观点|新战略半年恒大年中会议“展示”减负控速答题卡

可以说，“降低风险”是今年房企中期报告中最重要的命题，无论是出于外部压力还是出于自身的财务安全考虑。

作为中国最大的开发商之一，恒大自然无法回避这个话题，尤其是今年年初，恒大宣布将全面实施“高增长、控制规模、减债”的发展战略。

每个人的目光都集中在这上面。因此，在这次中期业绩会议上，恒大管理层最重要的任务就是展示“新战略”实施半年来的最新成果。

具体是什么情况？

战略一：高增长

“高增长”战略分为两个方面。首先，恒大希望利用庞大的土地储备和网上售房的优势，实现合同销售额的快速增长。其次，必须实现销售回报的高增长。

今年上半年，由于疫情期间及时采取了应对措施，公司于2月13日宣布，其在中国的所有房地产都将在恒大通网上购房，并开展了一场声势浩大的促销和优惠活动，恒大取得了有史以来最好的半年度销售业绩。

截至6月30日，恒大实现合同销售总额3488.4亿元，同比增长23.8%，实现年销售目标6500亿元的54%。截至前7个月，恒大累计签约销售额达到3991.4亿元，同比增长约23.9%，完成年度目标的61.4%。

夏海钧认为，这主要是由于恒方通。“今年上半年，我们的销售一直处于领先地位，而恒方通的销售网络对此做出了贡献。”他列出了数据。上半年恒大3488.4亿元的销售额中，约有2860亿元来自网络销售，即82%的销售额来自网络销售。

“恒方通推动了恒大的持续销售。今年完成6500亿英镑的销售目标不成问题。”夏海钧说。不过，恒大今年还有一个内部目标，那就是冲刺8000亿元的销售额，所以下半年需要布局更多的商品。

恒大上半年新开63个项目。下半年，“我们仍有约9000万平方米的可销售商品要投放市场。”

据夏海钧介绍，在传统的黄金九月和白银十月销售期的推动下，按照6500亿元的全年销售目标，9000万平方米的可销售面积可以减少37%，全年目标可以实现。按照8000亿元的内部销售目标，9000万平方米的可销售面积仍只需降级54%，尚未达到60%的一般降级率。

对于开发商来说，保证销售回报比把握销售增长更重要。销售和取现可以确保恒大有效覆盖和减少负债。

由于采用了2-3年免息首付分期付款政策和全额分期付款政策，以及“无理由退房”服务，恒大2018年的年销售回报率为80%。2019年上半年，恒大的回报率为66.5%，全年回报率约为80%。

因此，恒大今年非常关注回款问题。上半年，公司成功收回销售利润3120亿元，同比增长66.5%。回报率跃升至近90%，达到89.4%，是恒大近年来的最好成绩。

至于下半年的回报目标，“下半年，集团力争实现3800亿的销售回报。”夏海钧说。据此，恒大的年销售回报金额预计约为6920亿元。如果按照8000亿元的内部销售目标计算，回报率至少可以达到86.5%。

战略二：控规模

“控制规模”战略意味着恒大要控制土地储备的总规模。根据规划，从2020年到2022年的三年时间里，恒大的土地储备每年将减少3000万平方米，最终目标是三年内减少9000万平方米，总土地储备控制在2亿平方米左右。

但是，要减少一定量的s

在数量上，恒大在6个月内购买了111个住宅用地储备，并进一步购买了19个现有项目的周边土地，新增土地储备建筑面积5459万平方米。作为恒大2019年储备理念的延续，要么现在买，要么永远不买。

“我们持有现金是为了等待机会，大量小企业可以接受并购。一旦机会完成，债务比率将降至合理水平。”夏海钧在去年年中说。数据显示，今年上半年恒大5459万平方米的土地中，21%来自并购。

恒大这几年快速发展的基础是极其低廉的土地成本。

尽管恒大的土地成本也在一路攀升。截至2019年底，恒大土地储备的平均成本仅为1800元/平方米，目前已达到2122.5元/平方米左右。

从新增土地储备成本来看，2018年恒大新购买的土地储备建筑面积为4993万平方米，当年的平均底价为1611元/平方米。2019年新增土地平均成本为2101元/平方米，到今年年中将达到2455元/平方米。

不过，从另一个角度来看，恒大在今年上半年确实实现了土地储备总量的下调。截至6月30日，恒大的规划总建筑面积为2.4亿平方米，比6个月前的2.93亿平方米减少了5000多万平方米。在规模控制策略的层面上，这基本上抵消了该期间新土壤储存量超标的影响。