观点|首都房地产管理:接近40%的原始估计是在上半年完成的(有记录)

观点地产网表示：“现在行业处于强监管、经济低迷和疫情影响的三重叠加状态，每个公司都会遇到比平时更大的困难，首创置业也会遇到各方面的问题。”

在过去的半年中，房地产行业受到了多种因素的影响，包括疫情、经济低迷、许多城市的房地产市场监管等。在这些因素的影响下，房地产企业也面临着巨大的挑战。首创集团总经理、首创置业董事长李松平在中期业绩会议上承认，首创置业也是如此。

8月18日，首创置业通过网络和电话相结合的方式召开了2020年中期业绩发布会。李松平、首创置业执行董事总经理钟北辰、执行董事副总经理兼首席财务官范树斌出现在网络的另一端。

范树斌介绍，上半年，公司积极应对疫情挑战，实现营业收入92.2亿元，同比下降12%，净利润8.5亿元，同比下降28%；营业利润1.15亿元，同比下降47%左右；毛利为2.22亿元；每股收益为0.11元，同比下降约63%。

显然，疫情对首都房地产产生了很大影响，许多核心数据略有下降。早在今年3月，李松平就承认资本地产今年的预测仍然存在很大的不确定性，并把销售目标保持在800亿元。与此同时，他在直销业务和土地投资方面更加保守。

2020年上半年，首创置业网点实现营业额29亿元，客流量1466万人次。与去年同期相比，营业额和客流量分别下降了20.33%和21.35%。

在业绩会议上，首创置业管理层表示，今年上半年COVID-19疫情的爆发使公司的业务受到很大影响：“例如，海南万宁60%以上的门店都在做冬季业务。在疫情的影响下，整个海南岛都在旅游旺季错过了，而北京和武汉是受灾最严重的地区，降幅超过30%。”

钟北辰进一步表示：“公司第二季度的营业额已升至去年同期水平，并实现了销售高峰，采用了12个城市联动，推出了网上购物中心和现场配送。”

对于今年下半年这项业务的发展，钟北辰进一步透露：“目前奥莱已经全面开业，今年下半年应该不会再有新的投资项目，因为全国的商业布局已经基本完成，主要工作是抓复工投产后的运营能力，回归正常水平。下半年没有新的投资项目，但有一个项目是新开工的。”

在这种不确定的环境下，首创置业早在今年3月就表示将选择稳定安全的土地投资策略，即采取并购、产业联动等非竞争性的土地收购方式。并认真参与招投标、拍卖和挂市。

期间，首创置业以底价赢得北京、郑州、南京、重庆六个二级开发项目，总建筑面积307.6万平方米，土地总投资125.8亿元。期末，土地储备总建筑面积为1789.9万平方米，权益总建筑面积为1139.8万平方米。

根据以往数据，首创置业在2019年上半年赢得13个二级开发项目，总建筑面积184.3万平方米，总投资171.3亿元，平均地价16.9%；本期土地储备总建筑面积为1308.9万平方米，权益总建筑面积为904.4万平方米。

与过去相比，首创置业今年新增土地储备投资减少了近50亿元，对高地价地块的竞争也有所减少。

为此

对于目前的销售情况，钟北辰表示：“值得称道的是，今年上半年完成了原预计的近40%。由于全国所有的销售办事处在第一季度都关闭了，所以只是到了第二季度，它们才根据各地区的情况恢复了恢复工作和恢复生产的节奏。”

至于下半年的商品促销，首创置业将提供1000亿元，并根据各区域市场的不同环境增加销售：“以京津为核心的京津冀地区、以上海为核心的华东地区、以深广佛山为核心的粤港澳大湾区是下半年的核心销售场所。我们努力实现年度销售目标。”

从平均价格的角度来看，首创置业并没有选择“量价”的销售策略。

1月至6月的平均售价分别为28100元/m2、29000元/m2、30000元/m2、36400元/m2、32400元/m2、37800元/m2和30600元/m2。可以看出，在疫情最严重的2-3月期间，平均售价仍高于1月份，而去年同期分别为17900元/m2和29200元/m2。

