“房地产开发”运营模式能贡献企业近30%的业绩

近年来，随着政策的不断调控，房地产企业的征地、融资等开发成本面临压力，房地产整体利润增长率和利润水平面临下行压力。

在行业增速放缓、规模见顶之际，房配企业开始试探主业之外的其他多元化业务。其中商业、物业管理、文化旅游等多元化发展方向较为常见，很多创新业务并不完全适合房企。

一般来说，依靠主营业务，利用“房地产开发”运营，在一定程度上可以帮助企业实现双赢，主要是因为这些业务主要来源于房地产开发，所以房地产企业的房地产开发能力是一条天然的护城河，业务的发展会反馈企业的房地产开发和绩效增长。

2020年9月底，万科发布了两部MV短片，分别是《就是不妥协斯基》和《一根筋》。10月，万科董事长于亮在几次媒体交流会上表示，“万科准备在未来的房地产行业一马当先，因为这个行业还有很大的发展空间”。

以排名前30位的房企为例，目前已经形成了四种成熟的“房地产开发”运营模式：房地产开发的城市运营、房地产开发的城市更新、房地产的商业开发、房地产开发的代建制。已经进入收获期的业务，基本上每年可以为企业贡献30%左右的销售业绩。

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地产开发+城市运营

可享城市发展过程带来的红利

房地产开发的城市运营模式主要以中国的金茂和招商局的蛇口为代表。一般是通过企业之间的合作获得大规模的待开发土地，然后通过多年的开发经营，引入各种资源和产业，促进整个地区的发展。如果该地区能够变成一个工业新城，住房企业就可以享受到城市发展进程带来的红利。

以中国金茂为例，2015年，金茂明确了其城市运营商的转型方向，提出了从“两轮驱动”到“两轮两翼”的战略升级，转型为城市运营商。从传统地产开发商到城市运营商，业务包括住宅、五星级酒店、写字楼、旅游度假、新城运营开发。今年，中国金茂年销售额为301.1亿元，接下来的四年，中国金茂完成了从300亿元到1600亿元的飞跃。

城市运营模式可以有效帮助企业在征地方面建立一定的优势，尤其是在获得大型综合地块方面。比如长沙的梅溪湖，本来就是农田。在金茂十年的经营下，整个地区已经发展成为长沙的分中心之一，为企业贡献了960万立方米的销售额。

截至2020年7月，金茂在中国的城市运营项目土地储备面积约为1200万立方米。上半年城市运营项目占比达到21%，未来仍有持续改善的趋势。

对此，中国金茂管理层在业绩会上也表示，城市运营项目的利润率明显高于公开市场的征地利润率，未来城市运营项目的力度还会继续加大。

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地产开发+城市更新

拿地成本方面有明显优势

房地产开发旧城改造模式的代表企业有凯撒和富力，随着整体市场规模的巅峰，行业逐渐从“增量市场”转变为“股票市场”。其中，城市更新业务成为众多房企的选择之一。目前，在旧城改造业务方面，50强房企有一半以上已经形成规模，凯撒、R&F等地已经依托旧城改造多年，开始进入变现期。

城市的发展和复兴一直依赖于建筑和工业的更新。

1999年，凯撒的第一桶地产来自深圳未完成的建筑改造。到2020年中期，经过20年的发展，凯撒的旧改造项目总储量达到167个，占地面积超过4200万平方米，预计最终将转化为1亿多平方米的建筑面积，可销售价值约2.6万亿元，主要集中在深圳、广州、中山等珠三角城市。

据了解，自2008年以来，凯撒每年都有总建筑面积超过100万平方米的老项目改建为土地储备。在过去三年中，凯撒每年超过30%的销售业绩来自城市更新。

深圳首个旧城改造拆迁公开招标项目，也是凯撒在盐田区最大的旧村改造项目。

2018年10月改造成功的盐田城市广场，一上线就卖的很好，2019年实现销售额73亿左右。

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地产+商业双轮驱动

通过住宅销售反哺商业发展

房地产商业两轮驱动模式的代表企业有新城、龙湖、华润。其中，华润和龙湖主要依靠自身强大的资金优势，不断深化商业地产布局，为企业贡献稳定的利润和现金流。这座新城市采用了一种独特的销售和提高租金的方式。首先，在已占领的复杂地块上规划五岳广场业务，以升级配套设施和促进住宅销售，然后通过住宅销售的资金回报来反馈业务发展。二者相辅相成，促进企业绩效实现高速突破。

2015年，新城率先提出商住双轮驱动模式，并着力打造五岳广场品牌。四年来，新城销售额从2015年的319亿增长到2019年的2708亿，商业地产收入也从2015年的1.5亿增长到2019年的40.7亿，令人惊叹。

根据企业2020年年中报告发布的数据，到20年中，企业总承包面积为877.5万平方米，其中综合体销售359.2万平方米，占41%。一方面，复杂地块的土地成本相对较低，需要开发商的运营能力，所以企业有护城河来取地。另一方面，商业房地产不仅可以不断为企业贡献现金流，而且具有较高的利润率，有助于企业提高盈利能力。

到2020年年中，新城区有139个五岳广场，新开的五岳广场总数仍为63个。根据管理层的预期，到2020年底，新开的五岳广场总数预计将超过90个。

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轻资产代建提振销售

持续增强品牌市场影响力

绿城和金地是轻资产建设助推销售模式的代表。近年来，代建制发展迅速，跃入了房企的视野。很多房企开始试探代理建筑业务。金地成立代理建造师，正式更名为“金地管理”。绿城管理，绿城的代理建筑配送，在香港证券交易所成功上市。代建制对行业内房企的品牌认可度要求很高，优势也很明显。企业只需要出口管理，不面临资金压力和土地问题，代理建设项目的销售也能增加业绩；另一方面，品牌的市场影响力也可以通过向代理建设和营销出口轻资产来不断增强。

绿城代理每年可以为企业贡献30%左右的销售额，也可以帮助企业升级品牌，出口物业管理业务。绿城成功上市绿城管理。绿城中国披露的业绩公告显示，2020年1-9月，公司实现销售总额1961亿元，其中代理商贡献销售560亿元，占公司销售总额的29%。

在过去的四年里，绿城代理每年可以为企业贡献30%左右的销售额，其助推作用非常明显。此外，由于代理建筑业务是轻资产出口，因此不要求企业承担

总的来说，房企之间的竞争继续加剧，土地红利日益下降。增强房企竞争力要求企业另辟蹊径，根据自身特点建立更加精细化的经营管理模式。

“房地产开发”经营的衍生业务不仅可以帮助企业获得业绩增长，还可以提高企业的盈利能力，这是一种双赢的局面。

大型房地产企业的“房地产开发”模式各有特色，为其他房地产企业提供了多种借鉴。但是，每种模式也有自己的缺点和障碍，企业不应该简单地效仿。只有结合自己的实际情况和定位，才能形成适合自己的独特模式，才能真正有效。