8月份 豪华住宅市场依然坚挺 北京的营业额超过2000万英镑

受疫情影响，全球实体经济和外贸行业受到重创。中小型私营企业更加难以生存。然而，在疫情期间，一线城市的豪华住宅市场多次吸引了市场的注意力。过去，广州的豪宅“只需速度”出售，而深圳一些售价“10万”的豪宅项目往往“光天化日之下”。后来，上海的“富人”第一次排队打拼，北京又有两个“十万”项目。

自今年年初以来，豪宅的受欢迎程度并没有下降。8月，上海汤臣一品进行了最新的交易，平均成交价为206700元/平方米，平均成交价为8331万元。一线城市的豪宅真的这么热吗？

如果总价超过2000万的商品房被定义为“豪宅”，四个一线城市的交易将保持整体热度，并会有所分化。根据嘉里的数据，从1月到8月，一线城市的整体豪华住宅市场有所增长。其中，深圳开盘表现抢眼，中期热度下降；北京股市在5月份之后上涨，其趋势在8月份明显领先。

深圳豪宅市场波动最大

2020年，在新冠肺炎疫情的影响下，房地产市场先抑后升，不同的市场演绎出不同的曲线。

在四个一线城市中，深圳率先升温。一季度，商品房成交量已恢复到去年同期水平，且热度持续上升。根据嘉里的数据，2月份深圳市总价超过2000万元的新建商品房交易面积同比增长400%。

3月7日，深圳第一个豪华住宅项目——太子湾万喜推出了70套精装商务公寓，总价在2000万至5000万元之间，仅用了8个小时就全部售罄。之后，只花了8秒钟就卖光了。

4月20日，深圳市场受到严格监管，央行发布了一份内部文件，重点是彻底调查“房贷”资金非法流入房地产市场的情况。此后，深圳市场受到反复调控，整体市场相对疲软。根据2000多万元的豪宅交易量，4月份的交易量同比下降了64.2%。5月份，市场继续爆炸式增长，交易量同比下降90%以上。在市场逐渐变得理性后，在正常刚性需求的驱动下，交易在6月份恢复，同比增长135%。

总的来说，在四个一线城市中，深圳的豪华住宅市场在疫情初期受影响最小，受政策影响较大，波动性较大。其他三个城市受到了严重影响。二月至四月的交易量一般较去年同期下跌60%至70%。4月份之后，广州和上海逐渐反弹，然后在5月份达到同比增长最高点后开始缓慢下降。自第三季度以来，北京已逐渐发挥其实力，同比成为一线城市的第一。

表：2020年1-8月一线城市

总价超过2000万元(单位：%)的新建商品房交易面积同比趋势

资料来源：审评委

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北京豪宅成交量创新高

今年，与其他三个一线城市不同，北京在全国疫情稳定后经历了多次疫情爆发，因此整体市场复苏相对稳定。

据嘉里数据，2020年8月，北京新建商品住宅交易面积为72.08万平方米，同比增长10.94%，同比增长46.95%；营业额为358.225亿元，比上个月增长11.27%，比去年同期增长57.51%。走出疫情阴影后，北京房地产市场的销售人气得到进一步提升。

表：近几年北京新建商品房的数量和价格趋势

资料来源：审评委

其中，高端改善的豪华住宅市场明显复苏较快。

从北京市不同总价格区间新增商品房交易的同比趋势来看，北京市的房地产销售几乎都在下降

表：2020年1月至8月北京总价细分

新增商品房交易量同比趋势(单位：%)

资料来源：审评委

具体来说，今年北京售出了222套单价超过10万元的新建商品房，最贵的项目是去年的冠军万柳书院，平均成交价为191633元/平方米，比去年低3000元。

表：2020年以来北京新建商品房

平均交易价格项目前10名

资料来源：审评委

从表面上看，北京豪宅的爆发是这种流行病导致的自置居所逻辑的改变。

在京销售奢侈品的中介店经理李辉告诉我们，流行后豪宅需求的释放在于人们置业逻辑的全新变化，消费者开始更加注重安全和隐私，生活观念发生变化，他们倾向于购买低密度的房子。在后流行时代，人们在长期与“家”生活在一起后，突然发现了对生活空间的真正需求，他们都将自己的理想生活变成了空间更大、场景更丰富、配套设施更完善、舒适度更高的豪华住宅市场。

此外，在这种流行病的背景下，全球经济实施了宽松的信贷政策，海外投资有限。客户倾向于在中国投资，产品保存已成为一个关键问题。除了住宅价值，房地产还具有增值价值，购买高端住宅已经成为保存和增加财富的重要方式。

另一家豪宅的房地产顾问罗梅表示，高端房地产具有投资和居住的双重属性，不仅可以改善生活质量和生活方式，还可以在全球量化宽松的预期下，利用杠杆投资抵御通胀；未来需要资金时，住房抵押贷款可以作为风险准备金，也可以解决清算问题。

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集中供应导致成交激增

除了流行病带来的居者有其屋逻辑的改变促进了对豪宅的需求之外，北京豪宅市场供应方的变化也是销量激增的一个重要原因。

数据显示，北京平均销售价格超过1000万元的中高端市场自7月份开始进入集中供应期。2020年5月至8月，共推出1444套，其中8月份推出839套，占58.1%。虽然7月份开盘的项目很多，但总套数只有233套。

表：自2020年5月以来，北京的平均售价已超过1000万元

新建商品房供应情况

资料来源：审评委

供应量最高的是北京金茂大厦二期和中海嘉善庭院。值得注意的是，在供应井喷的预期下，北京豪华住宅市场风向开始转变，市场已进入“高成交量”通道。

其中，北京金茂大厦二期是今年1月取得的住宅用地，底价已达到7万元。随着奢侈品发展周期的加快，金茂大厦在7月中旬开始举行在线新闻发布会，并开设销售办公室。

8月14日，北京金茂大厦开业，首日成交额20亿元。同一天，去年7月，另一个豪华住宅项目中海三号院开业，当天的剥蚀率接近70%。

供应量的大幅增加也是北京8月份高档住宅市场交易面积和交易量同比增长200%以上的原因之一。

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不限价地块将改变北京市场预期

过去三年，北京以“有限竞争房”为主导的土地供应结构，也让市场呈现出“只需卖红海，却很难卖高质量、高端楼盘”的局面。

据统计，在过去的三年里，北京市共供应了212块土地(包括部分流量标准)，其中113块限定为竞争房屋，总居住面积1008万平方米，52块为产权，只有21块为无限价。

今年，无限量土地供应成为北京土地市场的“主旋律”，这将直接影响六个月后进入市场的新项目的价格和市场预期。

根据克里的数据，今年上半年，北京出售了31块住宅用地，其中74%是无限制的土地，而且只有

2020年下半年，北京的土地拍卖开始升温。7月14日，三个地块被出售，总投资65亿元。然后，在7月22日，北京再次成功出售了两块土地，每天的黄金收入超过77亿元。

8月3日，北京市总成交价格最高的土地出现在北京经济技术开发区，中海地产以总成交价79.2亿元赢得河西区土地，地价为23.8%，商品房销售综合底价为40380元/平方米。

目前，北京最近成功出售的五块住宅地块分别位于石景山、平谷和顺义，它们都是无限的土地。

表：北京最近一次卖地情况汇总

资料来源：审评委

我们相信，北京无限制住宅用地的转让在短期内将会继续。从趋势来看，如果北京项目中的无限量土地进入市场成为市场供应的主流，中高档项目的供应可能会井喷。

受供应的影响，未来北京豪宅市场的交易规模将继续上升。