二手房存量超过10万套新房 去化学性也很低 郑州楼市被粘住了

“从去年开始，我们店的主营业务已经变成了新房销售。因此，新房子今年不会出售。”8月26日，郑州市管城区一家二手房商店的负责人陈康(音译)对郑州市说，“虽然销售统计数据在上升，但据我所知，有很多同行业的人已经两个月没有开过一个订单了。”

陈康说，销售数字是二手房交易。今年，郑州的整体交易量与去年同期相比有所下降。据统计，近3个月郑州共有二手房16245套。为了自救，郑州的一些社区业主将集体讨论推房子的顺序。“比如，张甲急着卖。如果出售同一套公寓的其他社区业主同意，每个人的挂牌价格都会比张佳的高一点，然后下次轮到王佳。然而，这种情况相对较少，在小型旧社区的邻里之间也很常见。”

根据壳牌的房屋搜索数据，截至8月26日，郑州上市的二手房总数已达10.4万套。7月份，郑州二手房共售出7246套，6月份售出7222套。

超过10万套存货，平均月销售量为7000套，按照目前的拆迁速度，郑州的二手房拆迁需要大约18个月的时间。当然，这仍然是基于没有新的上市出售的假设。然而，真正的情况是新房子不断开放，新二手房的上市并没有停止。自2019年10月以来，郑州二手房供应量一直保持在每月17000套的高水平。

目前，郑州二手房有很大的发展空间。市场上很多社区的库存已经达到2017年的2-3倍，但是交易量却不如去年同期。不难预见，二手房市场将在未来很长一段时间内进入买方市场。

“促销未必能促活郑州楼市”

新房销售也很困难。

上周，郑州共有6个住宅项目开盘，共推出1380套住房，整体拆迁率约为70%。在郑州，目前的项目预售证书尚未完成，但也没有留下多少房子。"预售证书下来后，你可以立即签署购买合同。"

目前该项目平均售价为16000元/平方米，去年该地区新房平均售价约为18000元/平方米。在售楼处，郑州看到接待区只有一批客户在谈判，这块地以50.25%的溢价和9798元/平方米的底价成为当月第一名。

直到7月8日，主城才再次爆发“土地争夺战”。位于金扬区的郑政初[2020]23号地块(网)已出让，吸引了50多家房地产企业参与投标，最终碧桂园以8.42亿元的价格中标，地价为70.6%，底价为7670元/平方米。

然而，今年前7个月，郑州土地拍卖市场基本上只有两次“圈地运动”，引起了一些轰动，而其他地块的转让几乎没有引起什么波澜。说到这里，今年郑州房地产市场最受关注的举措就是契税补贴。

6月份以来，郑州市以部分镇、街道办事处为发布者，陆续发布辖区内商品房契税缴纳补贴办法通知，覆盖二七区、金水区、中原区、管城区等主城区。自8月26日起，郑东新区也跟进了补贴措施，最高税收补贴可达20%。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，郑州市后续出台的契税补贴政策影响相对较大。“以前，契税优惠政策大多在中西部城市。然而，郑州作为一个新兴的一线城市，有着较高的房地产市场，给予了更大的补贴。从政策层面来看，它确实鼓励和刺激了住房欺诈

然而，自2016年以来，房地产市场的监管一直没有放松。郑州的“限购”和“限贷”齐头并进，购房门槛没有降低。一些改善用户没有资格购买房屋，除非他们出售自己的房子。在一个稳定的房价环境下，房地产投机者几乎都离开了市场，市场需求是稳定和下降的。

人们普遍认为，资金短缺是由整体环境造成的，郑州房价在未来两三年内很难再次飙升。从目前的市场情况来看，郑州市新房的供应量和销售量都在继续增加，这需要一段时间才能扭转局面。