“附加”限制令:东莞和杭州楼市补丁背后

在前后不到一天的时间里，今年上半年大放异彩的两个“新一线”城市相继为房地产市场添加了补丁，并出台了“强化”的监管规定。

在这些细则的背后，无疑是为了支持房地产市场的自住需求，抑制房地产投机，但两个相距1000多公里的城市不可避免地会有不同的情况。

9月3日，东莞市住房和城乡建设局(以下简称东莞市住房建设局)、东莞市房地产登记中心和东莞市人力资源和社会保障局联合下发《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》表明，在7月27日公布的《关于进一步促进东莞市房地产市场平稳健康发展的通知政策解答》的基础上，结合东莞市的实际情况，对二手房转让、二手房在途交易的认定、商品房限购政策等相关事宜进行了细化。

然而，热度尚未消退。9月4日，杭州还下发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)，在土地市场、契税缴纳、住房贷款、限购政策、无房户认定等多个方面进一步“查漏补缺”。

至于东莞的细则，业内人士直言不讳地表示，这一补充可谓“没有死胡同”，而杭州的附加版实际上是对以往政策的“修补”，甚至更糟。

“追加”的限购令

具体而言，在东莞《通知》中，针对东莞“725”限购和限购政策的细则，对二手房在途交易的认定、商品房限购政策、商品房限购政策等政策进行了明确界定。

其中，在商品房限购政策方面，非东莞户籍居民具有全日制本科以上学历，可以为东莞工作单位提供劳动合同。在今年7月25日前的两年里，他们已经连续缴纳了半年多的社会保险。第一套新商品房可按原政策购买的证明；

同时，在今年7月25日前已连续缴纳个人所得税一两年的非东莞家庭，可按原政策购买第一套或第二套新建商品房。7月25日前，个人所得税逐月连续缴纳未满规定期限，但已发生实际交易行为，已签署认购书且已缴纳定金或首付款的，按原政策执行。

可以说，如果上述情况得到满足，购房者就不会受到新政的影响，一些符合条件的人的社保缴费时间也放宽到半年。

此外，在界定商品房转让期限时，还细分了三个期限来限制实施。在2017年4月11日0: 00前完成网上签约商品房，需要无限期转让；此后，从今年7月24日24: 00起，已在网上签约的商品房必须在取得产权证后两年内转让(含赠与)；今年7月25日零时以后，网上签约的商品房必须在取得3年的产权证后才能转让(含赠与)。

一位在东莞从事房地产多年的业内人士透露，东莞“725”限购及细则的制定，无疑是为了打击外国投资者。总的来说，它们针对的是限购限售，限购限购不仅限制了购房者，抑制了房地产投机需求，还规范了二手房的销售，防止了过度的异常价格，从多方面稳定了市场。

“对当地人来说，商品房销售三年限制的规定也最大程度地人性化了。”

杭州的另一个“补丁”，《通知》，也在于抑制房地产市场的繁荣，为那些真正需要买房的人提供切实可行的政策倾向。其中，除增加住宅用地供应外，继续实行“限价房和竞争性房”

在税收政策上，杭州可以购买新的商品房，契税只能在办理房屋房产证时缴纳；同时，很明显，如果父母依靠成年子女在这个城市定居，他们必须有资格购买三年的住房，包括新的商品房和二手房；在确定无家可归家庭的标准中，同样清楚的是，30岁以上的未婚单身者和3岁以上的离婚单身者可以被确定为无家可归家庭；摇号的倾斜比例也有规定。热商品房对无家可归家庭的倾斜率达到80%，但也需要限制5年。

对此，浙江传媒研究院院长丁建刚认为，此次杭州新政是调控政策的细化版，不是调控升级，主要体现在稳定市场预期和填补漏洞上。“对市场的影响不会立即显现，但会逐渐显现。”

“例如，完善土地政策、完善按揭贷款政策、完善限购限购政策、完善彩票政策等，都符合杭州的实际情况，也应该为公众所理解，从而缓解房企和公众的恐慌情绪。”

加码楼市“补丁”背后

多年来，东莞一直承担着外溢需求，并不缺乏外国投资者的青睐，甚至一度成为深圳人购房的第二选择。据业内人士透露，2016年9月之前，东莞新建商品房的比例高达90%，其中深圳客户占60%以上。

截止2017年4月，东莞市发布了《限购令》，规定未在本市登记的家庭，第一套住房须缴纳一年以上的社会保障费，第二套住房须缴纳两年以上的社会保障费，并限制两年内出售。当时，市场开始降温，外资对投机性购买的抑制作用逐渐显现。

“2018年后，东莞的非居民人口比例稳定在60%至70%左右，仍有40%的深圳客户。”

与之相对应的是东莞二手房价格的波动。据统计，从2014年到2018年，东莞的新房价格上涨了约89.8%，但这一趋势在2017年到2018年间明显下降。东莞新房年增长率仅为5.1%，低于过去五年的年均增长率。

同时，在过去的五年里，更为明显的是东莞一手住宅的平均价格从9151元/平方米上升到17500元/平方米，上升了90.9%；二手房在2017年后开始增长，交易价格从13700元/平方米上升到2020年上半年的19600元/平方米，同比增长21.7%。

此外，东莞楼市的火爆也可以从土地市场得到证实。数据显示，2019年，东莞土地拍卖市场活跃，全年土地拍卖成本约为483亿元，为历年最高成交额，同比增长65%。截止到2020年上半年，仅2020年上半年东莞的招标、拍卖和挂网总收入就将达到402亿元，市场依然火爆。

作为启动新一轮楼市调控的跟随者，今年火热的杭州楼市无疑吸引了更多关注。

此前，丁建刚在博鳌房地产论坛2020“后流行时期的房地产市场”开幕式上透露，今年包括杭州在内的一些城市的房地产市场发生了很大变化。

他直截了当地说，杭州有抢房抢地的情况，即使卖新房，也有6万人在摇头。每个人都非常焦虑地赶着要房子，开发商也在赶着要土地。“今年，杭州在7个月内售出了2000多亿块土地，今年是全国第一次。”

这些话是有根据的。早在2020年3月，在杭州融创市钱塘新区，417套房吸引了多达13，542名买家登记，平均中标率为3%；随后，鸳鸯西溪大厦、城北万象城、保利荣鑫和广晨悦也进入了“万人摇撼”阵营。其中，鸳鸯西溪大厦的套房不足1000套，导致6万多人报名参加摇号，并连续两次开放

住房与需求的对比带来了一系列的直接反应，除了一手和二手房交易明显增加外，一手市场也有强烈的反应。

2020年上半年，杭州售出64123套一手住房，平均价格为28800元/平方米。营业额同比增长48%，达到2013亿元。仅6月份一个月，杭州就售出了18594套二手房，增幅约为51%，超过了近两年二手房的月成交量。

与此同时，杭州的二手房处于火热状态。交易量不仅连续三个月突破1万套，6月份还售出1.0372万套，同比增长32%；土地销售收入高达1733.2亿元，居全国第一位，6月份营业额直接超过500亿元。

根据市场数据，2020年上半年，杭州市征地投资金额最大的五家房地产企业是滨江、融创、绿城、万科和荣鑫。其中，总价“王迪”由龙湖赢得，单价“王迪”由滨江地产赢得。

综上所述，无论是东莞多年溢出的“泡沫”，还是杭州的“摇号潮”，杭州和东莞都在为坚守这四个字而认真升级补丁。然而，买家和房地产企业都需要时间来消化它。