前三季度销售额770亿元林隆安谈“向香港房企学习”及1000亿元后的愿景

转眼间，今年已经过去了四分之三。第三季度各房地产企业上交“成绩单”时，一家中型企业从人们的视线中跳了出来。“双节”结束后，豫州集团公布了前三季度的销售业绩。据披露，禹州前九个月累计销售额为人民币770.6亿元，累计销售面积471.18万平方米，同比分别增长57.69%和44.49%。

持续调控，资金紧张，疫情影响……对于房地产行业来说，2020年可谓是“多事之秋”。当行业高喊“15万亿天花板”时，龙头企业纷纷放缓脚步，年增长率15%左右似乎是大型房地产企业的“共识”。

相比之下，禹州的增速明显高于同行，似乎有些格格不入。然而，在他看来，这可能不是什么特别值得骄傲的事情。禹州对今年的规模增长有更大的“野心”。

早在去年，禹州就不止一次公开提到“到2020年支出1000亿元”的目标。因为有过往年年销量不达标的经历，所以对禹州的“千亿执念”总有些怀疑。今年年初，突如其来的疫情引发了一身冷汗。

数据来源：企业公告、意见索引整理

不过从前九个月的销售情况来看，这种所有人的担忧可能暂时放下了。像大多数企业一样，禹州2月份的销售受疫情影响最大。但随着市场的回暖，禹州的销售曲线开始快速上升。自5月份以来，禹州的月销售额稳定在100多亿元。

林隆安介绍，禹州在一二线核心城市的长期深度培育，是近年来发展迅速、优于其他房企的主要原因。2019年新增土地95%在上海、合肥、南京、苏州、无锡、青岛等一二线城市。其次，保持商品足够的价值是第二大原因。全年可推商品价值1800亿，其中90%仍分布在经济复苏强劲的一二线城市。第三，营销策略的正确实施和客户对产品设计的日益认可也是取得良好销售效果的重要法宝。

禹州集团副总裁张艳也了解到，疫情爆发后，禹州针对不同的客户群体采取了相应的应对策略，如率先使用在线平台宣传客户存储和引流等。3月下半月销售明显回升，销售形势继续良好。比如在合肥，禹州先后开发建设了18个优质项目，今年前9个月，在合肥市房地产企业商品房产权流转名单中稳居第一。此外，今年，禹州“营销铁军”继续推进和提高整体营销能力，同时通过大数据公司启用数据和技术。国庆期间，其销售业绩同比增长81%。

按照这种趋势，实现今年的目标可能已经不远了。有人开玩笑说，禹州现在已经半只脚进了“千亿俱乐部”的大门。

禹洲二十不惑

虽然现在一切都很顺利，但实际上，1994年成立的禹州，已经走过了26年的风风雨雨。

作为豫州的舵手，林隆安至今还记得这二十年的发展历程。

“从2000年到2008年，这是漳州关键的八年，是漳州从市级房企向区级房企跨越的阶段。”经过前六年的沉淀，积累了大量资金的禹州，在进入千禧年后迎来了一个快速发展的时期。

90年代初以来，在福建长大的林隆安选择厦门作为豫州第一大本营。经过几年的发展，已在厦门站稳脚跟的禹州开始北移，先后开拓福州、合肥、上海、天津等区域性城市市场。

经过八年的稳步发展，禹州于2009年11月2日在香港交易所敲响了警钟。对于这个里程碑式的时刻，林隆安对视点地产新媒体表示：“这意味着禹州开始从家族企业向上市公司转型，这也是吸引大量职业经理人加入后续的基本条件。”

同时，资金路径也让禹州有信心迅速扩大土地储备。可以看到，在漳州上市的第二年，新地块数量比2009年翻了一番；同年，禹州营业额也创下成立以来新高，增长114.2%。

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然而，事情的后续发展并不像预期的那样。事实上，禹州近十年的发展历程并不是一次胜利的进步，而是有一些阶段性的起伏。

