观点|幻想年:只有速度和创意才能生存(记录)

观点地产网是每年8月的下半月，这是房企召开中期业绩新闻发布会的时间。与往年不同的是，疫情仍在继续，只能在网上进行。

8月19日，幻想曲在线举行了2020年中期业绩会议。董事长潘军、执行董事柯卡生、执行董事兼首席财务官陈新宇、执行董事兼首席运营官张惠明出席会议。

这是房地产企业的中期评估，但也是因为疫情的影响，可以说是“少则喜，少则悲”。

对于幻想年来说，这是自第二次创业提出以来的第一份动态年度答卷，这一点尤为重要。如果仅从同行的角度来比较，幻想曲可能是为数不多的能感到些许快乐的企业之一。

因为，为了在回归中重新进入主赛道的梦幻年，已经做了很多改变，比如人员、品牌定位、周转效率等。而这种短期效应也逐渐在抄本中反映出来。

然而，要回到行业的前沿，幻想曲仍然需要很多努力。

“二次创业”盘点

2020年上半年，由于疫情，大部分企业的开工和竣工受阻，销售业绩和财务报告数据下滑。

在《幻想曲年》中，这份半年度报告首先是一份好的抄本。尽管其他企业仍在向投资者和媒体解释上半年业绩下滑的原因，以及如何在下半年迎头赶上，但幻想曲年实现了同比增长。

数据显示，截至2020年6月31日，幻想曲的签约销售额约为175.1亿元，同比增长32.9%；营业收入92.41亿元，同比增长7.7%；利润约为2.77亿元，同比增长13.4%；扣除净汇兑损失，本期净利润约为5.58亿元，同比增长97.6%；毛利约31.09亿元，同比增长22.5%；毛利率约为33.6%，同比增长4个百分点。

根据视点指数发布的最新销售清单，幻想曲年的行业排名上升至第69位，比2019年同期上升了21位。

取得这些成就的原因可以归结为几个方面，如投资于快速周转、增加投资、增加合作等。

张惠明表示，报告期内，幻想曲年建设速度大幅提升，从征地到建设的周期缩短至2.7个月，从征地到开业的周期缩短至8.2个月，快速周转目标顺利实现。

例如，他说幻想曲合伙人去年10月收购的土地已于今年6月开放，这两个项目的销售额达到25亿英镑。

快速的营业额有助于幻想曲获得更大的销售价值，并使其在2020年上半年实现了175.1亿元的合同销售额，同比保持大幅增长，并与450亿元的销售目标时间表保持一致。

数据显示，截至7月，幻想曲年实现了50%的销售目标。据张惠明介绍，在幻想曲年的下半年，每月会有1-2个新项目推出，供应量将达到350亿元。据粗略计算，每年的任务只有在去除率达到65%左右时才能完成。

销售任务的完成源于幻想曲年竞价、拍卖和悬挂市场的回暖。

数据显示，截至2020年8月18日，幻想曲年新增18块土地，总建筑面积约300万平方米，总可销售价值438亿元，重庆、佛山、绍兴、郑州、南通等一、二线城市新增。据报道，为了应对快速周转，18块土地的平均总建筑面积控制在17万平方米。

此外，上述新增土地中有很大一部分是与其他房地产企业合作的，平均持股比例在一个想象的年份只有38%，这在很大程度上实现了小资本带动大销售。

这些是幻想曲年从未有过的状态。

主流的压力

在这美好的一年里，我们正为更多的变化做准备，并更积极地拥抱快速周转。

据柯卡生说，为了刺激渥特

“公司鼓励员工和公司共同投资，分享利益，分担风险，在为企业创造超额利润的同时，也为自己带来了合理的回报。”柯卡生表示，这两项措施将在下半年的新收购项目中实施。

这是业界为了实现规模跨越而广泛采用的方法，其背后的原因是幻想曲年经营理念的改变。

“过去，许多业内人士认为，幻想曲总是做一些非主流的事情。我们为此感到自豪，但现在我们意识到幻想曲必须有一定的规模。”当被问及他希望市场如何重新认识幻想曲年时，潘军说。

因此，近年来，幻想曲开始学习前10名和前20名，学习系统化管理的逻辑，并引入业内大神参与。幻想曲应该把速度和创意结合起来。

“只有具备这两种能力，我们才能在未来10至20年房地产规模下降时生存下来。”

潘军指出，幻想年一方面要注重产品和客户体验，另一方面要有相应的成本控制和运营速度。

可以看出，从2020年上半年开始，由于疫情的影响，很多企业的经营成本，尤其是销售费用都有所增加，但花年得到了很好的控制。

张惠明认为，在《幻想曲》中，建议以利润和现金流为中心，加强节点、会议和成果的管理，从三个维度实施产品结构标准化。此外，还采取了奖惩制度、市场体系建设和投资结构等措施。

