年内 27亿赌北京中海69.78亿 然后选择石景山无限土地

9月2日，北京83亿元土地拍卖悄然结束，中海和北京城建以底价赢得了石景山区北新安和平谷区的两块地。

其中，只有石景山地块的一个主体参与了登记，最终中海以69.78亿元的底价，以26180元/平方米的底价，获得了北新安棚户区改造B座1608-658的土地开发项目，这也是北京当年最高的总价。

中国海运赢得这块土地并不奇怪。根据上市公告，该地块为北京安泰兴业房地产有限公司实施的棚户区改造项目.

根据企业调查，该公司是中海企业发展集团有限公司的全资子公司，一级开发房屋企业收购土地并不新鲜。

此外，近年来，在石景山的土地出让中，中式海鲜很少出现，首钢公园东南区先后收购了805、812、823、759、811和812多块地块，包括住宅、商业和教育综合体形式。

显然，中海想在石景山“建一座城市”。

近70亿摘石景山地

根据转让信息，该地块位于石景山区北新安区，建筑面积73，900平方米，规划建筑面积267，200平方米。它是一个无限的土地，包括三个部分：1608-658土地为其他类型的多用途土地，1608-673土地为二级住宅用地，1608-676土地为托儿所和幼儿园。

视点房地产新媒体获悉，该地块靠近中海玉环天下项目，2公里范围内无其他待售新房。中海玉环天下连续两年获得北京楼市冠军。

从地块信息看，1608-658为商业办公用地，商业办公规划面积达154700平方米；1608-673-B住宅用地约11万平方米，容积率2.8；1608-676幼儿园用地面积2400平方米，中海需要在建设完成后免费移交给石景山区教委。

壳牌研究院首席分析师潘浩在接受视点房地产新媒体采访时表示，该地块的住宅建筑面积与中海玉环相近，但商业写字楼的可售面积高达15万平方米，与2020年初出售的宅基地相比，其底价相差约1倍，因此该地块具有足够的吸引力。

“除住房建设外，可以使用多功能土地。因此，中海可以建造商业和办公室进行销售，而建筑部分仍然可以产生收入。综合商住写字楼销售部分的综合底价为27000元/平方米，加上建筑成本、营销成本和财务成本。仍有一定的利润率。”

然而，商业和金融领域的高比例也可能是企业开发土地的困难之一。和硕首席分析师郭毅表示，该地块住宅部分的未来收入，或开发商能为住宅部分承担的高地价，完全取决于这部分商业和金融用地是否有合理的解决方案。

从这一点来看，中海在石景山区有着深厚的文化底蕴和丰富的商务办公运营经验，具有一定的优势。

事实上，中海和石景山已经有12年的历史了。

自2008年以来，中海先后在该地区开发了10个项目，包括较早的中海金石大厦、中海长安雅苑、中海玉环天下两年销售，成为石景山区市场占有率最高的企业。

据以往报道，2015年，中海在石景山北新安棚户区改造的土地使用权招标中胜出。棚户区改造项目分为甲区和乙区，甲区为纯国有土地，总用地面积约40公顷，采用一次性招标模式；B区为全国聚集场所交织用地，总用地面积约102公顷，采用一级开发经营土地挂牌交易模式。

总体规划

2016年，中海又投资630亿元启动了占地1.37平方公里的北新安旧城改造项目，拆除重建了建筑面积约350万平方米的城市，并建成了TOD城市综合体，即中海科技金融城项目。

据悉，该项目集轨道交通枢纽、科技金融业务、高端住宅、购物休闲、生活设施等功能于一体。中海新收购土地的西北角是初步形成的中海科技金融城。

中海土储加速

经过仔细计算，这是中海集团今年第五次在北京收购土地。

今年1月，中海在石景山古城南街赢得36.5亿元的无限土地；4月，与首开组成财团，以46亿元赢得北京市朝阳区金玉乡；7月，又花了40亿元赢得房山道田站地块；8月，它以79亿元赢得了亦庄地块。

到目前为止，2020年，中国海运已经在北京获得了5块土地，总营业额为271.28亿元。

数据来源：意见索引整理

那么，现在北京的市场情况如何？数据显示，2020年8月，北京新增商品房4928套，比上个月增长65%；售出8877台，比上个月增长42%;交易面积为109.03万平方米，比上个月增长38%。二手房售出16057套，比上个月下降2%；交易面积为146.14万平方米，比上个月下降2%。

事实上，随着北京土地的无限销售，房地产企业在北京抢占土地的热情也有所增加。在今年上半年售出的地块中，北京的许多地块都以更高的溢价售出。

中国海运在十大房企的土地储备方面处于劣势，但今年在土地储备方面更加积极。

不仅在北京，而且在头八个月，中海积极拓展一、二线开放市场的土壤储备，包括许多大型地块，如上海红旗村项目、武汉汉阳大桥项目、太原综合改革区项目、上海建国东路项目等。每个项目的销售价值达到数百亿。

根据中国海运近期发布的中期报告，在此期间，中国海运在13个城市新增了21块土地，总建筑面积为582万平方米，实际权益面积为562万平方米，土地总价格为555.1亿元，权益地价为522.8亿元。

截至2020年6月30日，中海系列公司拥有的土地总储量为9006万平方米，相应价值为1.3万亿元。

截至8月21日，中国海运已经吸收了36块土地，实现了1400亿元土地收购权年度目标的56%。其中，新增土地的50.6%位于粤港澳大湾区、京津冀和长三角都市圈，其中京津冀地区比例最大，占30.6%。

除了传统的招标、拍卖和挂牌，中海集团还打算开辟更多的土地收购渠道。

今年3月，中国海运在官方微信上发布了2020年土地搜索合作计划，内容包括股权收购、资产转让、国企混合改革、城市更新、联合开发等业务。城市范围包括但不限于中国的一、二线城市和实力雄厚的三线城市。