工业-大学-研究促进城市更新 解读和构建艺居论坛的良性机制

城市更新是盘活现有土地的重要手段，也是房地产业新的增长点。日前，主题为“后发展时代的城市更新与中国房地产业”的电子商务论坛在上海举行。与会者深入讨论了后发展时代城市更新面临的机遇和挑战，并分享了相关案例的经验和不足。

上海逸居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永岳发表讲话说，当前，以旧城改造为重点的城市更新将迎来新的发展机遇，城市更新的推进正在进行中。关于中国房地产业的发展有一句话，即在后发展时代，对“后发展”有两种理解，一是一个阶段已经过去，二是前后的区别。与房地产增量发展时期相比，我们已经进入后发展阶段，竞争力主要集中在整个产业链的运营和资产管理上。对于房地产行业的变化，我们应该以创新和适度超前的眼光来看待，产学研结合的研究价值会更高。

城市更新需要构建新模式

易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔静在论坛上分享了《城市更新当前面临的机遇和挑战》报告，称中国早在2007年就开始了旧住宅区改造，但在此之前，重点是棚户区和危房改造，旧住宅区改造进展缓慢。自2019年以来，随着棚改的结束，旧住宅区改造已成为造福民生、扩大内需的重要手段。目前，旧住宅区改造仍面临一些挑战：一是资金缺口巨大。对于改善和升级，居民投资意愿低，缺乏社会资本积极性，政府财政压力大，没有形成有效的商业模式；第二，转型涉及不同所有者、转型主体和相关权利人等各种利益的调整。一旦协调不好，往往会造成工期停滞或重复改造等问题；三是缺乏长效管理机制，改造效果难以维持，难以推进后续管理，物业公司积极性不高；第四，上海大部分旧区都位于风貌保护区，不能超过高度限制和容积率，而新建的低密度住宅面临价格限制政策的问题。

对此，她提出了对策和建议：一是城市更新的商业模式尚未形成，建议构建良性的投资循环；第二，各方利益难以平衡，需要突破体制机制创新。例如，针对上海的旧改革，建议毛镝完善叠加政策，一方面通过市场融资，另一方面依靠整个地区的滚动发展吸引社会资本参与。在土地和规划等政策支持的基础上，叠加适当放开价格限制等政策，突破转型瓶颈；第三，运行缺乏长效机制。建议转变思路，以产业升级带动城市更新，以产业创新激活城市更新，实现区域可持续发展。

后开发时代房企战略与应对

华东师范大学房地产系主任胡金星认为，从城市发展的角度来看，房地产发展已经达到了顶峰，但城市群的推进仍将为某些地区的房地产快速发展带来新的机遇。对于房企来说，完全依赖现有的房地产开发模式是不可持续的。未来，房地产行业将更加注重以房地产资产为核心，房地产行业的内涵将更加丰富。从国外的发展经验来看，城市更新中存在一些问题，主要是因为相关利益

易居房地产研究所副所长杨红旭在论坛上分享了《后开发时代的中国房地产业》报告。目前，中国房地产行业呈现出一些特点。首先，从土地购买、新建筑和销售量的历史指标分析，新住房市场的规模已经见顶。正在建造顶部；第二，根据央行上半年的报告，中国有1.2个城镇家庭，统计局的统计显示，2019年城镇人均建筑面积为38.8平方米，基本达到了日本等国家的水平，反映出中国已经进入了不缺房甚至部分过剩的阶段，股市正在逐步扩大，未来越来越多城市的二手房交易量将超过新房交易量。针对后发展时代住宅企业的经营模式，他建议：首先，住宅企业必须防范和应对风险，减少库存，确保过渡期的现金流；二是重资产转轻资产，如建筑、管理、租赁等业务；三是重点培育和深度培育城市群、都市圈和中心城市；第四，重视新经济、高技术产业、区域、城市和阳光地带。

政策和法律法规亟待完善

金和集团副总裁蒋介绍了公司近年来参与的旧城改造项目，并提出两点建议：一是从政府规划的角度，解决高楼层工业厂房的标准化插层问题，提升物业价值。第二，鉴于旧商业及酒店物业剩余土地的租期较短，建议政府有关部门考虑适当延长租期，以增强市场吸引力，确保资金或外资收购活动。

万科上海区域投资合作发展部总经理黄朝军结合自己的实践，向政府提出建议：一是对重点领域实行一地一策计划，有更灵活的调整方式；第二，鉴于资金来源困难，政府在政策、法律和法规层面有一定的支持；第三，土地政策没有赋予开发主体联动的权利，导致开发主体前期成本高，政策是否可以调整，如与国有企业联动；第四，城市更新不仅仅是更新土地本身，也是改变城市治理方式，以及改造后如何更好地维护它。

易居沃顿培训基地执行秘书马结合相关案例分析表示，城市更新中仍存在一些问题。首先，制度上的限制，如房地产投资信托的缓慢引入，主要是由于资源不平等和权利不平等，只有少数人能够参与；其次，开发资产的价值计算错误。现在，资产价格是通过土地开发招标和拍卖来评估的，而不是通过运营价值；第三，企业投资和管理的惯性基本上是大规模发展的投机思想。针对城市更新的特点，他提出了几点建议：第一，利益相关者众多，有必要对自己的地位和资源进行盘点，以控制和明确自己的角色定位；二是周期长，这体现在行业价值的循环周期、发展周期和利润周期的不确定性上。要做好项目定位，提高运营能力；第三，复杂性高，商业模式需要重新评估，社会利益需要监督，主体利益需要更加平衡；第四，资金量大，不能因为资金量大就放松对工程质量的要求。城市更新也需要高质量的发展，应该在保护中更新，在更新中保护。

城市更新撬动巨大内需空间

上海电气集团企业改革办公室副主任舒志刚结合自己的企业发展说，每个行业都会有阶段性的发展阶段，在每个阶段寻求生存和发展尤为重要。目前，市区重建最重要的是政府的支持。城市更新的最大目标是保持工业用地的底线，追求存量的增加、继承的变化和收益的增加

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，当前的城市更新对土地利用提出了新的要求。在严峻的外部环境下，中央政府仍然需要土地市场的支持。如果更多的企业想实行内部流转，就必须调整土地使用政策。除了增量以外，存量也要做，不仅要解决住房问题，还要解决“十四五”期间企业使用的住房用地问题。其次，城市更新将发挥更好的作用。

中国物业管理学会名誉副会长、原上海市住房和城乡建设委员会巡视员庞远认为，存量开发涉及土地使用年限问题，探索这类问题有利于二级土地市场的建立和发展。城市更新，包括城市空间规划、城市土地资源配置等。正在成为编制“十四五”计划的一个关键点。去年以来，上海市委、市政府一直强调要加强旧区改造。最近，市政府领导提出要重视工业地产单位的土地价格产出率和城中村改造。对于城市来说，旧区改造是一个永恒的命题，上海多年来探索并形成了一系列旧区改造的推进机制，从而走上了一条城市更新的新路。