然而，行业中给出的快速周转答案几乎与高质量和高风格不一致，并且大多与标准化产品相结合。

碧桂园、万科、恒大等。正在快速转向极端的，希望找到具有强大产品的代表性项目，这可以说是很少的。行业领袖仍然是这样，如何在幻想曲中把两者结合起来？这显然是一个需要考虑的问题。

此外，为了重回幻想曲的轨道，双方的合作得到了极大的加强，2020年新增土地储备中权益比例仅为38%。

在城市更新方面，与奥林匹克公园建立了项目权利交换机制，即幻想年的深圳、东莞和惠州项目，以及与奥林匹克公园的广佛项目。双方交叉持股以实现与不同地区的兼容性。

这种方法的优势非常直接，即销售业绩将快速增长，企业排名将不断提高。

然而，这也将带来一些隐患，例如，销售增长不能显著提升公司的经营业绩，而营业收入和净利润的增长率低于销售增长率。

金地就是一个典型的例子。从2016年到2019年，销售规模从1000亿元猛增至2000亿元，但营业收入仅从2016年的555.09亿元增至2019年的634.2亿元。

显然，幻想曲也需要关注这样的问题。在被问及未来股权比例规划时，张惠明表示：“下半年，合作股权比例要适当提高，控制在60%以上。”

以下为花样年控股集团有限公司2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：下半年的投资计划怎么样？另外上半年增加了合作伙伴，未来在权益比例方面是怎么样考虑的？

到2020年，张惠明：仍以稳定和适度进取为基础。上半年抓住窗口，先后在10个城市收购了18块土地，总面积300万平方米，价值438亿元。

下半年，我们将主要收购明年可以供应的项目，坚持5 N战略，通过招标、拍卖和收购相结合的方式收购更好的项目。

在合作比例方面，上半年18块土地的股权比例为38%，下半年股权比例适当提高，希望控制在60%以上。

现场提问：公司总体债务控制方面是什么样的计划？上半年的投资比较积极，在加大投资跟控制债务方面怎样取得平衡？

搜狗网上半年的总计划是412亿元，去年年底略有增加，总负债可能会在这个节点上升。然而，我们的收集是相对良好和稳定的，未来控制红线低于80%。

在投资和债务方面，我们将根据量入为出的原则进行平衡和投资，包括控制地区公司。该集团将对哪些地区的项目给予更多支持

首先，我们企业的文化核心是四句话。第一个是有趣的味道，这要求我们的同事不仅要有知识体系，更重要的是要有远见和洞察力；第二，能说能感觉，善于整合内外资源，能与他人达成共识；第三，你不能懒惰，你必须有学习的欲望，你必须有继续学习的能力，你必须追求结果；第四，爱钱不贪。我希望每个人都有更好生活的概念，但是他们应该走正确的道路。

为什么我们希望员工穿得漂亮？要有能发现美的眼睛，还要求产品的制作要与这一现象相一致。

幻想曲认为，随着中国改革开放40年和经济特区发展这么多年，人们的生活要求越来越高，不仅仅是吃和穿保暖的衣服，更重要的是，他们已经进入了第三个消费阶段，这就是个性化需求。

现在房地产产品的目标客户是90后，未来是00后。这些孩子有国际视野。如果没有好的产品和漂亮的产品，它们将被这个时代抛弃。

幻想曲年中产品的逻辑思维不再与原始的传统生命周期或家庭周期相对应，如只是需要，只是不断变化。我们已经进入了20世纪20年代，而《幻想曲》认为我们应该根据人的情感属性和个性属性来做，所以我们是“有趣的材料”的三个产品序列，经过不同的阶段，形成了九个逻辑。

我们相信我们服务的顾客应该是有趣的人，有品味的人，有物质的人，追求生活质量的人，以及能提供优质服务的人。这样，幻想曲年有理由在未来存在很长一段时间。这是我们提出这种变革的基本逻辑。

前几天，在参加2020博鳌房地产论坛时，我听说幻想曲是一个行业中有独特个性的企业。为什么你总是挑战自己？这也是我们在行业中的价值。

过去，许多行业领袖认为幻想曲总是做非主流的事情，但我们为此感到自豪。现在我们也意识到幻想曲年必须有一定的规模。因此，在过去的两年里，我们开始学习前10名和前20名，学习他们系统化管理的逻辑，并引进了很多业内的伟人参与其中。

我们应该把速度和创意结合起来。只有具备这两种能力，我们才能在未来10-20年房地产规模下降时生存下来。

因此，一方面，我们注重产品和客户体验，另一方面，我们注重相应的成本控制和相应的运营速度。

只有这样，我们的产品才能在激烈的竞争中保持竞争力和超值能力，在梦幻年，我们才能吸引更多的人才，实现长远发展的目标。

陈新禹：

现场提问：大家应该怎么样重新认识花样年？融资引发的房地产问题不是今年，而是在2018年和2019年就已经存在。宏观调控对房地产仍有很大影响。国有企业、民营企业和外资都感受到了严峻的挑战。

