上半年房企成交率下降 现房库存前十是最快的

目前，各大房企已陆续发布2020年中期业绩报告。

2020年上半年，房地产企业销售业绩在2月份跌至20年来最低记录后，市场逐渐企稳，3-5月份迅速回升。进入6月后，房地产市场热度持续，房企去工业化步伐加快。

受疫情影响，今年整体市场销售节奏下移。成交量方面，由于今年各大房企、工地复工延迟，上半年房地产企业库存周转率大幅下降。

截至2020年上半年，179家样本房地产企业(a股117家、h股61家、新加坡上市1家)存货总额达到14.5亿元，比年初增长7.3%；库存周转率为0.25倍，同比下降0.02倍。

随着政策对融资和债务控制的加强，在新的政策框架下，一些债务压力大的住房企业可能会加强库存去库存，减少投资。

房企的存量可以分为房地产相关和非房地产相关，其中房地产相关包括已完成、在建开发和计划开发。

对于房地产企业来说，库存在一定程度上可以直观地反映企业的可销售资源和未来可销售资源。对于很多房地产企业来说，扩大土地储备是支撑企业销售规模的重要环节。同时，库存过多也会影响房企的周转效率和企业的发展。

2020年上半年，受疫情影响，房地产企业库存周转率明显下降。全年来看，随着企业完工量的增加，下半年交货速度会加快，房地产企业仍有望达到去年同期的库存周转水平。

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排名前三的房企库存规模处于绝对领先地位

根据我们对179家样本房地产企业的调查，2020年上半年房地产企业库存规模有所增加，179家样本房地产企业库存规模达到14.5万亿元，比年初增长7.3%，比去年同期下降1.5个百分点。这是连续第三年增速收窄。近年来，随着融资环境的收紧和售房的影响，房地产企业在收购土地时普遍更加谨慎。

从梯队来看，由于前100名房地产企业获取资源的能力相对较强，其总库存增速较快，梯队有相互赶超、积极补位、扩大规模的趋势。

其中，排名前三的房企(恒大、碧桂园、万科)库存规模处于绝对领先地位，较年初增长7.2%。从总库存来看，TOP3房企总库存占179家样板房企业的22.8%，约占总量的四分之一。第三名万科库存规模超过9000亿元，比第四名绿地总量高出近3000亿元，规模优势突出

值得一提的是，从增长率来看，前100家房地产企业中，前10家房地产企业的库存增长率最低，只有6.6%，这一方面是受到前10家房地产企业库存规模和数量较大的影响，另一方面也是由于龙头房地产企业结构的有意调整造成的。比如上面提到的恒大和万科，虽然总库存处于绝对领先地位，但增速较去年同期有所下降。

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库存周转率同比下降0.02倍

2020年上半年，由于疫情影响，房企竣工结算相对缓慢，导致上半年房企库存周转率大幅下降。截至2020年上半年，总库存为179个样品

按梯队划分，房企库存周转率与规模正相关。其中，排名前十的房企优势明显，2020年上半年库存周转率为0.28，处于行业领先地位。受2019年上半年疫情和工期影响，前10家房企库存周转率较2019年上半年明显下降，但仍保持梯队领先地位。全年，大型房企将继续保持较大的库存周转率领先优势。

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现有房屋库存的比例已经连续四年下降

由于房地产销售的特殊预售制度，一般项目在未完工前就已经售出，陆续售完，完工后再交付结转。

疫情下，为了保证业务数据的稳定，房企比以往更加注重竣工交付的连续性。截至目前，重点监控的76家房企中，有65家披露了2020年上半年的库存明细。这65家重点监控房地产企业的存量房总量为1.3万亿元，占比进一步下降0.4个百分点至11.3%。

备注：76家重点房企为万科集团、欢乐城、金融街、金科股份、阳光城、泰和集团、中南建设、招商局蛇口、荣盛发展、滨江集团、保利发展、城建发展、法华股份、华夏幸福、一开股份、金地、蓝光发展、绿地控股、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业、金隅中国海外发展、华润置地、龙湖集团、世茂集团、中国金茂、徐汇控股集团、郑融地产、中梁控股、R&F 绿城中国、龙光集团、雅居乐集团、远洋集团、凯撒集团、美的地产、中国奥园、新力控股集团、合景泰富集团、时代中国控股、钟君集团控股、首创置业、鸿洋地产、保利地产集团、德信中国、当代地产、幻想曲控股、景瑞控股、利高集团、瑞安地产、天宇地产、郭蕊地产、施琅地产、大发地产、和盛创展集团、殷诚国际控股、阳光100中国、港龙集团、郑恒国际、三盛控股

其中，排名前10的房企去库存速度仍然是所有梯队房企中最高的，而排名前30的房企现有房源库存比例也低于重点监控房企的平均水平。

具体来说，前10家房企现有房源存量占比约9.9%，比2019年低0.7个百分点，而前30家房企现有房源存量占比约10%，接近前10家房企水平。

我们可以看到，以排名前30位的房企为分割线，排名前30位以外的房企平均库存比例明显上升，从10%跃升至14-16%，这说明尽管排名前30位的规模房企仍在积极通过招标、拍卖、并购等方式补充库存。随着库存周转次数的提高和区域结构的优化，更多的现有房屋得到了有效消化，库存压力得到了更明显的缓解。比如2020年上半年，存量房占比高于2019年重点监控房地产企业平均值的徐汇，库存消化明显，存量房总量较期初下降28.8%，存量房占比降至平均值以下。