调控第四年哪些城市房价还在肆意上涨？

如果本轮房地产调控从2016年9月30日开始，已经四年了。在“房无投机”的基本原则指导下，四年调控基本扭转了楼市暴涨暴跌的局面，有效抑制了房地产投机，房地产市场逐步走向稳定健康发展的轨道。

9月14日，国家统计局发布了2020年8月商品房销售价格变动数据。从月度数据来看，70个大中城市价格喜忧参半，但整体表现稳定。钟芳智库根据8月份的数据和过去四年各城市房价指数的变化，梳理了楼市的变化，试图探索城市房价涨跌背后的逻辑。

哪些城市在涨，哪些城市在跌？

注：根据国家统计局数据，固定基数为2015=100

9月14日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读2020年8月商品房销售价格变动情况。从环比数据来看，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，比上个月高0.1个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.6%、0.6%、0.9%、0.5%。二手房销售价格环比上涨1.0%，较上月上涨0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别增长0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月下降0.1个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，增速分别比上个月高0.2和0.1个百分点。

根据同比数据，8月份一线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨3.9%和6.9%，分别比上个月高出0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品房销售价格同比上涨5.0%，增速较上月下降0.1个百分点；二手房销售价格同比上涨2.0%，与上月持平。二线城市新建商品房和二手房销售价格同比涨幅连续16个月持平或下降。三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨4.5%和1.8%，均与上月持平，均连续17个月持平或下降。

从个别城市分析，新增商品房增长最多的惠州增长1.9%，其中银川、金州、唐山、温州、济宁、金华、无锡、xi安；环比下降的城市包括太原、南昌、济南、安庆、九江、常德、桂林、北海和南充，降幅不超过1%。银川(17.6%)、唐山(15.4%)、西宁(13.4%)、徐州(11.6%)和锦州(11.5%)新增商品房同比增幅最大，其他城市同比增幅未超过10%；同比下降1%以上的城市有安庆(-3.1%)、泸州(-1.7%)和韶关(-1.6%)以及贵阳、北海、常德、郑州、南充、济南、岳阳、宜昌等。降幅在0.1%至0.6%之间。

从上述数据可以发现，波动较大的城市大多是三四线城市，房价基数相对较低，限购政策宽松。短期有一定波动，但长期波动空间不大。大部分一二线城市都在严控政策下，房价上涨得到有效抑制。

4年涨幅二三线城市最大西安、徐州领衔

注：根据国家统计局数据

如果把房价变化的数据延长到4年，可以发现，过去4年的房价涨幅明显窄于现行调控前，大幅涨跌的现象很少发生。钟芳智库整理了2016年8月份，也就是2016年9月30日前一个月的同口径房价变动数据，发现很多城市四年房价涨幅小于前一年。比如2016年8月深圳新建商品房价格指数为149.2，这意味着以2015年为基础，年涨幅达到49.2%，而2016年8月至2020年8月的累计涨幅仅为4.96%；2016年8月上海房价指数为140.07，累计涨幅仅为9.88%。当然，从二手房的数据来看，和新建商品房差别很大。比如深圳新建商品房四年增长率为4.96%，二手房四年增长率为27.14%。这说明新建商品房限价政策人为压低房价数据，导致新房和二手房价格倒挂。所以对于一些限价令政策非常严格的一二线城市来说，二手房的价格数据更有参考价值。

从过去四年的价格上涨来看，新建商品房平均价格涨幅达到34.18%，年均复合增长率为8%。四年增长超过50%的地区包括Xi(71.69%)、徐州(62.80%)、三亚(57.06%)、成都(55.28%)、呼和浩特(55.08%)、唐山(52.30%)、昆明(51.98%)、扬州(10.25%)。在过去四年中，深圳(4.96%)、上海(9.88%)、天津(10.82%)、厦门(12.01%)、南京(14.45%)和北京(14.66%)的增长率最低。二手房四年平均增长率为22.18%，年均复合增长率仅为5.08%。近四年涨幅居前的有无锡(45.78%)、济宁(41.42%)、唐山(41.38%)、沈阳(35.27%)和秦皇岛(35.04%)；增长率最低的是牡丹江(0.5%)、上海(5.77%)、石家庄(7.54%)、北京(7.77%)和厦门(8.12%)。

尽管有严格的规定，一些城市的房价仍在上涨。自2015年以来，Xi的房价已经上涨了53个月，而徐州的房价已经上涨了55个月，在四年的累计涨幅榜中排名前两位。对于这两个城市来说，近几年房价的持续上涨主要包括以下几个方面的原因：一是房价基数相对较低，本轮调控恰逢房价偏低。以Xi为例。在这一轮调控之前，Xi的房价只有七八千元每平方米，在二线城市相对较低。第二，新区的大规模建设推高了地价，进而推高了房价。第三，人才引进政策驱动人口流入，导致供需矛盾加剧。

按4年复合增长率计算，70个大中城市中有11个城市复合增长率在10%以上，占15.7%；复合增长率8%~10%的城市有21个，占30%；复合增长率在8%以下的城市有38个，占54.3%。二手房复合年增长率较低，只有无锡、济宁、唐山三个城市超过8%，半数以上城市房价复合年增长率在6%以下。

从以上数据可以看出，在“房无投机”的基调下，炒房会越来越难。占用成本和交易成本叠加，基本覆盖投资收益。从投资收益的角度考虑，房地产不再是最佳投资选择。

楼市不再“蹦擦擦”调控更像“打地鼠”

在2018年接受媒体采访时，全国原住房重组的领导人孟晓苏曾将楼市规律概括为“跳擦”的节奏，即大约三年为一个周期。2006年楼市火爆，2007-2008年因调控陷入低迷；2008年，面对全球金融危机，出台刺激政策，房价立即反弹。2011-2012年，监管力度较大；2013年房价上涨，2014-2015年出台紧缩政策；2016年，在“去库存政策”的影响下，楼市恢复上涨，随后楼市调控从“930”开始。根据孟晓苏的预测，2019年楼市将再次“跳跃”，但持续的调控打破了这一周期性规律。即使在中国经济面临巨大压力的时候，政府也没有像以前那样刺激房地产，“住而不炒”、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等说法被反复提及，并不断强化。政策的周期性规律被打破，楼市进入以稳定为主要因素的适度上涨阶段。

这一轮调控的目标很明确，那就是保字稳，“稳地价、稳房价、稳预期”，坚持按市落实主体责任的原则。房价已经成为一个重要的控制指标。对于房价涨幅过大的城市，大多数城市会选择主动收紧调控措施；在监管和控制不力的城市，地方政府将面临被问责和接受采访的风险。今年6月和7月，深圳、东莞、南京、无锡等城市楼市出现过热迹象，地方政府立即采取行动加大监管力度。这就好比“打地鼠”的游戏。如果调控措施不力，房价过度上涨，就要坚决打击。