观点|宝龙商业:20年后 它将进入世界十大(记录)

在观点地产网召开的宝龙商务中期业绩会议上，我们见到了第一次参加会议的陈德利。

8月19日，刚刚参加宝龙地产中期业绩会议的许、陈德利到达宝龙业绩会议发布会现场，两人的身份变更为宝龙董事局主席兼总裁、执行董事兼首席执行官。

此外，执行董事兼首席财务官张云峰、副总裁唐剑锋也出席了会议。

"尽管有这种流行病，但通过我们的努力，我们取得了良好的结果."许一开口，就为宝龙公司半年来取得的成绩定下了基调。之后，我再次强调陈德利加入宝龙商务的意义。

“在过去的半年里，有三件重要的事情。首先，公司在去年底完成了上市，这给了宝龙商业更多的资源、平台和市场空间去布局。其次，陈德利成功引进宝龙业务，进一步增强了宝龙业务的团队实力；第三是收购一家轻型资产管理公司。”

在一些例行和简短的开场白之后，许方化给了陈德利更多的时间。与上次宝龙地产的中期业绩不同，这里是陈德利的“家”。

据介绍，截至2020年6月30日，宝龙商业总收入为8.69亿元，同比增长16%，归属于母公司股东的利润为1.45亿元，同比增长66.4%；管理面积698万平方米，物业管理面积1165万平方米。

在规模扩张的同时，宝龙的商业利润表现也越来越好，归属于母亲的净利润达到1.45亿元，同比增长66.4%。净利率同比上升5.1个百分点，至16.7%。基于此，宝龙商业决定上市后首次分红，每股分红0.1港元，分红总额占利润的43%。

让人想知道的是，陈德利除了介绍自己的表演之外，没有太多其他的发言。

也许这也是宝龙公司现有的执行结构中各自的分工；许方化侧重于战略制定的大方向，而陈德利则扮演着执行者或行动者的角色。

五年150家购物中心

作为宝龙集团分拆的商业上市平台，宝龙业务最大的业务自然是业务。

数据显示，上半年宝龙商业总收入中，商业运营占80.6%。在项目布局中，截至2020年6月30日，宝龙商业管理的零售商业地产共有51处，包括45个购物中心和6条独立商业街。

在宝龙地产的前一次业绩会议上，陈德利曾表示，宝龙商会的战略重点是长三角地区。现在，它给出了“为什么我们要深化长江三角洲”的更详细的理由。

“就区域分布而言，该战略以长江三角洲为重点，管理区域占长江三角洲的45.4%，营业收入占64.6%。”

到目前为止，宝龙商业已经在整个长三角地区规划了65个项目，占68%。其中江苏省有16个项目，上海有12个项目，浙江省有37个项目。

早在一年前，许就向提出了“2025年保隆商业项目100个投产”的目标。在这次绩效会议上，许透露了另一个规模目标：“在长三角地区开设150多个购物中心，其中包括100多个可自我维持的购物中心，这是未来五年的一个重要指标。”

此外，宝龙商业的平台除了商业运作外，还包括住宅物业管理业务。值得一提的是，虽然这项物业管理业务仅占宝龙商业上半年总收入的19.4%，但却做出了巨大的贡献。

数据显示，宝龙商业上半年实现毛利2.55亿元，同比增长28.8%。其中，商业部分增长19.8%，房地产部分增长131%。从收入增长来看，上半年商业部分增长12.8%，物业管理部分增长

在房地产方面，宝龙商业希望加大对外扩张力度：“目前的房地产严重依赖宝龙地产，希望未来能扩大写字楼、住宅楼和工业园区，或一些企业总部。”

轻资产与收并购

拓展是许、陈德利为宝龙未来发展设定的关键词之一。具体来说，这个词包含两层含义：商业经营和住宅物业管理。

他说：「今年一月和二月，两项工程已经展开，其中一项将于今年下半年展开。6月之后，成立了两个新的轻型资产管理团队来完成这项工作。”

陈德利表示，全国现有资产很多，尤其是长三角地区，机会很多。然而，现有的高质量项目并不多，所以在未来，我们更倾向于根据资产来合作新项目。

随后，他透露目前宝龙商业的几个意向项目已经签约，我相信下半年会有一些好消息给大家。

在陈德利的介绍中，轻资产项目的延伸实际上只是收购框架的一部分。此外，“延伸”的对象还包括对轻资产管理公司的收购和收购。

根据既定政策，宝龙商业在收购轻资产管理公司时将重点关注长三角地区的企业，即浙江、上海、江苏和广东的轻资产管理团队。这样，宝龙商业希望提高其盈利能力和管理领域。

今年7月，宝龙商业宣布收购浙江星辉商业管理有限公司60%的股权，这也是宝龙商业的首次收购。公司管理的项目有14个，面积89万平方米。

为什么要买浙江星辉？

除了目标公司的良好资质外，陈德利解释说公司的主要产品是商业主题街区，而宝龙是主要的购物中心，两者之间可以形成产品线互补。这样，宝龙商业希望在未来实现“5年100条街道”的经营目标。

