在租房试点城市中 有一半的房租上涨了 北京的租房压力最大

7月底，住房和城乡建设部公布了2020年中央政府支持发展住房租赁市场的入围城市名单。

根据《财政部办公厅住房城乡建设部办公厅关于组织申报第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，财政部和住房和城乡建设部最近组织了一个试点竞争性评估的中央财政支持住房租赁市场的发展。

根据竞争力评价得分，2020年前八名城市已进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，分别是天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁和Xi。

此前，租赁土地供应分布主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都等租赁热点城市，土地供应约占总量的91.58%。由于工业经济的蓬勃发展和大规模的流动人口，在高房价的压力下，对房屋租赁的需求很高。

从这次公布的第二批名单来看，主要是以第一批为基础，延伸到省会城市。随着“租售并举”的进一步推进，在一定程度上可以有效平衡整个房地产市场的发展，进一步建设大中城市，鼓励人口向这些城市流动，做好职业与居住的平衡支持工作，使未来的房地产市场发展更加平稳有序。

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租赁试点16城，9城租金上涨

庞大的流动人口是城市快速发展的基石。由于住房供应条件、户籍、支付能力、限购政策等多重限制。他们的居住选择往往是基于租赁，这就为城市租赁市场引入了大量的外部租赁需求。

从目前16个租赁试点城市来看，第三代人口规模和一线城市的流动人口比例都很高，来自内外部的租赁需求旺盛。其中，北京第三代人口超过1200万，居全国首位。本地注册人口对内生租赁的需求较高，而深圳本地人口相对较少。它接纳了大量涌入深圳工作的人，高房价和高限制的压力推动了外部租赁需求的增长。

重庆和成都这两个新的一线城市近年来发展迅速。城市消费结构的升级为服务业的发展提供了广阔的市场空间，第三产业的人口规模迅速扩大。与一线过高的房价相比，四川和重庆购房压力较小，购买新房承担了部分租房需求。此外，城市居民生活满意度高，人口溢出不明显，流动人口比例相对较小，外部租赁需求相对停滞。

上半年，受疫情影响，16个城市的个人出租房租金有涨有跌，其中9个城市上涨，7个城市下跌，但总体涨幅低于预期。

一线城市差别很大，与去年同期相比，北方的房租略有上涨，而广州和深圳的房租则大幅下降。上半年，经济形势低迷，就业环境困难，失业率上升。受城市战略定位和产业发展的影响，北方以知识密集型产业为主，写字楼员工流失率低，租赁市场需求相对强劲。然而，广州和深圳的实体企业在疫情期间遭遇了明显的挫折，人员外流和毕业潮推迟。就业季节出租需求的释放没有达到预期，租金逐年下降。租赁市场要恢复到之前的水平还需要很长时间。

武汉是二线城市中同比增幅最大的城市，2020年上半年，住宅租金上涨了9.6%。受疫情影响，大量本地劳动力直到疫情爆发才流入其他城市

2020年7月，北京城隍庙集体土地建设租赁住房项目“公园屋|四合院”正式进入市场，这也是中国第一个集体土地租赁住房项目。目前，已有901套公开出租给市场，第一批235套已于5月下旬出租，第二批公寓已开始预租，将于第四季度全部进入市场。

据悉，该项目的土地经营权属于村集体，由万科负责建设和运营，项目建成后，万科拥有45年的经营权和收益权。同时，万科必须向村集体支付保证租金收入和一定的超额收入。

据了解，该项目位于北京市南三环方庄大桥西南侧，占地约1.03公顷，总建筑面积约28800平方米。可提供900多套已正式开业的出租屋，平均租金为3600元/月/套，约为周边同类一居室租金的70%-80%。

此前，自2017年7月以来，全国已推出200多处租赁土地，规划建筑面积超过1200万立方米，供应量逐年增加。虽然2020年受疫情影响，但1-5月，上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁土地成交额超过170万平方米，占2019年成交额的37%，租赁土地供应并未因疫情影响而减少。

由于中心区土地资源稀缺，土地价值高，过去三年集中供应的租赁土地主要集中在郊区，其中远郊土地占近一半，而中心区土地仅占1/5左右。

中心城区和产业集群拥有更多的人口和其他生产要素，这使得盘活土地存量资产变得更加容易，并对区域租赁市场的发展起到了带动作用。

随着租售并举制度的不断推进，中心区的价值和功能得到进一步挖掘，土地供应开始从郊区向中心区集中。到2020年，远郊租赁土地的比例将从2019年的85%下降到68%，中心城区的比例将相应从15%上升到32%。

从北京城隍庙集体土地建设租赁住房项目的定位和租金情况来看，未来租赁土地的集中引入可能会在一定程度上调整当地租赁市场的租金水平。

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北京租金薪酬比超35%

事实上，城市租赁住房的供求关系是衡量市场健康的重要指标之一。当市场租赁住房供不应求时，必然会提高城市租金水平，推高住房消费成本。供应过剩是城市发展动力不足的表现。住房供应超出了城市经济发展的实际水平，造成了土地资源的闲置和浪费。两者都不利于租赁市场的健康发展。

“十二五”期间，国家将“都市区”和“城市群”作为未来区域一体化发展的重点规划内容。“十三五”规划修编将城市群数量增加到19个，形成了更多支持区域发展的增长极。

其中，它可以分为两类：中心城市和工业城市。中心城市对周围城市的人口有虹吸作用，租赁需求仍然强劲。由于工业的引入，工业城市可以带来新的租赁需求。

从这次宣布的第二批试点城市来看，基本上遵循了上述原则，在第一批试点城市的基础上逐步覆盖省会城市。

目前，大型经济体对人才流动的虹吸效应将继续发挥作用，人口将聚集在较大的城市。在一定程度上，配套的租房试点项目实际上是为了配合这些城市的经济发展，鼓励人口向这些城市流动，使就业与住房达到良好的平衡。

对于这些城市来说，随着未来人口和产业引进的预期，城市的租赁需求也将上升。将这些城市纳入第二批试点城市名单

我们认为，随着机构住房的快速增长、个人住房对市场的结构性补充以及多渠道增加租赁住房供应政策的实施，一线城市租赁市场总体上处于健康发展的趋势，而二线城市的供需逐渐平衡，不同规模城市之间的租赁市场活动在未来将呈现出较大的分化。

除了目前市场供应的存量房屋外，租赁市场的可持续发展主要取决于后续的租赁供应。随着租赁土地的推出，未来各城市的租赁余额将在一定程度上得到保证。