“活着是最重要的”！后流行病时代太原楼市的艰难生存图景

2020-09-07 11:04
中国房地产报

“生活是最重要的。”这句话几乎是目前太原楼市的写照。

记者密切关注2016年太原市房地产市场的上涨，2017年有所好转，2018年达到均价14000元/平方米的峰值，2019年下半年出现放缓和降价迹象，目前进入下行通道。受疫情影响，春季没有希望，也就是说，冬季的寒意席卷整个市场。

几组数据证实了太原市场的现状：

7月22日，太原市统计局发布《上半年全市经济运行情况》，显示占全市经济11.3%的房地产业增加值为129.01亿元，同比下降1.5%。

据验楼统计，2020年上半年，太原市新建住宅的供应面积、交易面积和销售单位均同比下降。2020年上半年，太原市新增商品房供应面积227.2万平方米，同比下降61%，同比下降41%；交易面积为312.4万平方米，同比下降28%，同比下降7%。

今年8月下旬，记者在调查太原市房地产市场时发现，受疫情影响，“今春无药可救，今冬无药可救”。

“上半年，太原市的房企面临着非常突出的居住形势。从企业层面来看，我们会有这么多的房企承受压力，其他房企可以想象。”恒大太原分行一位未透露姓名的营销官员表示。

从她的介绍中了解到，虽然上半年每个家庭都在降低单价，但总销售量并没有增加多少，这与房企的预期大相径庭；今年上半年，恒大、保利和融创是太原的畅销书，但数据并不理想。

华侨城太原公司市场部经理表示：“在上半年疫情期间，一些房企通过炮弹等渠道获得了一定价格的货款。选择渠道分配只是暂时的止痛剂，这绝不是长期的解决办法；一些地方住房企业正在吃土地红利，以使上半年销售光明，但总的来说，严冬还没有过去。”

“今年真的没有什么亮点。每个人都很尴尬。整个行业都在坚持它。预计受疫情影响的低迷将尽快结束，并重新开始。”陕西省房地产协会副秘书长李冯告诉记者。

在“尴尬”状态下，也存在许多问题：一是渠道依赖，一是竞争加剧下的价格战风险；以及土地交易萎缩、板块分化加剧和人员变动频繁。

面对下半年的市场，太原房地产市场主要房地产企业的主流观点是，在竞争日益激烈的市场中，做好产品是关键，同时需要有效的营销来应对严冬。

“以价换量”的生存

受疫情和市场低迷的影响，太原市房地产市场以价易量是正常的。与此同时，同质化竞争的严峻形势并没有多大改变。

据验楼统计，2020年上半年，太原市新建住宅供应面积、交易面积和销售套数均同比下降，但太原市新建商品住宅拆建率达到138%，比上个月上升63个百分点；同比增长51个百分点。新商品房平均销售价格为11176元/平方米，比上个月下降1%；同比下降了2%。

据统计，上半年太原市十佳品牌住宅企业总销售额为248.5亿元，其中恒大、保利、万科排名前三，占比59%。

其中，随着综合改革区的投资热潮和地铁2号线的即将开通，恒大金碧天下今年上半年以17.01亿元的销售业绩获得第一名；融创中国以人民币销售额排名第四

“面对疫情的冲击和市场的下行压力，恒大的应对和行动是最快的，但成本也相对较大，利润丰厚，利润率较低。”一位接近恒大太原分行的知情人士表示。

“我们的发展战略是遵循省城中心主义，太原的房地产数量最多，产品结构完整，销路最好。今年上半年，售出了7处房产，其中6处进入前10名。我们是太原楼市的风向标。但我们的日子很难过。”恒大太原公司营销总监表示，其他企业更加难过。

恒大营销负责人的声明也证实了华侨城营销人员的说法，即“打折销售、以价换量、加大淘汰力度的疫情疯狂”。

在此期间，一些住房企业通过吃“土地红利”来维持其表面繁荣。

丁咚英泽里项目就是最好的例子。该项目是徐东集团进入太原的第一个项目。2019年赢得2.149亿元，底价1948元/平方米；该项目最新平均售价为11800元/平方米，与周边项目的起价13000元/平方米相比具有竞争优势，使该项目上半年的支出超过6亿元；1.81%的市场份额也使该项目上半年营业额排名第15位。

板块分化宅地供需失衡

除了市场层面的不同表现外，太原六区新建商品房的销售也是“冰与火”。

根据建筑调查数据，2020年上半年，太原市柳城区新商品房销量最高的是小店区，同比下降30%，但同比增长45%；其次是万柏林区，与上月相比下降了24%，与去年相比下降了28%。与去年上半年相比，销量增幅最大的是小店区；降幅最大的是杏花岭区，达到38%。

2020年上半年，太原市小甸区新建商品住宅平均销售价格最高，环比上涨6%，同比持平；平均交易价格最低的是尖草坪区，与上月相比下降了6%，与去年相比下降了13%。迎泽区、金源区和杏花岭区平均成交价同比均有不同程度的下降，金源区降幅最大。

