博鳌特写|从联合办公到长期租赁 股票新世界

在2020博鳌房地产论坛特写疫情下的房地产市场，人们谈论最多的是增量市场，但股市呢？

从黄金十年到白银十年，从增量市场到股票市场，在过去的几年里，类似行业发展阶段的讨论被提及，行业也采取了行动。几个典型的形式，如城市更新，共享办公室，长期出租公寓和物业管理，是追求。

四年前，中央经济工作会议提出了“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，一年后，在第十九次全国代表大会的报告中，“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都有住的地方”，这几乎一下子点燃了长期租赁公寓业。

在政策的推动下，大量开发商和专业运营品牌进入市场，但人们很快发现这是一个很难赚钱和筹集资金的行业。长期租赁公寓被嘲笑为“目前中国最困难的行业之一。”随着风险的迅速增加，在过去两年里，已经有不少长期租赁公寓品牌出现了爆炸式增长。

2015年被公认为联合办公室的“第一年”。在“双创新”政策的鼓励下，随着初创企业的激增，联合办公行业应运而生。经过近三年的“疯狂”发展，联合办公行业在2019年迎来了一个寒冷的冬天，资本回报率合理，投融资大幅下降。

行业迎来了一个深刻的洗牌时期，再加上突然的COVID-19疫情，联合办公行业的关键词在上半年被冻结融资，转型和转型，但事实上，疫情催生了新的办公需求。

当疫情在2月和3月到来时，所有地方都采取了关闭建筑物或城市的方法。“许多公司让员工在家工作，其中74%的公司安排了某种远程办公模式。其他公司宣布，他们将采用混合或轮班工作模式，以减少人群和保持社会距离。其他公司在受到疫情影响后，裁员数量相对较大。”

“在这种情况下，有没有一种两全其美的办公方式？答案是采用灵活的办公空间。”IWG中国区总裁胡茂毅对该行业充满信心。原因之一可能是IWG目前是联合办公行业的龙头企业。

在mainland China，IWG专注于雷格斯的雷格斯和空间，并在29个城市开设了约120个项目。胡伟对未来联合办公市场的判断趋于乐观。在全球范围内，“预计10年内，整个市场的增长将带来约2500亿美元。”

尤其是在困难时期，灵活的办公形式最能体现其价值，对租户最重要的帮助是提高资金的有效利用率，也就是降低成本。

胡帽介绍说，联合办事处可以提供行李安顿。同时，传统的办公室有固定的租赁成本，但实际上，每天的空间利用率只有55%左右，其余都是闲置空间。因此，一些流动员工可以被安置在灵活的办公空间，这样固定租赁办公室的成本就可以大大降低。

深圳创富港商务服务有限公司董事长春雪将合资企业分为两类：一类是赚钱的合资企业，他提到了雷格斯。

还有一个有价值的联合办公企业，如Wework:“他们的品牌价值很高，但它与赚钱的能力不相称。”

春雪表示，他愿意成为一家盈利的企业，所以细节非常重要：“在设计方面，我们要求除了空间的极端利用外，房间类型的性价比也要提高。”

春雪提出：“你需要知道如何在每个联合办公室做到最经济。”如果你做不到，我的收入可以超过创富港的20%。”

装饰也是如此。“我们一直在向上游延伸，甚至连主管都是他们自己的，自己采购材料，自己找工人，甚至自己制造空调。因此，现在仅装修成本就控制在2000元以内，而很多同行都是3000元甚至4000元。

春雪解释说，创建一个丰富的港口的核心思想是高效率和低成本，而高效率是指信息技术的所有过程，包括前端

类似于住宅开发商的“高周转率”，这可能是未来扩大联合办公的一种有效方式。在特殊时期，不仅帮助客户降低成本，而且联合办公企业本身也能降低成本。

长期租赁是一个更大的命题。自2016年以来，长期租赁行业一直高度关注顶级设计。

去年，财政部和住房和城乡建设部以220亿元的政策支持了16个城市乐居公寓创始人兼首席执行官罗毅表示，稳定房地产市场价格的长期机制的总体出路并没有因为租购并举的策略而改变。

“整个行业的监管也在加强，包括在今年疫情的影响下，打雷的速度越来越快，整个租赁市场也受到监管。这是必须的。”罗毅说道。

一个普遍的理解是，房屋租赁不仅是一种市场行为，还包含许多民生内涵。

因此，从对租赁协议的监管、对租户权益的保护、对交易过程的监督、对专用租赁账户的管理和控制以及“当然包括将租赁市场纳入网上签约”等方面来看，一些政策和指导方针已经付诸实施或正在推广。

同样的政策是引入新版本《土地管理法》(将于今年1月1日实施)。

“新《土地法》中注入最多的土地是集体建设用地，因此它可以享有与国有土地相同的权利，并允许在满足规划、依法使用土地和三分之二集体经济组织同意的情况下与外界合作。”

罗毅指出，这相当于为集体建设发放了“出生证”，而集体土地的产权绝对不能进入住房市场，而是可以进入工商领域。“许多城市的工商业都是过剩的，而融资政策支持租赁，这为租赁打开了阀门。”

除了集体建设用地，还有两种方式提供租赁土地：一种是开发商拥有的纯租赁土地，“约1000万平方米”。

第二，国家推出了租赁专用土地。“他们以商品房1/4至1/6的底价(约1000万平方米)中标租赁了这块特殊土地。”。

不过，罗毅预计，在接下来的“游戏”中，长期出租公寓业务最常用的“二房东”模式将逐渐被淘汰。

“在整个租赁行业，随着流行病的到来，第二房东时代正在加速。”他说，因为许多强大的玩家将进入市场，他们不需要成为第二房东。

"一些小企业没有办法对抗这些新课题。"

因此，长期租赁公寓行业未来仍有很大的发展空间，但整个租赁行业的格局实际上正在发生深刻的变化。