拆除的成本和门槛不断增加有关。“例如，为了改造现有的商业办公和工业空间，在规划获得批准之前，有必要向工业方向发展。在这种情况下，写字楼销售的划分不仅可以补偿旧的改革成本，还可以迎合规划要求，不能是‘房地产’。”

不过，这份通知反映了当地房地产市场供应结构的调整，包括继续增加住宅用地供应，适当缩小商业用地规模，鼓励已批准的商业公寓项目转换为可销售的人才房，以及增加住宅和公共服务设施用地比例。

在深圳以往的土地规划中，商业和工业用地占很大比例，而居住用地的比例全年都不到20%。2019年，深圳计划全年供应1200公顷建设用地，其中住宅用地供应150公顷，占12.5%；商业服务用地和工业用地供应达到355公顷，占29.6%，是住宅用地供应的两倍。

在深圳市2020年土地供应计划中，住宅用地计划供应293.2公顷，约占全年建设用地供应总量的25%，比去年计划的150公顷增加近一倍。与去年相比，公共住房和商业住房用地的供应大幅增加。

土地供应的差距

作为“7.15”新政的延续，许多购房者将商住公寓视为“被压抑”的新类别。但在李看来，暂停商品房审批的目的并不是为了抑制楼市。“最近，深圳的房地产市场已经着火了，但它是住宅楼而不是公寓。事实上，除了几个大的明星物业，深圳的公寓市场是困难的整体。此外，虽然大多数商业公寓都有诸如无限购买和贷款、200万元启动、精装修等口号。目前，水电物业一直存在成本高、生活体验差、交易成本高等问题。传统的住宅和商业公寓是不可替代的。”

李告诉记者，取消深圳商品房审批的目的一方面是为了盘活现有资源；另一方面，它可以防止更多的空间被改造成“阶级住宅”。

“深圳在早期发展了出口加工业，从一个制造业城市起步，所以有很多工业用地和商业办公用地。在城市更新中，它被规划为一个商业公寓，很难大规模地使用和振兴它。”他说，“此外，这两个部门在这次政策解读中也明确指出，”商务公寓在前期在一定程度上起到了商务办公区的配套作用，但近年来却出现了明显的住房化倾向，偏离了原来的商务人士。短期生活和休闲旅行的最初核心。"

今年5月，深圳宣布了最新的11个土地供应渠道，其中涉及到振兴大多数股票，包括振兴工商写字楼股票。在李看来，由于房价上涨的红利、城市更新的需求等因素，近几年来，大量的商业办公和工业用房都转向了“类房”。有许多项目被标为商业办公室、创新屋、孵化器等。但它们实际上是非法建筑，如住宅建筑。

“从长远影响来看，停止审批新建公寓项目，推进‘由工业向住宅转变’和‘由商业向住宅转变’是一个大方向。今后，有必要回到实体来盘活股票。深圳东北

然而，从现实来看，由于深圳的工业用地仍保留着30%的红线，居住用地的比例仅为18%，预计2035年将达到25%，但仍远低于全国平均水平33%左右，甚至低于国际水平40%以上。深圳的居住用地仍有很大差距。