《三条红线》敲响融资警钟 上半年房企近一半现金减少

8月20日，住房和城乡建设部、央行召开重点房企座谈会，明确提出要实行房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、监管化和透明度。

这种从房企融资方进行管理和调控的规则，在业内被称为“三条红线”。

1.不含预付款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金负债率不到1倍。

这是政府近期出台的对房企融资的重要管控措施，也为未来房企调整负债状况提供了指导方向。

“三条红线”的消息几乎与2020年房企中期业绩发布同步，也引起投资者对房企融资问题的关注。

从179家样本房地产企业(117家a股、61家h股、1家新加坡上市)来看，由于债务偿还的到来和疫情对销售回报的影响，179家上市房地产企业上半年年末整体现金持有量较年初增长2.31%，增速达到近五年来最低；同时，计息负债总额增长6.64%，净负债率增长4.45个百分点，达到87.86%。

具体来说，企业之间的表现各不相同，超过60%的企业净负债率上升，一些高杠杆住宅企业在降低杠杆和优化财务结构方面取得了一定的成效。大多数企业都表示将努力达到“三条红线”的要求。

01总有息债增长，短期偿债压力大

截至2020年年中，179家房地产企业的计息负债总额为84165亿元，同比增长6.64%。

从房地产企业各梯队的表现来看，上半年各梯队的总生息负债相对年初的增长率来说是相对较低且相对均衡的，最高的是排名前31-50的房地产企业的10.97%，最低的是排名前11-30的房地产企业的4.16%。

由于疫情停工，房地产企业的资金链带来了很大压力。为了企业的稳步发展，各梯队房地产企业都略微增加了负债规模。

整体来看，上半年房企总计息负债增加的主要原因是，1月份房企由于融资金额较大，加大了融资力度，然后随着疫情的到来，给房企资金链带来压力，因此继续加大短期融资成为部分房企的选择。

02近半房企现金减少，增幅近5年最低

2020年上半年末，179家上市房地产企业现金持有量为33218亿元，比年初增长2.31%。

从各个梯队来看，持有的现金量大致与房企规模成正比，排名前10的房企仍然有绝对的领先地位。增长率方面，51-100强房企现金增速达到11.49%。

在房地产企业更加注重“现金为王”和增加支付的背景下，增加现金持有量以保持资金链的稳定已经成为行业共识。

03TOP100以外房企现金短债低于1倍

从债务期限结构来看，2020年179家房企短期计息负债29873亿元，同比增长9.15%；179家房地产企业长期计息负债54292亿元，同比增长5.31%。短期债务增速明显偏高，主要是因为债务偿还潮的到来，以及上半年疫情对催收资金的影响，促使企业增加短期融资。

由于短期负债的增加远大于现金的增加，2020年179家房地产企业现金短期负债比率加权平均值下降0.07至1.11com。

2020年，179家房地产企业加权净负债率(永久负债作为股权)约为87.86%，比年初高4.45个百分点，63.7%的企业净负债率上升。两项指标均结束了连续三年的下降趋势，净负债率上升的企业比例为63.2%。

主要原因是，2020年年中，179家房地产企业的总计息负债规模较年初增长6.64%，而2020年上半年房地产企业的总权益仅增长4.11%。同时，由于上半年流行性债务偿还潮的影响，房地产企业的现金仅增加了2.31%，因此总计息负债的规模增长相对更显著，从而比年初增加了净负债率。

从各梯队的企业业绩来看，2020年年中前11-30家房企的净负债率(加权平均)为85.48%，比年初低3.37个百分点。它是唯一一个净负债率较低的梯队，主要是因为这个梯队中传统的高杠杆企业积极调整负债水平，降低杠杆，从而降低了整个梯队的净负债率。

04超六成企业净负债率有所上升

2020年上半年，房企整体融资环境并未放松。我们调查的76家重点房企数据显示，76家重点房企整体融资成本较年初上升0.21个百分点至7.27%。

同时，房企两极分化明显，部分中小房企融资成本不断上升。但是，半数房企的融资成本同比有所下降。这些企业大多是大型房企。

上半年，由于新冠肺炎肺炎疫情和中美贸易战加剧，国家加大宏观调控力度；强调积极的财政政策，提出适当提高财政赤字比例，发行专项国债，增加地方政府专项债券规模；同时指出，稳健的货币政策应更加灵活和适度，并应采取RRR减息、降息和再融资等措施加强预期导向，提供充足的流动性，引导市场利率下调。下半年，房企应抓住货币政策反周期调整窗口，积极开展债券互换，挖掘融资渠道，进一步降低融资成本。

05重点房企融资成本持续涨至7.27%

2020年上半年，房企整体偿债指标趋弱。虽然整体风险可控，但债务偿还压力和融资成本不断增加。三条红线政策虽然没有正式落地，但直接限制了房企的融资规模，可谓是对房地产行业融资模式的颠覆。

在最近召开的大型房企中期业绩会议上，大多数房企表示支持。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示：“自2018年以来，我们一直在减少债务，所以我们仍然符合国家政策。”

万科集团董事、总裁兼CEO朱九生也表示：“公司的财务和资本状况一直非常稳定，净负债率一直保持在27%的低水平，持有的现金是一年内到期债务倍数的两倍及两倍以上。公司连续11年保持正的经营现金流。”

融创中国董事长孙宏斌表示：“这个政策还是积极的。近年来，中央政府对房地产按照“不炒房”、“不利用房地产作为刺激短期经济的工具”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”三项政策进行调控。其实这个政策符合大基调：维护稳定。库存稳定，数量可控；在保持稳定的前提下，逐渐减小杠杆的方向；这个方向还是对的。融创一直走在政策的前面。2017年开始维持稳定的计息负债，并加快降低杠杆率。”

总的来说，“三条红线”有利于行业平稳健康发展，将是对ent的巨大考验

我们认为，房地产金融审慎管理体系是房地产长效机制的重要组成部分。接下来，房地产市场的融资环境可能会进一步收紧，部分房企将面临融资困难。新的融资规定一旦实施，对行业的影响很大，比如土地市场降温，新房销售加速。

在下半年的投融资规划中，各大房企要更加注重现金流和负债率的控制，尤其是那些触及红线的房企，要加大供应，积极营销和抢占业绩，通过增加销售回报和减少现金支出来改善资产负债表，从而提升头寸，减少融资约束。