长期租赁公寓商业模式被打破 蓝领阶层迎来窗口期

近日，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布房屋租赁市场风险预警，谨慎选择房屋租赁企业，谨慎确定租赁价格，并推荐使用合同范本。长期租赁公寓的爆炸式增长再次将租赁业推到了风口浪尖。

2020年，这一突发疫情给长期租赁公寓的发展带来了相当大的影响。大多数企业都在苦苦挣扎，要么调整经营结构，要么开源节流以稳定现金流。从整体规模增长来看，行业基本处于停滞状态，后续长期租赁公寓行业可能会进一步加速洗牌。

我们还观察到一些来自行业的“积极”信号。例如，在第一季度，受疫情影响，魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓，引起了业内的关注。第二季度，乐居在北京推出了首个企业服务公寓项目，而沃区也推出了首个企业公寓——华佗公寓；此外，在并购方面，安信先后收购了易租企业和投资杭州诺超住宅，加快了产业资源整合。

这一现象背后是行业对商业模式的探索。在疫情下，蓝领公寓TOB的商业模式优势突出，运营更加稳健，抗风险能力更强。与此同时，在恢复生产和恢复工作的政策下，市场恢复得相对较快。长期租赁公寓行业近年来发展迅速。商业模式发生了什么变化，蓝领公寓细分市场的优势是什么？本文从企业发展的核心问题、典型模式、行业规范和未来方向等方面探讨了租赁业发展的各种可能性。

01政策日趋完善，行业规范化提升

近年来有关长期租赁公寓的综合政策，主要是完善市场规范和增加市场供给，对于租赁权的保护和财政税收优惠相对缺乏。蓝领公寓政策也是如此。热点城市出台了一系列市场监管政策，监管范围更加广泛。

就增加市场供应而言，杭州在所有城市中名列前茅。2017年，杭州推出《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》，明确指出为了有效缓解农民工租房困难，到2020年底，全市已完成筹集和建设4万套临时出租房的目标。

此外，温州还增加了蓝领公寓的供应渠道。为了做好产业升级过程中的配套服务设施建设，国家出台政策，在先进制造企业集聚的工业园区为产业工人建设一定规模的蓝领公寓。这为蓝领市场的发展注入了一针强心剂。

表：各城支持市蓝领公寓发展政策汇总

数据来源：公共信息整理

02蓝领赛道进入发展窗口期

近年来，我国第三产业就业人口呈逐年上升趋势。根据国家统计局的数据，截至2019年，第三产业的就业人口约为3.67亿。其中，以餐饮服务、酒店住宿、交通运输和物流等行业为代表。有大量员工的租赁需求。

基于城市升级和第三产业发展，行业带来的需求增长也在一定程度上增加了蓝领租赁市场的需求空间上限，这体现在市场层面，即一些公寓企业开始布局蓝领细分赛马场。

1.提高关注度并加快企业布局

从企业的关注度和布局来看，2014年安信集团和朱梦菊率先在行业内布局了蓝领公寓。经过几年的发展，安信集团已经初具规模。2016年，魔方集团大规模占领了白领公寓市场，同时也瞄准了蓝领市场，推出了魔方9号楼产品。

2.图二的商业模式的优势被强调

长期租赁公寓行业不再注重规模，而是回归运营本身，注重企业的抗风险和健康。从关注白领公寓开始，行业开始关注子行业的增长机会，同时蓝领公寓对B商业模式的优势也在一定程度上凸显出来。

一方面，长期租赁公寓高于市场，受资金驱动，布局企业数量不断增加，市场竞争激烈。竞争加剧的直接结果是，企业争夺高质量的存量资产，资产的稀缺性和价格迅速上升，这大大降低了企业的利润率，使得目前盈利相对困难。因此，寻求利润的突破成为企业关注的焦点。

另一方面，过去，公寓企业盲目地急于扩大规模，不注重提高运营能力和盈利能力的发展模式。当他们受到突发疫情的影响时，他们的现金流受到影响，他们的经营困难。同时，由于蓝领公寓服务客户主要是企业，客户的稳定性和支付能力相对较强。在疫情下，现金流表现稳定，抗风险能力较强，对企业布局细分的信心增强。

03两种发展模式最为典型

蓝领公寓企业形成了两种主要的发展模式和路径：工业园区企业宿舍模式和城市三级员工宿舍模式。

工业园区的宿舍模式主要面向园区企业的租赁需求，为员工提供住宅产品；城市三级员工宿舍模式主要服务于城市核心区的餐饮、酒店、教育培训、物流配送等行业的员工，解决他们的租房需求。

在这两种模式下，企业的发展路径和客户群体都有所不同。

1、工业园区企业宿舍模式

A.发展道路

在城市工业经济升级过程中，我们牢牢把握城市工业园区发展带来的租赁机遇，以服务园区企业为核心定位，通过与政府和园区企业的资源联动，为园区和用人企业提供员工住宿解决方案，经营管理企业员工集中公寓。

B.商业模式

认为园区企业为员工提供宿舍是主导模式：与园区企业签订长期房屋批量租赁协议，获取租金收入。

园区为商务旅客提供短期租赁住宿服务：为园区内商务旅客提供短期安全舒适的租赁服务，并收取租赁费。

C.典型案例

乐静生活社区：该企业定位于为园区人才提供住宅公寓租赁服务，主要集中在工业资源丰富的大中城市，包括国家级经济开发区上海、苏津青、武汉等城市。目前，有12，000个露天房屋。

产品和服务：目前，园区住宅产品方案已形成“生活商业”模式。园区内不同层次的员工有三种产品，包括企业宿舍产品——乐静俱乐部、园区服务公寓产品——乐静国际公寓、生活社区商业综合体——乐静天地。构建多元化的住宅产品体系，一方面可以解决园区员工的住宿需求，另一方面可以为园区提供生活和商业设施，补充工业园的空白。

2.城市三级员工宿舍模式

A.发展道路

在城市经济发展过程中，随着第三产业的扩张，服务业的就业规模也随之增加。以第三产业员工的住宿需求为契机，为这些人提供住宿解决方案，并运营和管理员工宿舍集中公寓。

B.商业模式

对于乙方，签订房屋租赁协议：目前主要的运营模式是与大型服务企业合作，如餐厅、酒店、快递等。签订房屋租赁协议，并分期分批收取床位租金。

安信公寓：以经济高增长、流动人口多的城市为重点，餐饮、物流等服务业高度发达，能够提供充足的客户。

目前，全国已规划了24个城市，重点是上海、深圳等一线城市，以及南京、杭州等新兴一线城市。其中，上海拥有超过38%的托管房屋，使其成为一个具有重要战略意义的城市。目前，有近9000个新开放的房子。

产品和服务：为不同类型的客户设计多样化的产品线。对于餐饮、物流、教育、培训等服务企业的员工，我们将打造安信、白领、安宇等蓝领产品和高端服务型产品。然而，在各个产品线的比例中，蓝领产品占据绝对的主导地位，占90%以上。