未来在南京登陆可能取决于运气

2020年8月18日，讯、南京市规划和自然资源局通过南京市土地市场网发布了2020年宁楚市第09号土地出让公告，共推出9块地块，将于9月17日上午进行网上拍卖。

值得注意的是，南京这次改变了招标规则，土地出让的条件比过去更严格。主要从招标交易模式、严格开发资质、增加招标资金、严格审查招标资金、限制招标地块数量等五个方面进行调整。

土拍价触顶将现场摇号确定竞得人

09号《土地出让公告》是南京市出台“限价房和竞争性地价”新政以来公布的第三批地块。

据了解，为了巩固“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标，南京市自6月份起采取了“限制房价、竞地价”的出让方式，即限制住宅用地最高限价和地块上商品房的空白价格。当当地街区的出价达到最高限价时，它将争夺人才住宅的建筑面积，建成的人才住宅将免费移交给政府。

然而，09号公告悄悄地改变了住宅用地转让的条件。当局部标段投标达到最高价时，将不再采用争夺人才室建筑面积的方式，而是改为“当局部标段投标达到最高价时，若仍有两个或两个以上有投标意向的单位，则停止投标，并改为现场抽签确定投标人。”所有接受最高价格的竞标者都可以参加抽奖，竞标者的出价是最高价格加票价。

根据公告文件，09号通知涉及的住宅用地价格涨幅在500万元至1000万元之间。

南京Cree分析师乔指出，南京土地出让活动中一些热门地块在价格见顶后开始争夺人才房，这在一定程度上考验了房企前期测算项目净利润的能力和后期交易的能力。然而，大型住宅企业往往在这方面有很强的综合能力。中小房企由于担心地价成本过高或人才住房投资周期过长，难以准确测算项目利润，与大企业竞争。土地拍卖的新规定增加了大企业征地的不确定性。

南京市房地产协会秘书长张辉表示，锁定最高地价有利于稳定地价，而不是争夺人才住房面积，这实际上给了开发商更多的成本和利润空间，帮助开发商提高产品质量，促进南京房地产市场的高质量发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进坦言，这一调整防止了地价过快上涨，最高价加提价自然使地价可控。这也防止了房屋企业征地积极性的挫伤。过去，许多建设要求实际上与住房企业相矛盾，这应该引起当地土地供应部门的注意。

提高保证金比严格审查资金来源

除上述调整外，09号公告涉及的住宅用地出让条件还发生了其他四项重大变化

首先，限制地块的投标数量。公告中的招标要求明确，同一投标人和同一集团成员企业不得投标或联合投标两个以上住宅用地，但其他用途地块除外。

其次，对投标开发商的资质提出了明确的要求。公告中的招标要求明确，上述住宅用地的国内投标人应具备三级及以上房地产开发资质(不含临时资质)。

第三，提高投标保证金的比例。根据09号公告中住宅用地保证金占起拍价的比例计算，进一步提高到20%-50%。

第四，招投标的审查

除南京外，鉴于当地住宅用地市场火爆、地价高、部分地块竞争过度，上海市规划和自然资源局还于8月12日召开了土地市场管理专题会议，指导各区进一步加强土地出让管理，并对前期土地交易异常或土地交易价格与周边房价不匹配的地区进行了访谈。

最近几个月，许多热点一、二线城市相继升级调控政策，土地市场优质地块供应普遍减少，地价下降，其他相应指标也出现了峰值和下降。8月18日，上海土地市场公开出让了浦东新区的一处住宅用地，吸引了三家房地产企业参与实际招标，最终以45亿元的总价成功出让，地价为32.7%。前一天，即8月17日，北京市怀柔区的一片纯住宅用地以0.0%的溢价以底价出售。

据Cree研究中心统计，7月份土地市场整体地价比6月份下降0.2个百分点，至16.1%，100轮以上地块招标数量比6月份减少10个。此外，8月上半月，监测城市的土地交易量连续两周下降，最近一周的土地交易量降至第二季度以来的新低。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师马表示，从高地价率和高招标地块数量等指标来看，自7月份以来，土地市场确实出现了下跌。鉴于中央政府对地价和房价的严格控制，地方调控和升级的大环境不会改变，优质土地进入市场的比例将进一步下降。

根据近几个月的土地市场上市信息，北京、杭州、南京等热点城市的土地供应也大幅减少，优质地块的供应比例也明显降低。据马分析，随着土地供应质量的下降，一、二线热点城市土地市场的高单价、高轮次、高地价现象将相应减少。