针对太原房地产市场住宅市场的分化，上述负责人在华侨城天鹅堡市场营销的人士表示：“金阳湖板块的亮点已经过去，综合配套改革示范区将引领新一轮城市向南发展，成为新的热点。”

朗润叶芝认为，太原市住宅市场的区域梯度明显，小店区领先全市；清徐板块供需均较高，龙城街板块依然强劲；子行业的衰退是显而易见的。

“东北地区受太港山区空间限制，发展潜力相对不足。目前，渭河两岸仍是发展的核心。小卖部综合改革区有推动作用，但不是唯一的因素。这主要是由于太原向南发展的趋势。宝能、恒大、中海在综合改革示范区都有大布局。”前述接近恒大的内部人士认为。

对于板块的分化，李锋认为“成熟继续成熟，稳定继续稳定”，金阳湖板块越来越有曲江新城的味道，小店区板块依然火爆。“我相信这两个板块明年将停滞不前。这个项目可以一个接一个地公布。”

“徐汇北新城板块很可惜。这是太原徐汇集团的一个重点项目。高调的外表和媒体的宣传让人眼前一亮。到目前为止，发展进展缓慢。北方市场和徐汇自身的问题是有原因的。”他说。

太原商品房销售市场的低迷反映在土地市场成交量的萎缩上。根据建筑调查统计数据，近三年来太原市土地市场供应量逐渐增加。2020年上半年，德州有84处土地供应

5月13日，太原市规划和自然资源局再次公开出售地块编号为SP-2018和SP-2019的两块地块。经过近两个小时的激烈竞争，它实现了46.84亿元的高总价；情节编号。新推出的SP-2018被誉为“单价王”，创纪录的价格约为每亩1977万元，底价约为每平方米8471元。

“今年上半年，土地市场基本上没有交易，这些土地是积累起来的，但在这段时间里，它们突然集中进入市场。”李冯说。

群雄逐鹿新局面呈现

面对今天的形势，当地一些分析师表示，太原市的房地产市场将从“联恒”格局演变为“踩冰踩自己”的格局。

2017年和2018年，太原市房地产企业出现了联合征地、区域联合开发的现象，共同营造了一种热销氛围。典型的晋阳湖地区，在那个时候，经过各种企业的联合，他们赚了很多钱。

随着市场的转型，上述情况开始演变，甚至一些赢得大片土地的房地产企业开始分拆出售给他人，以解决迫切需要。

例如，2018年10月25日，华侨城曾以116.017亿元的总价格收购8块煤气化场地，总面积约1215亩。然而，2019年12月26日，太原华润置地正式与华侨城签订合同，参与万柏林区煤气化场地的开发。当月月底，中铁三局和中铁房地产与华侨城签署《太原市万柏林区煤气化公司住宅地块房地产项目合作开发框架协议》，共同开发太原北陈一云珠项目。

2019年4月24日，徐汇集团宣布在山西省太原市尖草坪区三交区成功收购10块SP-1919至SP-1928地块，总面积约1009亩。

此外，2019年，红星房地产和阳光城市集团共同获得了刘墨村两个宗城村的土地转换。目前，出售的房产是红星天润和阳光城以及州府，它们在当年8月预售。数据显示，开工率约为50%，总销售额为17亿元。目前，上述两栋楼的均价为10，500元/平方米。

上述当地人认为，在“后流行病时代”，为了实现既定目标，同质化竞争开始出现，价格战不可避免；目前，太原房地产企业竞争的不是谁的融资成本低，而是谁能以很小的成本提取资金。

这也带来了其他问题：第一，对营销渠道的依赖。据记者进行的各种调查显示，今年4月和5月卖得好的几个项目都是因为找壳而被分配出去的，这掀起了一股业绩热潮。其中，丁咚盈泽里项目以价格和分销渠道取胜，平均价格为9000元/平方米；中铁房地产项目也采用了壳式经销商，并取得了良好的效果。

“有些住房企业有这样一种情况，只要他们依赖于空壳销售，就有客户，而且没有依赖性。长期回报将取决于。”一位未透露姓名的销售人员告诉中国房地产新闻记者。

另一个严重的影响是利润流失。据一家房地产企业的营销人员说，在疫情爆发期间，房地产企业疯狂地给渠道5%-6%甚至更高的佣金。“7月底和8月初，一些房企在看到单一渠道的困境后，刻意回避单一渠道带来的弊端，开始多元化营销。”

“例如，恒大寻求更大的开花，不仅依靠自己的网络营销渠道恒方通，还扩大多渠道去转型，不仅依靠某个渠道提供商。”上述一家房地产企业的营销人员说。

然而，“居住”已经成为太原市公有住房企业在“后流行时代”需要直接面对的现实问题。

太原楼市将何去何从？

“整体市场混乱，生活是最重要的。”许多接受采访的房地产人士认为，今年下半年太原房地产市场将延续目前的态势，很难出现反弹。

“我的基本观点是遵循政策。客观地说，下半年的情况预计不会很好。两端的资本政策都没有放松。

目前，恒大采取“控制规模、减少负债、精准扩张、高质量”的优化策略。