光速发布上市招股说明书 华润正着手为最终的地产衍生剧做准备

5天前在中期业绩会议上，外界仍在担心华润置地何时会分拆其资产并独立上市。李欣总统当时说，每个人都将等待进一步的宣布。

五天后，华润正式提交了招股说明书。

8月31日晚，华润万象人寿正式向HKEx提交上市申请，速度之快让人措手不及。

物业管理上市剥离于今年6月30日开始，但很快于8月21日获得HKEx方面的批准：可能的剥离可以按照《HKEx证券上市规则应用指引》第15项进行。8月26日，华润置地刚刚宣布，正在考虑拆分集团的物业管理服务业务和商业运营服务业务，并在香港联交所独立上市。

进步可以发展得如此之快。或许，正如李欣在中期业绩会议上所说，华润置地已经为拆分物业管理公司并将其上市做了大量准备。

虽然具体上市时间、募集资金数额等相关内容尚未公布，但这份准备充分的招股说明书足以让外界充分窥探华润置地近年的发展。

收购腾挪备上市

"华润置地考虑了业务结构的战略层面，三年前就开始了."本招股说明书详细披露了拆分物业管理和上市的考虑和准备过程。

根据招股说明书，华润万象的生活史可以追溯到1994年，当时华润集团投资北京华源房地产有限公司(华润置地的前身)，进行房地产开发、投资和管理业务，然后重组为华润置地。

根据招股说明书，华润万象人寿于2017年正式成立，并于当年5月18日在开曼群岛注册为有限公司，授权股本为5万美元。

值得注意的是，华润万象人寿是华润置地的上市平台，包括物业管理服务和商业运营服务。在华润置地中期业绩会上，管理层表示“这是为了最大限度地释放1109(华润置地)的整体价值”，可以考虑在资产光平台上建设一个完整的华润置地物业管理和业务管理平台，加强资产光的业务和管理平台。

为了合并这两项业务，华润置地开始将境内外机构，即华润有限公司、华润(集团)和华润置地持有的相关物业管理业务打包到华润万象。

其中，华润万象人寿于2020年7月18日完成了对华润置地原控股的华润万象深圳的收购；于2020年6月22日，本公司与华润(集团)签订买卖协议，收购华润(集团)持有的怡和香港有限公司，并持有华润润鑫商业管理(深圳)有限公司；2020年8月12日，华润置地持有的泸州华润置地转让完成；2020年8月26日，与华润有限公司签订股权转让协议，收购华润有限公司持有的润联股份.

上述收购，连同华润万象生命最初持有的华润物业科技服务有限公司，构成华润万象生命主营业务的管理分支机构，经营华润万象生命主营业务。具体而言，华润万象深圳有限公司、华润物业科技服务有限公司和华润润鑫商务管理(深圳)有限公司分别对应商业运营服务、物业管理和商业转租服务。

值得一提的是，当商业运营服务尚未融入华润万象的生活时，该业务是集团内部为购物中心提供商业运营服务的跨部门服务，不收取额外费用。这项业务始于今年1月，逐渐成为华润的一个独立业务部门

截至2020年6月30日，华润万象生活提供的商住物业建筑面积约为1.07亿平方米，商业运营服务提供的购物中心建筑面积约为560万平方米。该物业覆盖中国27个省级行政区域的62个城市，其中78%的住宅物业和76%的商业物业位于一线和二线城市。

2020年6月30日，华润万象在中国居住并管理了502个住宅和其他物业项目，总建筑面积为9750万平方米。

同时，华润万象人寿为包括购物中心和办公楼在内的商业物业提供商业运营和物业管理服务。为51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积560万平方米；为31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积400万平方米；为管理的总建筑面积为510万平方米的73栋办公楼提供物业管理服务。

财务数据方面，2017年、2018年和2019年以及截至2019年6月30日和2020年6月30日的6个月内，华润万象人寿的总收入分别为31.29亿元、44.32亿元、58.68亿元、26.41亿元和31.34亿元。

其中，住宅物业管理服务收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、15.39亿元和16.81亿元，分别占总收入的67.1%、62.4%、59.2%、58.3%和53.6%。营业收入和物业管理服务收入分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、11.02亿元和14.53亿元。

根据房地产新媒体的观点，住宅物业管理服务板块和商业运营及物业管理服务板块的收入均大幅增长，这主要是由于华润万象人寿近年来的快速扩张，无论是来自华润集团和华润置地，还是来自独立第三方。

其中，华润(集团)和华润置地对华润万象小区物业管理服务部的贡献收入由2017年的16亿元增加至2019年的26.54亿元和2020年6月30日的13.51亿元；业务运营及物业管理服务收入由2017年的4.74亿元增加至2019年的10.77亿元及2020年6月30日的8.02亿元。

独立第三方向华润万象小区物业管理服务部缴纳的收入由2017年的5.01亿元增加至2019年的8.18亿元和2020年6月30日的3.3亿元；业务运营及物业管理服务收入由2017年的5.54亿元增加至2019年的13.19亿元及2020年6月30日的6.52亿元。

值得注意的是，华润万象生活物业管理服务的大部分收入来自华润(集团)和华润置地开发的物业，分别是2017年、2018年和2019年以及截至2020年6月30日的6个月第三方收入的3.19倍、3.16倍、3.26倍、3.82倍和4.1倍。

有趣的是，或许是因为进展迅速，华润万象人寿在招股说明书中将华润(集团)和华润置地的开发总收入与独立第三方的收入进行了“互换”。也就是说，在2017年、2018年和2019年以及截至2020年6月30日的6个月中，本应占业绩绝对多数的关联交易仅分别占招股说明书贡献收入的31.2%、32.2%、32.3%和36%。

此外，在2017年、2018年和2019年以及截至2019年6月30日和2020年6月30日的6个月中，华润万象人寿的毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、18.0%和24.1%。毛利率增加主要是由于商业经营及物业管理服务分部的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。