透过房地产市场的监管 如何发放低息贷款

8月14日，中国人民银行党委书记、中国保险监督管理委员会主席郭树清在中央广播电视总台接受中央电视台记者专访时表示，金融监管部门也将加大对违法违规行为的查处力度，坚决防止影子银行和房地产贷款死灰复燃。

《中国房地产报》记者在采访中发现，在隐性低息贷款中，金融机构注册的协助购房者的公司大多是科技、商业和广告媒体，按揭贷款的目的大多写为操作，这使得银行贷款资金的流向更难检查。

“最近，申请贷款偿还和住房贷款业务的人数大幅增加。”8月13日，北京一家金融机构的负责人杨晶晶在接受《中国房地产报》采访时表示，“去年下半年的抵押贷款利率一般在5.8%至6.5%之间，今年上半年的短期贷款和长期贷款利率可能分别低至3.65%和4.35%。”

北京另一家金融机构的负责人魏婷(音译)告诉记者：“这种低息贷款可以用来买房，但我们不能对外宣称。”

例如，北京工人阶级王锴第一套房的商业贷款已经持续了20年，总金额达200万元。根据北京目前的抵押贷款利率和等额本息，他每月需要偿还贷款14213元；然而，如果他选择最长贷款期限为20年的抵押贷款，利率为4.35%，他每月只需偿还12，491元。

乍一看，每月少1722元并不算多，但对工薪阶层来说已经足够诱人了。由于贷款期限的设定，抵押贷款利息的收益更多地体现在还款总额中。假设王锴按现行20年期抵押贷款利率还款，总还款本息为341万元，总还款本息仅为299万元，节省42万元。

然而，对于首次购房者来说，按揭贷款的诱惑还不够明显。首先，第一套房的购买者没有现成的房产可以抵押；第二，第一套房的贷款利率相对稳定，低于第二套房。然而，如果抵押贷款被放在第二套住房交易场景，这将是另一个场景。

在经济复苏利息较低的情况下，国家对银行贷款资金方向的严格调查并没有放松，但这些低息贷款仍能找到谋生之道，绕过房地产市场。在《中国房地产报》记者的调查访问中，发现类似的情况在北京、杭州、深圳等热点城市也有发生。

低息贷款是如何流入房地产市场的？

利息走低，以贷还贷者变多

金融机构的贷款有两种主要形式，一种是信用贷款，另一种是抵押贷款。记者了解到，目前北京市场的信贷贷款利率约为4.8%至5.7%。由于贷款期限短、金额低，近年来没有受到购房者的追捧，利率相对稳定。

抵押贷款是不同的。杨晶晶告诉记者，“目前，3至5年的短期抵押贷款利率可低至3.65%至3.85%，15至20年的抵押贷款利率为4.35%至4.9%，最高不超过5%，比去年的利率至少低1.5个百分点，五六年来从未有过这么低的利率。如果你购买第二套房，这个利率是非常划算的，这是远远低于抵押贷款利率。

假设同一笔贷款为200万元，按照北京第二套房现行利率，20年期商业贷款月平均还款额为14899元，按照4.35%的抵押贷款利率，20年期商业贷款月平均还款额为12491元。可以看出，按揭贷款在第一套房交易场景中每月可以节省1722元，而在二手房交易场景中每月可以节省2408元。

更大的诱惑是，以200万元的20年期贷款为例，总还款本金和利息按第二套房的现行利率产生

“四大国有银行都有严格的控制。虽然他们的利率一般在3.85%到4.35%之间，但如果你急着买房，不建议在四大银行办理，因为他们的审查周期很长；虽然平安、招商、广发等商业银行的利率一般在4.35%至4.9%之间，但审计处理速度更快。”杨晶晶告诉记者，“尽管这些商业银行的利率高于四大银行，但仍低于抵押贷款利率。”

此外，抵押贷款利率也与个人信用和还款能力有关，但低于抵押贷款利率是不争的事实。

“如果是国有企业或事业单位的贷款申请人，利率会比较低，贷款金额会比较高；如果不是这些单位的贷款申请人，贷款金额相对较低。”魏婷告诉记者，“如果个人收入是15000元/月，贷款金额只能是60万到90万元。如果需要更多资金，你需要进行两次抵押，并向两家银行提出申请。”

随着利率降低，甚至低于抵押贷款利率，市场上有更多的偿还贷款和抵押贷款的需求。住房信贷的套利过程很容易理解，一般来说对于贷款，原银行还清余额，建设委员会还清，再贷出资金；以贷还贷是指前几年申请较高抵押贷款的人通过金融机构还清原贷款，然后再以较低的流动利率借入抵押贷款，从而节约资金成本。

绕道钻营，先当股东再买房

“检查这么严格，不怕出事吗？”

“我已经工作了6年，如果有什么问题，就照我说的做。”

这是记者与北京某金融机构贷款专员陈龙之间的问答。陈龙总能在“有政策在上面，有对策在下面”的迂回中，为贷款资金流向房地产市场打开一条“渠道”，而这种转变就是“有公司”。

“如果有一家公司以买方的名义，那很容易做到。抵押贷款很容易，然后资金进入公司账户后，你就可以用它买房子了；如果没有公司，我们可以帮助注册一家新公司，或者找一家好公司成为股东，然后通过这家公司借钱。”魏婷告诉记者，“新注册一家公司只需6000元左右，每年支付2000元的会计费用就足够了。”对股东持股比例没有特别要求。”

记者了解到，金融机构注册的公司大部分是科技、商业和广告媒体，金融机构申请按揭贷款的大部分是企业，这使得银行贷款资金的流向检查更加困难。

“一般来说，一家新成立的公司至少需要呆两年，因为银行的隔壁检查通常是三个月、半年或一年，所以两年是保险的期限。”杨晶晶告诉记者：“为了安全起见，如果贷款资金是向银行申请的，不要在收到贷款后直接去开发商或房地产中介刷卡买房。你可以先把现金取出来，转到其他银行的银行卡上，然后再做购房交易，就找不到了。”。

类似的现象不仅出现在北京，也出现在杭州。杭州一位二手房买家告诉记者：“我前几天去看过房子。中介说我现在可以买一套完整的房子，这样房价可以降很多；如果钱不够，他们公司可以借给我。房子转让后，我会把房子作为抵押贷款。目前的利率比商业贷款的利率低得多，总的来说是非常划算的。”

注册低成本企业已成为一些购房者的主要套利方式，也是低息资金流入房地产市场的垫脚石。今年的经济复苏出现了较低的利率。与此同时，在政策层面推出了许多针对小微企业的优惠政策，使企业有可能获得低息或无息贷款。

“前一段时间，深圳房价大幅上涨，原因是企业通过房地产抵押贷款发放低息甚至无息贷款。名下有企业的人可以先全额购买套房

，魏婷告诉记者：“一般来说，房地产抵押贷款是房地产评估值的70%，评估值是房地产市场价值的80%”

如果我们不能堵住房地产市场投机者通过抵押贷款、企业发债和低利率套利购房的漏洞，无疑将对房地产市场监管和稳定房价造成制约。(由于被调查者的要求，文中的名字都是假名)