去长沙不容易 一套商务公寓要去60%

从去年底的35个月到今年7月底的40.84个月，长沙五区商品房拆建周期进一步延长，拆建压力加大。

8月30日，位于长沙繁华地段黄兴北路的华润置地中心首次对外开放。开发商宣称日光已经售罄，第一次开盘的房子已经所剩无几。

根据湖南中原的监测数据，该房地产推出的3#全装修公寓，虽然面积不大，约39-57平方米，平均成交价格约14000元/平方米，总价不高，首开优惠按揭91%(一次性付款10%)，大客户额外优惠99%。团购客户享受八五折优惠(5人一组)，但售出420套商务公寓。

在房地产市场的限制下，没有或不具备购房资格的购房者选择投资商业或商业公寓；在住宅价格限制之后，一些开发商选择开发商业或商业公寓来规避价格限制。然而，商业或商业公寓的使用成本较高，如水电、物业管理和房产税，与住宅校区相比没有优势。此外，长沙对“炒房者”有着鲜明的排斥，长沙的商业和商业公寓日积月累是不争的事实。

根据长沙新丰房地产研究所的数据，截至2019年底，长沙五个区共有350多个商业和商业公寓项目在售，可供销售的库存预计将增加近1200万平方米，净化期为35个月。预计未来三年将远远超过前十年，与一线城市的规模和容量相当。

湖南中原数据平台显示，今年前七个月，长沙市五区商品房累计供应123.6万平方米，同比增长22%；营业额为54.2万平方米，同比下降5%，供销比为2.28。截至7月底，长沙五区商品房总存量已达316.2万平方米，净化期为40.84个月。随着供销比的不断提高，去污压力将进一步加大。

商品房高库存现象已经引起了世界各国有关方面的高度关注。

8月28日，长沙市自然资源和规划局下发《关于进一步明确商业、商务用地兼容的有关问题的通知》号文件，要求在商业用地(B1)和商业用地(B1B2)上建设服务公寓，建成区不得超过总建成区的30%；在商业用地(B2)和批发市场用地(B12)上建设服务公寓，总容量建筑面积不得超过总容量建筑面积的15%。

同一天，株洲市人民政府办公室下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》号文件，明确提出要适当控制商业地产的规模：除土地出让合同或相关招商协议中明确约定商业划拨条款的房地产开发项目外，可以适当放宽调整规划用途(商住两用)的审批条件，新申报房地产项目的商业比例可以降低到3%-5%。

如何拆除商业和商业公寓正在考验地方政府决策者的智慧和开发商的交易能力。