上市红利期过去后，禹州在2014年和2015年进入了发展的“瓶颈期”。接下来是禹州发展的第二个关键节点。

2016年底，急需变革的禹州选择将总部迁至上海。“随着长三角城市和项目的不断增多，长三角逐渐成为豫州业绩的重点和重要来源，所以我们决定将总部迁至上海。此外，也是利用上海的资金和人才优势，帮助漳州实现更高的目标。”

林隆安表示，迁至上海后，禹州提出“深化区域、引领全国”的发展战略，开始构建由长三角、海西、环渤海、华中、西南、大湾区六大城市群组成的发展格局。从数据来看，这种“迁都”的策略似乎相当有效。2017年，禹州实现销售额403.06亿元，同比增长73.69%。

随后两年，禹州再次放缓，增速分别降至38.94%和34.13%。虽然这个速度在行业上看起来并不慢，但禹州显然不满意。

历史长河中总会有类似的戏码。与当初来上海类似，豫州在2020年正式推出了沪深双总部战略。

“大湾区是豫州战略规划的双核之一。漳州也希望随着沪深两市总部战略的实施，能够深化大湾区，同时大湾区能够成为漳州的第二增长极。”林桂圆说。虽然不是“30”，但26岁的禹州似乎有了更长远更清晰的规划。

千亿后愿景

当然，除了规模，还有很多问题需要安、禹州考虑。

改革开放后，国内房企经历了高速攀升期，追求规模效应。但在行业面临增量天花板的今天，之前的高杠杆、高周转模式的风险越来越明显。

经历了年初的疫情后，林隆安也感慨道：“低负债率、充裕的现金流是面对疫情有限发展的最大信心。当行业发展好的时候，承担风险和杠杆带来的高额利润，在行业下行的时候就会变成双亏。”

在林隆安看来，在这方面，经受住了至少50年市场考验的香港房地产企业的经营风格，对于新形势下的国内地产股具有借鉴意义。

“我一直很欣赏香港房地产企业的风格，稳健成长，不盲目冲动。在增量见顶的房地产下半年，企业规模不再具有决定性，创造价值和盈利能力成为核心竞争力。”林隆安直言，1000亿元后，禹州将在保持一定规模增速的基础上，更加注重利润目标的实现。

林隆安认为，最近土地市场火爆不是普遍现象。他指出，疫情结束一段时间后，一些城市土地市场自然会随着各种企业补仓的需要而升温。“但总的来说，稳定房价、稳定地价、稳定预期仍然是整个市场的共识。”

具体到禹州，它表示，禹州下半年的征地将根据负债率和销售情况决定，以确保负债和利润都能得到控制。从区域来看，禹州将继续关注长三角、大湾区、西南板块等一二线城市。“原则上我们是坚决不进三四五线城市的。”

此外，林隆安还指出，禹州将加大征地和并购力度。不得不说，随着不断的调控，把土地和其他行业挂钩已经成为行业内的一种普遍做法。

2018年，禹州成立了生产城事业部，并于2019年10月初成功拿下合肥首个生产城项目。产业征地的另一面，也体现了禹州的多元化战略。

可见，禹州在坚持住宅地产主业的同时，也在尝试包括物业、商业、酒店、金融、长租公寓、文化旅游等各种业务。2018年初，禹州还成立了租赁事业部，对多元化和创新业务进行初步测试。同年，禹州与华侨城(亚洲)达成战略合作，双方将在业务管理和文化旅游运营方面进行合作。

2020年6月，禹州正式更名为“禹州房地产有限公司”，更名为“禹州集团控股有限公司”。对此，禹州说得相当直白：“公司更名旨在体现集团的长期多元化经营战略，更有效地提升公司形象，促进未来业务发展。”

林隆安表示，禹州正在加快与产业合作伙伴的资源整合，正在洽谈文化旅游、医疗、科技、教育四大重点方向的一批合作项目，力争尽快落地禹州独特的产业板块，形成禹州完整产业链的资源优势。

当然，虽然规划很完善，但是从时间上来说，禹州进入各种多元化业务的时间并不长。主业之外的这一系列板块能否最终给禹州带来满意的回报，还有待考证。