如果房地产融资监管再次升级 历史会简单地重演吗？

8月20日，住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银监会、证监会、国家外汇管理局、交易商协会以及一些房地产企业的负责人也参加了会议。

本次研讨会的核心直接涉及到对房企的融资监管。一个关键信息是，中央银行、住房和城乡建设部以及相关部门已经为重点房地产企业制定了资本监管和融资管理规则。

这是继7月24日召开“房地产工作座谈会”后不到一个月的又一次高标准的房地产行业座谈会。两次座谈会都提到，房地产不应作为短期刺激经济的手段，以实现“三个稳定”的预期，确保房地产市场稳定健康发展。

从以往的经验来看，政策出台的基本逻辑大致相同：一旦市场过热，调控政策将紧随其后。与过去相比，这项政策的最大变化是从房企的角度划出不同的“红线”，避免“一刀切”的政策。

01

房企融资将进一步收紧

研讨会传达了几个重要信息：

1.实施房地产金融审慎管理制度，提高房地产企业融资的市场化、正规化和透明度

2.形成了重点房地产企业的资金监控和融资管理制度

3.完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购”住房体系

此前，据媒体报道，央行出台了新的房地产融资规定，并设立了“三条红线”:扣除预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金与债务的比率不到一倍。按照“三条红线”，房企按照“红-橙-黄-绿”四个等级进行管理，根据不同指标，负债年增长率不得超过5%-15%。

此外，座谈会未确认的具体内容显示，有两个观察指标：征地销售比例不高于40%，连续三年经营现金流为负，因此有必要说明征地资金来源。

这意味着房地产金融审慎管理体系是房地产长期机制的重要组成部分。结合7月24日召开的房地产工作座谈会对金融政策的描述，即防止资金非法流入房地产市场，今年相对宽松的资金不会直接投放到房地产，这与以往的金融政策保持一致。

接下来，房地产市场的融资环境将进一步收紧，一些住房企业将面临融资困难。新的融资规定一旦实施，将对行业产生很大影响：土地市场将降温，新房销售将加速，这将有利于住房龙头企业，并对负债累累的住房企业产生很大影响，这将加速行业的洗牌。

02

三季度为政策调整高峰期

近十年来，政策的出台和房地产市场呈现出强烈的周期性特征，政策的调整与房地产的波动密切相关。

从过去几年的政策规律来看，从3月份开始，市场总体上处于全年活跃期，第三季度市场将迎来一系列调整。

从政策内容来看，“无房炒房”仍是近年来政策的基调，保证了房地产市场的稳定健康发展。座谈会重申，“不把房地产作为短期刺激经济的手段”也释放了强烈的信号含义。自2019年7月以来，中央政府首次提出“坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段”，这种论调被视为中央政府调控房地产政策最严厉、最明确的表述之一。

从政策出台的时间段来看，7月以后，政策出台的频率和力度

今年年初，疫情爆发后，中央政府仍未放松对房地产的控制。半个月前，也就是8月6日，央行就下一阶段的房地产金融政策发表了声明，即坚持“住而无房，住而无炒”，没有把房地产作为刺激经济的短期手段，坚持稳定土地价格、房价和预期，保持了房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实行了稳健的房地产金融管理体制。

03

房地产涨落与政策周期密切相关

根据近三年的销售数据，第三季度我国商品房的销售面积和销售金额基本呈现出一定的修正。

2017年第三季度、2018年第三季度和2019年第三季度，中国商品房销售面积分别为4.1344亿平方米、4.217亿平方米和4.3393亿平方米，同比保持小幅增长，但低于当年第二季度的销售面积。第四季度，受主要房企年度销售业绩影响，回升至较高水平。

受今年第一季度疫情影响，销售额和销售面积均处于近三年来的最低水平。仅从数据来看，第二季度似乎有一定的反弹，但实际上，销售领域与去年基本相同。

从2017年至今，销售面积和销售金额都呈现出一定的周期性，第一季度和第二季度稳步增长，第三季度出现回调，第四季度回升到较高水平，第二年第一季度又回到全年最低水平，每次都有不同的原因和背景。总体而言，市场在第二季度有所回升，随后在下半年出台了金融政策，市场开始转冷。

从投资角度来看，同样的周期性趋势也出现了。

每年的第一季度通常是淡季。在第二季度，大多数开发商在此期间集中收购土地，以便在上半年完成投资配额。这主要是因为在房地产开发周期下，上半年收购的土地能够在一定程度上保证“今年投资，今年出售”，有效地恢复资本流动。

因此，总的来说，每年的第二季度也成为房地产开发投资最热的一个季度。

房地产对当地经济、金融和就业有着至关重要的影响。房地产仍然是中国经济的基石和稳定器。一般来说，政策调整与房地产的波动密切相关。

这项新的融资规定避免了“一刀切”。负债率高、现金流问题大的住宅企业融资将受到很大限制；财务指标好的房企融资将更加宽松。其次，一些债务压力很大的企业必须努力促进销售，以便提取资金和减少债务。

在过去的三年里，历史被简单地重复了一遍。政策调整周期基本上从3月份开始，此时市场全年普遍活跃，接下来的三个季度将迎来一系列的市场调整。尽管市场热度上升的原因和背景不同，但政策调整的逻辑是一样的，那就是市场过热。根据以往的经验，这项金融政策出台后，市场将经历新的调整。