“此外，我们已经联系了几家轻资产管理公司，并正在进行谈判，包括一些区域性轻资产管理团队和基于社区的轻资产管理团队。”

一切才刚刚开始，但许有一个更大的目标：“我们一定要力争在20年内成为世界十大商业地产开发商，而未来五年的规划实际上只是通向这个大目标的过程。”

帮助万达和新城实现快速扩张的专业经理陈德利负责将许的目标付诸行动：“我们希望未来每个省市都有一家轻资产管理公司与我们合作。这(浙江星辉)只是第一个。”

以下为宝龙商业2020年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：新的五年规划下，希望把宝龙商业打造成一家怎么样的企业？如何配合宝龙集团的战略规划？关于轻资产外拓，今年大环境下，市场上的好机会多不多？

搜狗网对宝龙商业未来五年的战略，其实我想还要长一点。我们今年定下了一个大的愿景，就是要力争在20年内成为世界十大商业地产开发商，所以五年只是这个愿景中的一个重要阶段。

一般来说，在未来五年，首要任务是保持行业前五名的地位。第二，要在长江三角洲内开设150多个购物中心，并使100多个购物中心自给自足，这是未来五年的一个重要指标。

许华芳：现有的资产很多，特别是在长三角地区，因此有很多向外扩张和并购轻资产的机会。我们也和很多公司有联系，今年是接触项目最多的一年。

我们对自己选择的项目非常挑剔。我们希望我们将来获得的项目将是非常高质量的，不是简单的财务投资，而是对管理团队更重要。

因为轻资产管理更重要的是看管理团队，在合并后，有必要实现双方之间的强联盟，实现很好的互补性。

今年1月和2月，两个项目得到了扩展，6月新的组织结构公布后，新成立了两个轻型资产管理团队。

同时，在未来，我们更倾向于从资产的角度来合作新建项目，因为高质量的存量项目并不多。我希望与当地的一些房地产项目合作

陈德力：毛利率的增长分为两部分。首先，在商业方面，虽然上半年的收入因疫情而下降，但成本控制相对较好。

首先是销售和营销费用。在疫情期间，我们进行了有力的控制；二是管理良好的行政支出，同比略有下降，住宅物业毛利率上升较快。

二是住宅增值服务的发展方向，今年开始增加，今后还会增加。主要方向与住宅区的管理有关。

现场提问：公司上半年毛利率有所提升，是什么原因？上半年政府补贴和社保减免对毛利率这一块影响有多大？分两个业务板块来看，毛利率的展望怎样？上半年在社区增值服务方面有所进展，未来增值服务主要拓展方向是什么？增值服务现在毛利率大概是多少？未来在收入中的占比可以达到什么水平？

张云峰：现在专注于两个方面：轻资产管理公司的并购和轻资产项目的扩张。

在资产发展方面，与集团战略一样，保持在1 1 N的水平，即以长三角为主，也位于大湾区、广东等机会主义城市。

对于轻资产管理公司的并购，主要集中在长三角地区，注重浙江、上海、江苏、广东的优秀轻资产管理团队，以提高宝龙的商业盈利能力和管理区域。

目前，已经联系了几家轻资产管理公司并正在进行谈判，包括一些区域性轻资产管理团队和基于社区的轻资产管理团队。当有任何进一步的消息，它将向所有人公开。

第二个方面是商业地产，在未来五年内主要是商业地产。五年内，每年将有20家商场开业，五年后将有100家商场开业。

在房地产方面，未来五年，我们将首先把重点放在长江三角洲，逐步调整全国布局，把重点放在长江三角洲。

二是在现有物业的基础上，提高管理水平和质量，获得更多业主和甲方的认可和支持.

第三，该物业现在在很大程度上依赖宝龙地产，专注于长三角地区，提高服务水平和盈利能力，并希望进一步扩张。扩建办公楼、住宅区和工业园区，包括公司总部。

现场提问：公司收并购策略是怎样的？接下来是否有进一步的收并购计划？未来对商业运营管理和物业管理方面的比例是多少？

搜狗网对M&A的计算是基于整个宝龙业务的发展。我希望在长江三角洲地区，浙江，上海，江苏和广东省，将来每个城市和省都会有一家轻资产管理公司与我们合作。

第二，今年上半年，长江三角洲地区的企业开业数量占全国的近三分之一，但与往年相比，却下降了很多。

同时，从长三角地区经济发展和人口引进的速度和规模来看，现有购物中心的水平，尤其是高品质购物中心的水平远远不能满足需求，因此我们对长三角地区的进一步发展充满信心和希望。