范树斌认为，该公司没有降价，因为它在今年年初积极推货。“应该说，它非常热衷于抓住一个非常好的窗口，在春节期间完成了供应，资金也到了。今年下半年没有其他资本运营计划。但将关注市场窗口，并在适当时候采取一些行动。”

“在今年下半年，原则上没有打折销售的想法，因为该公司在全国范围内开展项目的地区有非常好的活动。项目本身的质量，包括竞争力，仍然非常高。目前还没有打折销售的想法。”钟北辰进一步补充道。

在800亿元销售目标的基础上，首创置业上半年实现销售目标的进度为42.1%，去年同期为55.73%。

根据以当前利润为主的推货节奏和去年达到标准的“踩线”情况，今年的销售额可能很难再达到800亿。如果要完成，剥蚀率在下半年应该达到46.3%。

“从供应的角度来看，没有问题。我们将根据各地区的市场环境和政策表现，在今年下半年加快所有在途项目的转型。”钟北辰强调道。

以下为首创置业股份有限公司2020年中期业绩线上发布会问答实录：

现场提问：在当前疫情的影响下，公司发展战略会有怎样的变化？疫情对于公司奥莱业务的经营产生了怎样的影响？下半年是否有新拓展或者新开业计划？

自年初李松平：疫情爆发以来，对包括房地产开发在内的整个经济发展产生了巨大影响，对包括房屋销售在内的建筑业也产生了不良影响。

集团与首创置业的战略层次没有变化，主要是在危机中求进步、求变化、求生存、求发展。

总的来说，大原则通过积极响应，包括运营和管理，进行了许多讨论和研究，总体战略没有改变。我相信首创置业今年会按照原计划积极完成目标和工作安排，目前公司的运营依然稳定。

钟北辰：受到了疫情的冲击，奥勒的生意受到了很大影响。第一季度，销售额和客流量大幅下降。今年上半年，销售额为29亿英镑，同比下降20%；例如，海南的万宁店因为经营冬季生意，销售额下降了60%以上。在疫情的影响下，它错过了海南岛的整个旅游季节；北京和武汉是受灾最严重的地区，降幅超过30%。

然而，即使面对疫情的影响，我们还是有条不紊地恢复了业务，创新了营销模式，实现了线上线下的联动。第二季度的营业额已上升到去年的水平。

在第二季度，销售达到高峰，12个城市的连锁销售，网上购物中心和现场交付推出，其中销售近1300万元，现场交付约500万元。还有联合跨境知识产权营销，以加快数字转型。

在流行期间，虽然奥立是一个公共场所，但由于科学的防疫，它最终是零感染的，而且

今年上半年，现场提问：公司上半年均价还有一定提升？在推货上，下半年有什么比较重点的城市？目前完成了4成多销售目标，下半年目标会不会变？完成了原预计的近40%，这是相当值得称赞的，因为全国所有的销售办事处都在第一季度关闭了，只是到了第二季度才根据各地区的情况恢复了复工复产的节奏。

今年上半年，它实现了近377亿的销售额，而在下半年，它可以供应1000亿，这仍然是足够的。

根据各区域市场的不同环境，主要投资区域集中在传统城市：以京津为核心的京津冀地区，以沪、杭、苏南为核心的华东地区，以佛山为核心的深广、粤港澳大湾区，将于下半年销售。我们将尽最大努力实现年度销售目标。

上半年第一季度，合同金额近80亿元，同比下降40%以上；第二季度开始快速回升，复合增长率达到100%，最终签订了337亿元的合同。

年初设定的目标是年内达到800亿元的规模。从供应的角度来看，没有问题。下半年，随着各地区市场环境的恢复和政策的支持，所有在途项目都将加快推进。

钟北辰：

今年年初，现场提问：受疫情关系，下半年会不会有减价促销的打算？非常热衷于抓住一个非常好的窗口，在春节期间完成了供应，并收到了资金。下半年没有其他资本运营计划，但我们会关注市场窗口，适时采取一些行动。

