海口希望从高层建筑中获得经济

对于海口来说，如何借助自由贸易港的大趋势，盘活这一巨大的建筑资源，合理带动产业布局，激发市场活力，已成为当前一个重要的“考试题”。

"每栋建筑都是一条垂直的金融街."这是在建设经济网络安全与信息化委员会办公室的指导下，由海口市商务局和金城岛服务商共同发起的。

关注的背后是地方政府部门对建设节约型社会的希望。

两年前，海南省党政代表团来到上海陆家嘴金融城，登上上海大厦，立即被它的繁荣和工业价值所折服。当时，海南省委书记刘慈贵说，建设经济不仅产生了很大的经济价值和效益，也表明了大家是否乐观，是否愿意来这个地方。代表团的工作人员还认为，陆家嘴的高层建筑背后有着良好的商业环境，这是建筑经济发展的核心。

目前，海口正在推进大规模建设，以建筑经济为重点，聚集了众多企业。经过多年的发展，海口的建筑经济已经形成了一定的规模。会上发布的《2019年海口楼宇经济白皮书》(以下简称“白皮书”)显示，海口市建筑资源存量和潜在增量为521.8万平方米。

然而，发展的另一面也面临着产业要素不完整、规模经济有限、企业不均衡等问题，缺乏活力。

目前，对于海口而言，如何通过自由贸易港的大趋势，盘活这一巨大的建筑资源，合理带动产业布局，激发市场活力，已成为一个重要的“检验问题”。

海口建筑经济4.0

人们普遍认为，“负面的住房形势已经基本消除，住房拉动海南经济发展的使命已经结束”，首届海口市建筑经济论坛引起了海南房企及相关行业的广泛关注，许多地方大型房企的董事长和总经理亲临现场，听取专家对海口市建筑经济的分析。

建筑经济是近年来随着城市经济的发展而出现的一种新的经济形式。建筑经济的定义是指以商业建筑、功能板块和区域设施为主要载体，通过开发和租赁建筑引入各种企业，带动区域经济发展。建筑经济的特点是集约和高密度经济。

早在两年前，海南省党政代表团就参观了位于上海浦东新区陆家嘴金融城的上海大厦等地。陆家嘴金融城高楼林立，企业高度集中，建筑经济高度发达，给海南省党政代表团成员留下了深刻印象。后来，当地媒体发表了一篇题为《利用建筑经济发展总部经济》的评论员文章，认为上海的建筑经济已经成为世界闻名的“利益高地”；海南应借鉴浙江、上海中心建筑经济的先进经验，坚持建设世界一流的生态CBD。

那么，海南的建筑经济现状如何？

《中国房地产报》记者从本次论坛了解到，以海口为代表的海南写字楼市场的发展历程大致分为四个阶段：行政办公楼1.0、商住楼2.0、中端纯写字楼3.0和智能写字楼4.0。

海口的“建设经济4.0”出现在2015年之后。随着海口市甲级写字楼比例的上升，智能化写字楼成为主流趋势，部分建筑已经达到5A甲级标准。海口4.0智能办公楼的典型代表包括百舫大厦、郭蕊大厦和华润大厦。

随着近年来城市的发展和扩张，海口的建筑经济逐渐呈现出带状格局，即沿着城市主干道向纵深和广度发展。例如，海口大银山(国兴大道)中央商务区、滨海大道、叶海大道等带状建筑集群。根据白皮书，海口的主要业务是

以国兴商圈为例，依托海口大英山新城中心规划，结合甲级写字楼市场存量及其未来增量，商圈有望进入百万级市场，核心商务区整体活力将进一步增强。据统计，到2019年，该地区金融保险业甲级写字楼的使用面积比滨海商圈高出46%，是海口“老商圈”——国际贸易商圈的6.5倍。

尚未形成产业规模效益

好数据背后也有问题。

白皮书显示，海口早期的建筑经济呈现出“点分散格局”，如最早的国茂商圈、大同路商圈、海秀路珍珠商圈等建筑。然而，严格来说，这些“点分散”的建筑经济并不是真正的建筑经济，简单而广泛的租赁关系并没有形成产业规模效益。

据统计，海口市甲级办公楼空置率为39%，乙级办公楼空置率为23.8%海口市房协秘书长、金城岛服务公司董事长王璐在接受《中国房地产报》采访时表示，海口市甲级写字楼和乙级写字楼的月平均租金分别为118元/m2和75元/m2，换算后的日平均租金分别为3.9元/m2和2.5元/m2。

王璐说，与发达城市以外的建筑经济相比，海口的租赁价格并不高。

此外，据白皮书统计，海南的建筑资源存量为227万平方米，潜在建筑增量为294.8万平方米，建筑存量和增量总和高达521.8万平方米。如何借助自由贸易港的大趋势，盘活这一巨大的建筑资源，带动产业布局，激发市场活力，也是政府和开发商面临的一个亟待解决的问题。

与会专家还指出了目前海口市建筑经济发展中存在的一些问题：建筑质量制约了当地建筑的经济发展，海口市建筑特色不明显，竞争因素制约了发展；政府和业主在吸引投资方面的合作也是一个问题。

如何盘活楼宇经济？

海口将如何利用自由贸易港的大趋势，带动产业布局，激发这个巨大建筑市场的活力？

目前，海南十二大重点产业中，附加值最高的五大产业是海洋产业、热带特色高效农业、房地产业、教育、文化体育产业、旅游业，但写字楼比重最高的仍是房地产业，占33.9%。即使在国茂商圈、滨海商圈和国兴商圈被核心商圈的产业机构抽样调查，房地产仍占据榜首，占到30%至40%。

本地企业的增长趋势也是建筑经济的晴雨表。去年10月，民营企业增长呈现井喷态势，增加4173家，外资企业增加25家；今年4月，全国共有内资企业215家，外资企业21家，民营企业2908家。

随着企业的成长，办公楼的吸纳量也越来越大。以甲级办公楼为例，去年第四季度吸收能力为54948平方米，今年第一、二季度吸收能力分别为17022平方米和46814平方米。

海口市商务局局长蔡桥表示，政府应与专业机构和企业整合，整合更多专业资源，共同促进产业结构优化和建筑经济发展。

对此，王璐提出了三点建议：一是注重资本运营和项目运营能力，加强顶层设计；二是做好经济发展规划建设，团结政府和企业加强招商引资；第三，与国内外投资中介机构携手合作，吸引投资，加强分工合作。

作为开发商代表，海南丰森华盛郁秀项目副总经理张亮

记者了解到，海南省出台了《关于推进总部经济发展的工作意见》，重点规划和发展海口、三亚企业总部经济。随后，海口和三亚也相继出台了相关政策。事实上，建筑经济是总部经济的体现。