广东清远楼市库存创8年新高 买还是卖是个问题

历史总是相似的。楼市每一轮疯狂的燃烧过后，都是一片灰烬。

依托靠近广州的地理位置，2015年清远房地产开发数量突破100家。2014年底，全市商品房累计空置面积约250万平方米，同比增长302%。

2020年10月19日，上海亿居房地产研究院发布了100个城市的库存报告，其中《100城新建商品住宅库存面积同比增速排序》显示，截至今年9月底，清远以140%的同比库存增长率位居全国第一。

在记者从上海亿居房地产研究所了解到的数据报告中，我们可以发现，从2011年9月到2020年9月，清远今年9月底的库存面积为302万平方米，仅低于2012年9月的库存面积394万平方米。

这意味着清远市新建商品房存量达到了八年来的新高。

“库存”往事

“2017年，在同事的劝说下，我在清远买了套房。另外，房产中介口才很好，我觉得可以趁机从中获利。当时买的单价是10989元/平米，后来价格下降了2000元/平米。”广州一位名叫梁(化名)的买家回忆道：“我想我可能是从一个很高的位置接手的。我纠结了一年多才卖出，最后决定低价卖出。虽然瘦了一点，但也瘦了一个心脏病。如果我继续供应，我担心我会失去首付。”

“2016年和2017年是清远楼市最热的时候，房子一天定价。”德友地产的一位经纪人告诉记者。

在疯狂的楼市交易和限购的背景下，2016年至2017年期间，外资加速进入清远，2016年12月引发了一场土地拍卖战。当年的那个月，给清远带来30亿元的土地出让收入，使得清远每年的土地出让金都冲到了46亿元；2017年上半年，清远土地拍卖市场创造了更多的地王，土地被“吹”了。

但实际上，2016年初，清远现有商品房存量难以摆脱，仍然是地方政府棘手的问题。

“除了目前的清查，清远还有未开发的土地。根据相关规定，开发商必须在购买土地后2年内开发，导致库存过高。”在2016年初清远市的一次全国人大会议上，清远市CPPCC委员、市房协委员俞家轩建议，“可以考虑允许土地临时建设，延长商品房建设周期，比如建设一个社会缺乏的菜市场、停车场和体育设施。临时设施，临时建设周期不需要太长，哪怕是5年，也能有效的去库存。”

甚至有人提议给拆迁户发放“购房券”。清远市也配合推出了一揽子去库存计划。2016年5月，清远召开推进供方结构改革和重点项目建设工作会议，发布《清远市供给侧结构性改革总体实施方案（2016~2018年）》、去产能、去库存、去杠杆、降成本、短板补货五大行动计划。

很快，清远就递上了一张2016年6月去库存的好成绩单：库存面积减少109.28万平方米，减少比例为7.93%。当地有媒体表示，当年完成去库存任务没有悬念。

时隔四年多，清远库存增速冲至全国第一，库存面积也创下八年来新高。一个值得关注的细节是，2015年底清远新建商品房库存为212万平方米，2016年急剧下降至113万平方米，2017年小幅反弹至151万平方米，2018年上升至182万平方米。

在这一次库存变化抛物线的背后，影响清远楼市库存变化的两大力量是什么，即外地住房需求的涌入和本地的去库存化行动？

另一个不容忽视的细节是清远还有人口净流出。数据显示，截至2019年底，清远市登记人口为446.1万人

今年以来，由于疫情导致交易停滞，清远楼市新一轮库存压力明显加大，库存数据揭示的压力不亚于2015-2016年大力去库存时的压力。

“库存激增，其实说明清远的供应是比较正的，最近预售审批放宽了，楼盘也多了起来。”易居研究中心研究主任严跃进也表示。

针对清远新房开盘，记者从清远一位房地产人士处了解到，今年清远新房开盘速度没有往年快，但数量也相当大。“清远的库存主要是增量房，我们的房产图更新速度跟不上新房开盘速度。”她说：“大学城地区是清远未来的主要发展方向。今年以来，大学城附近已经推出了七八个新板块，轻轨附近也推出了四五个新板块。从交通来看，碧桂山湖城不错，距离即将到来的轻轨只有700米左右；从教育的角度来看，大学城和职业教育基地的奥林匹克体育中心也是开发商有潜力的领域。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，今年清远楼市库存增长的背后有更多元化的原因：“一是疫情导致很多开发商的房屋建设和竣工推迟；二是商品房销量下降导致推后库存积累。第三，去年开发商的库存大部分留到了今年出售。第四，佛山等城市虹吸效应明显，强烈吸走了广东省的购买力。

与广东省其他城市的建设规模相比，清远的城市吸引力确实较弱。根据上海益居房地产研究院提供的数据报告，截至2020年9月，珠海新建商品房库存面积169万平方米，东莞361万平方米，佛山1265万平方米，中山308万平方米，肇庆723万平方米，惠州1021万平方米，韶关173万平方米。

一个城市的库存高不高，跟疫情影响的开盘速度和节奏有关，但房子卖的好不好才是真正市场的晴雨表。

记者通过查阅带壳二手房的价格变化数据，发现了一些细节。以青城区为例，青城区是清远靠近广州的地理区域。通过随机选取今年在青城区上市的50套二手房，观察上市以来的价格变化，发现有17套房出现了不同程度的降价，占三分之一。

“今年由于疫情，清远市新房和二手房价格整体下降。目前，一些早期投资者正在亏本出售房产，但数量并不太多。”上述房地产人士告诉记者，“目前清远的购房政策是限贷、不限购。一两套房分别首付30%和40%，购买三套房以上需要全款。因为价格低，对周边购买力还是有吸引力的。房地产销售方面，房产证两年不够的话，会产生5.3%的增值税，超过两年就免了，所以很多前期购房者也在观望，等待合适的时机。”

“今年来清远买房的广州人比例明显下降。去年这个比例超过20%，今年又跌破15%。”另一位楼市研究员告诉记者，“今年清远楼市出现了几个重大变化：一是房价下跌，尤其是今年疫情期间，疫情过后的市场恢复期出现了小幅下跌。今年9月和10月包括国庆节。黄金周一直是这种情况；二是销量呈下降趋势；三是商品房库存飙升，增速非常快；第四，开发商打折大，卖房压力大；第五，有一个结束