钟北辰：今年下半年，原则上没有打折的想法，因为公司在全国项目分布的地区非常活跃，项目的质量和产品的竞争力仍然很高，所以没有打折促销的想法。

范书斌：

现场提问：公司怎么看下半年市场？的全球经济现在受到这一流行病的影响。另一方面，“无房无炒”的基本政策没有改变。

至于房地产市场，我们认为它仍然应该处于一个强有力的监管周期，这已经持续了很长时间。现在，没有放松的迹象，总的原则将指导“没有投机的住房”政策，这在今年下半年不会有太大变化。

作为一个行业，房地产的重要性是其他行业无法替代的。在经济困难时期，房地产仍然是一个支柱产业，所以我们仍然对房地产行业充满信心。虽然有一些困难，但总的来说，不应该有重大的和颠覆性的困难。

总的来说，首都房地产近年来变化平稳，我们仍然有信心在这样的宏观环境下，通过自己的努力，通过经营管理，包括风险应对，完成全年的任务。

李松平：

我们最近在现场提问：公司旗下是否有物管业务板块，如果有的话，未来是否有上市的计划？近期市场传闻房地产融资政策收紧，对于公司的融资是否有影响？公司H股全流通进展如何？预计大概什么时候可以完成？也看到一些传言，说监管部门应该出台一些新的规定来控制房地产企业债务的有序增长。然而，我们目前还没有看到任何文件或相关的政策信息，公司将密切关注这一动态始终保持。

如果引入这项政策，我们认为对公司的影响非常有限。因为公司目前的融资渠道非常顺畅。如你所见，上半年，债券发行屡创新低，综合融资成本达到2.98%的历史低点。该公司是包括许多银行在内的金融机构的白名单客户，与它们有着非常好的战略合作关系。

此外，我们的战略储备信贷约为2000亿元，流动性没有问题。我们对这种影响非常有信心。

h股市场的全流通情况已经在6月份上报给了中国证监会，证监会已经给了我们反馈，希望争取在年底前汇总。

范书斌：首创置业目前拥有物业管理业务，该行业正在积极推进相关内外部资源的整合，以促进管理规模的增长，提高我们的服务质量和服务水平。

未来会有机会，我们会考虑用资金来促进物业管理。

钟北辰：

自1998年现场提问：首创集团对首创置业的支持，具体体现在哪些方面呢？首创置业在香港上市以来

具体而言，正在进行第十三个五年计划和第十四个五年计划战略计划的总结。资本集团现在是4 1的主要业务，而房地产部门是核心业务。无论是“十三五”还是“十四五”，首创置业在集团行业或市场竞争主体中的战略地位和战略重要性始终是第一位的。

从战略角度来看，资本在集团中的重要性，包括其对集团的贡献，是其他公司不可替代的，这决定了资本房地产在集团中极其重要。

第二，在日常管理过程中，会有一些资源的协同作用，其他行业和首创地产会实现优势互补和产业联动，包括一些项目的联合开发，这是首创集团的优势。

过去有很多项目，包括最近的一些大型资源整合和联合开发，为首创置业的持续健康发展提供了巨大的支持。

第三，首创置业作为一家资产超过2000亿元的房地产企业，负债率仍然很高，这是我国房地产行业的普遍现象。随着居者有其屋的增长，本集团已全面支持资本物业的融资，包括担保，包括上市。大股东的承诺应该说贯穿了首创置业十多年的发展历程。在这方面，首创集团已经履行了自己的职责。

第四，首创置业是香港上市公司，其市场化能力相对较好，包括管理水平、项目运作能力和市场化人才队伍。我们非常重视人才队伍的建设，支持我们建设一支特别有效、市场化的管理团队，这是企业的核心竞争力。

另一方面，在薪酬制度方面，我们尊重市场导向的居者有其屋之路，并以行业为基准，这使得我们的薪酬在市场上仍然具有吸引力。在这方面，应该说从工资总额的管理、人力资源的配置、引进优秀的首次置业员工等方面都给予了很大的支持。

总的来说，该行业目前处于强监管、经济低迷和疫情影响的三重叠加状态。每个公司都会遇到比平时更大的困难，购房者也会遇到各方面的问题。但是，我们坚信，有了3000多名员工的管理，包括大股东的帮助，我们能够尽快摆脱疫情的影响，包括宏观经济下滑的影响。

我们对自置居所充满信心，本集团会一如既往，支持自置居所的各方面发展。