北京写字楼市场:仍面临供需失衡的压力 长期看好价值

“金九银十”，住宅市场相对活跃，但写字楼市场作为楼市的重要组成部分，由于其目标客户的独特性，呈现出不同的交易节奏。目前，北京写字楼市场需求开始回升，但仍存在供需失衡的压力。值得注意的是，在疫情防控常态化的趋势下，办公市场的需求侧发生了新的变化。此外，在设立自贸区等政策红利的刺激下，资本市场仍看好核心城市写字楼的长期价值。

需求持续回暖空置率压力依然存在

最近，北京甲级写字楼的市场需求开始增加。高力国际提供的数据显示，第三季度北京甲级写字楼市场吸纳量约为4.2万平方米，剔除占地面积后实际市场净吸纳量约为1.6万平方米，今年首次转正。

一季度北京甲级写字楼市场吸纳——8.1万平方米。第二季度是3万平米左右。但剔除已入住和预租面积后，第二季度甲级写字楼市场净吸纳量约为-14000平方米。

"整体市场需求继续回升，但需求复苏仍然疲弱."高力国际行业，包括在线教育、在线社交、在线办公、在线营销等。

“远程办公软件已经成为办公的新趋势，企业普遍认为远程办公技术会在一定程度上降低对办公空间的需求。”高力国际华北资本市场与投资服务部副主任韩嫣表示，在调查中发现，各企业和行业的远程办公软件使用率没有显著差异，企业对远程办公软件的使用效果感到满意，46%的被调查企业认为远程办公软件会降低办公租赁需求。另外，柔性办公空间改造意识不高，改造柔性办公空间的意愿不强。只有33%的企业有转型计划。相比国企和私企，外资企业更愿意尝试改造弹性办公空间。

韩嫣认为，在灵活办公空间的改造和设计理念下，在租赁面积不变的前提下，企业可以选择放弃一些固定的车站安排，增加办公空间进行共享和交流，从而突破员工之间的物理障碍。在空间设计上，企业还可以整合人脸识别、远程办公软件等具有科技属性的设计，为员工打造个性化、功能化、社会化、绿色化、智能化的新型办公空间。柔性办公空间的改造不仅可以降低办公成本，提高办公空间的利用率，还可以提高员工的工作效率和创造力，使企业能够吸引或留住人才，最终实现人才与企业的双赢，形成良性循环。

资本依然看好北京写字楼市场

虽然空置率有所上升，但资本市场还是对北京写字楼情有独钟。“我们最近非常忙，经常与希望参观北京写字楼项目的投资者会面。”明路表示，资本市场仍然看好北京的经济发展前景。虽然目前写字楼租金有所下降，但北京写字楼的租金和空置率在供应高峰后会趋于稳定和提高，其投资价值会凸显出来。

事实上，近年来，外资机构也对北京的写字楼市场持乐观态度。比如去年10月，欧洲人寿安联合资公司收购了北京荣信科技中心85%的权益。明路认为，国际资本机构在全球范围内配置资本。一方面，他们有这个需求；另一方面，他们也看好中国市场。

闫曲海表示，新政将是未来几年北京写字楼市场的一个重要变量，并将为北京写字楼市场带来新的需求增长极。新政将全面提升北京现有服务业，FTZ规划范围内的地区将成为北京服务业改革开放的桥头堡。

从行政位置和写字楼市场的地理位置来看，朝阳区一直是服务业的大区域，CBD早就是北京对外开放的名片；海淀区是北京的创新中心，包括高科技企业聚集的中关村写字楼市场和独角兽企业聚集的上地工业园区。

北京这次走在改革的前列，不仅是自身发展的需要，也是中国构建以国内流通为主体、国内外相互促进的新的双循环格局的重要尝试。