中国有多少城市是靠“白菜”价格的？

在疫情下，城市之间的分化差距正在扩大。最新数据显示，在广州、广州、深圳四大一线城市的“红色”城市之前，本地买家集中在本地，改良消费是主流，部分年轻人购买婚房。

去年4月，贴吧上的一个帖子“鹤岗买一套房只要1.9万”，很快就把这个东北小城推到了风口浪尖。极低的房价吸引了许多投资者，包括来自湖北的年轻人徐康，他在2019年11月花3万元在鹤岗买了一套47平米的房子。这意味着你可以在一线城市用一平米的资金在这里买两套一室一厅的房子。

不久前，据媒体报道，徐康今年以2.2万元的价格出售了自己的房子，这再次引起了公众对东北这个小镇的关注。

去年4月和5月，全国各地的投资者蜂拥而至。之后鹤岗二手房均价保持小幅上涨趋势。2019年11月均价1904元/平米，2020年3月均价2375元/平米。最新数据显示，2020年8月鹤岗二手房均价达到3100元/平方米。

根据当地统计公报的数据，2012年至2018年，鹤岗市商品房平均销售价格呈下降趋势。2014年当地平均售价最高，为3487元/平方米，2016年降至2792元/平方米，之后处于弱势状态。

2008年以来，鹤岗先后启动了煤矿棚户区、采煤塌陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造工程。这样一来，这些低价的“万元房”就不是普通意义上的商品房，而是棚改房，属于房源中的担保品。它们的性质明显不同于普通商品房，取得产权证的过程也比较复杂。

人口的减少严重减少了对住房的需求。数据显示，自2010年以来，鹤岗人口连续7年下降，2017年鹤岗人口降至100.9万人。注册人口下降，首先意味着购买力下降。

资源萎缩后，鹤岗GDP结构难以有大的突破。

2017年GDP总量282.9亿元，人均GDP 27658元，仅占黑龙江人均GDP的65%。其中，鹤岗第一产业和第二产业的比重全年都在60%以上。作为一个依赖煤炭工业的城市，转型发展仍然困难。

辽宁铁岭：一套学区房售价仅3.8万元

同样在东北城市，辽宁铁岭一个学区的总价只有3.8万元，单价只有1000元/平米左右。刷新了对学区房价的认知。

经过我们的调查，发现“白菜价”学区房并不是一个孤立的案例。当地物业顾问推荐了一套“铁岭五中”对面的二手房，80平米总价只要7.2万。要知道在北方和纵深，校区基本都是十几万元/平米，反差太大。

在全国数百个地级市中，铁岭属于中小城市，但并不在底层。数据显示，2019年，铁岭GDP总量640亿元，总人口289万人。除了楼层、坡顶等因素，铁岭是人口外流的代表性城市之一。

和东北大部分城市一样，铁岭面临着严重的人口流失。2010年铁岭人口开始持续流出，2010-2018年铁岭户籍人口减少13.5万人。近年来，铁岭市户籍人口下降趋势更加显著，户籍总人口已经下降到300万以下，是典型的净流出城市。

与此同时，铁岭仍面临老龄化的社会问题，老年人口比例也在增加。2015年，铁岭市参加城乡居民社会养老保险44.7万人，2019年翻了一番，达到93.98万人。

人口的长期萎缩也显著降低了当地的购房需求，商品房成交量急剧下降。根据最新官方数据，2018年铁岭商品房成交量一直在100万平方米以下。此外，对住房的潜在需求继续枯竭，房地产市场的交易规模继续以高概率运行在低水平。看来“白菜价”的学区房并不是什么稀奇的事情。

辽宁阜新和铁岭的情况类似，人口不断外流，导致楼市疲软，当地也有不少5万元以下的学区房。

山东乳山：十年间海景房亏损达50%

最近，山东威海的一个县级市乳山，就是一个典型的旅游城市。

与普通旅游城市的高房价不同，2009年一位购房者以20万元的价格买了一套36平的海景房，十年后的2019年却以13万元的价格卖出。这10年房价损失了35%左右，如果算上利息和成本，估计损失可以达到50%。

这种情况在当地继续存在。我们调查发现，乳山二手房价格几乎“减半”，只有新房价格的一半左右。据当地一位物业顾问介绍，楼层较高的房子价格甚至不如10年前。

根据乳山统计年鉴，2007-2010年是乳山房地产发展的高峰期。2007年，乳山完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。2010年至2010年，乳山地产完成投资33.1亿元，销售面积128万平方米。

2011年后，《乳山年鉴》不再披露年度房地产销售面积和金额，竣工面积日益缩小。乳山市政府当年也停止了普通海景房的规划审批和开发建设，越来越多的房子积压，乳山海景房产业逐渐开始萎靡不振。

“本地居民不买海景房，一般是从外地买，但买房的目的是投资赚钱，而不是为了自己生活。正因为如此，海景房逐渐过剩，周边配套不完善，最终导致无人愿意买房接手。”以上物业顾问告诉我们。

乳山作为县级市，当地住房需求有限，近年来人口持续负增长。尤其是在外地参访团撤离的影响下，近年来投资者低价抛售，乳山市场背后囤积房屋、炒房的阴影也开始终结。

事实上，全国总价10万元的城市不在少数，乳山的情况比较特殊，而鹤岗、铁岭则代表了大部分缩水城市的命运。

这些有“白菜价格”的地级市主要分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西，包括黑龙江的鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭、宁夏的石嘴山、新疆的亳州、陕西的铜川、辽宁的阜新、铁岭等。2020年全国商品房平均售价9600元/m2，47个典型资源枯竭型城市平均售价仅为5113元/m2，而鹤岗、双鸭山、石嘴山的价格甚至低于平均水平。

有“白菜价格”的城市呈现出典型的特征，即资源枯竭导致人口净流出增加，而人口的长期萎缩也使得当地对住房的需求明显下降，购买力不断下降，商品房交易量往往呈现悬崖式的下降趋势。

对于这样的城市，要积极培育新的产业，必要时要研究人口回流、高铁开通等因素，形成更好的买房条件。与此同时，在短期不可逆转的形势下，如何储备、高效盘活存量，促进住房供应的多样化和分层化，建设具有商品房属性和价值的优质住房，成为亟待解决的首要问题。