最近，中央政府召开了一个关于房地产工作和监管当局发布的政策的论坛。可以预测，整个房地产行业的资金在下半年甚至明年都不会松动。

在这种环境下，我们应该控制风险。我相信任何一个企业，作为一个金融机构和投资者，只要能够控制风险，财务稳健，有充足的流动性，有一定的现金流，都会加入进来。

近两年来，特别是上半年，我国金融稳定不断改善，融资成本不断降低，债务结构不断优化，负债率不断提高。我们相信，在下半年，我们能够在保持稳健经营的基础上，更好地适应投资者金融机构的要求。

与此同时，今年上半年，中国扩大了国内和海外市场，并在海外发行了债券。由此可见，香港整个国际金融市场仍有大量的闲置资本，最近两次发行外债后，融资成本在下降，认购倍数在增加。

在国内方面，发展贷款、其他信托融资、债券、资产支持证券等的成本。我们得到的也在下降。我相信，只要我们保持自己的稳定运营，有良好的财务指标，国内外投资者都会认可幻想年，购买我们的产品，这样我们就可以降低成本，获得更好的回报。

潘军：

截至7月，现场提问：请柯总谈谈今年下半年和明年房地产融资环境的看法，以及花样年有什么样的应对措施？已完成50%，并将在下半年每月推出1-2个新项目，总供应量将达到350亿元。也就是说，去除率约为65%，任务可以完成。

第二，我们都可以看到目前的局势，包括这一流行病的影响。我们制定了线上和线下的策略，每个月都要跟进，安排好项目的前期工作，做好充分的准备。

我们相信我们能够实现我们的目标，我们必须实现它们。另外，幻想年应该有一定的规模，一个企业的发展只能由一定的规模来驱动。

柯卡生：

自2009年末现场提问：关于销售的问题，公司的销售目标到7月份完成了50%，上半年的整体销售计划是什么样的？对完成全年的销售目标是否有信心？上市以来，已经过去了10年。我们熟悉整个大湾区。大湾区的城市更新系统于2009年和2010年在深圳启动，随后在广东省全面推广。

这是大湾区全面的城市群转型，而不仅仅是一个城市。我们相信未来的幻想曲年不仅仅基于深圳。

当然，主力在深圳，因为深圳的城市产业和人口绝对领先。每年，我们都能看到大约50万优秀人才进入深圳，这在中国是遥遥领先的。

根据数据，只有两个城市每年净流入50万人，一个是深圳，另一个是杭州。我们还可以看到，杭州和深圳是中国的主要城市，拥有超过4万亿家公司，每个城市一家。

我们必须确定自己的优势，然后进入广佛和珠江西岸，现在我们已经进入中山。我们认为，进入广佛和西岸最重要的逻辑是关注人口和产业。

因此，我们的城市发展公司现在在内部被称为一个集团，因为下面已经形成了六个独立的城市公司，包括深圳、东莞、惠州、广州、佛山和中山。在粤港澳大湾区的九个城市中，我们已经进入了六个，这六个是最有价值的。

我们的计划，经过三年的发展，希望每年增加商品价值500亿元，占全年业务量的60%。此外，30%的项目可在3-5年左右供应，这些项目将集中在深圳-广汇地区，希望每年给房地产集团带来2-3个价值超过100亿的供应。

我们希望在未来两年，大湾区的销售额将超过200亿元，这是一个努力的方向。

第二，东莞、佛山等重要工业城市最近在东莞签署了一个项目，该项目占地面积超过2平方公里，需要40%的配套产业，未来应发展产业运营能力。我们吸取了色彩生活的经验和教训，现在与有工业能力的企业合作。

在深圳南山，我们与中城新产业联手，登陆了人工智能工业园，并把运营权交给了合作伙伴，而不是组成一个团队去做。每个人都一起投资和发展。我们是房地产的大头，经营的另一面是大头，这是发展的逻辑。

第三，上月与奥林匹克公园建立了项目权利交换机制。深圳、东莞、惠州和广佛在各自的项目中交叉持股，以实现两地的深度兼容，即在城市更新业务上进行合作。

因此，未来三年将会有更多类型的合作企业。去年我们与平安地产、徐汇合作，今年我们与奥林匹克公园合作，包括其他产业投资基金。

最后，在深度服务能力方面，我们将全面整合内部平台，如色彩生活和美容之家。我们在选择伴侣时非常谨慎，但我们也更加开放。标准是严格的，心态是开放的。最终目标是实现强强联合、共同发展、共赢和利益最大化。