44亿元交易R&F“切爱”物流园区减债和黑石的扩张机会

11月9日晚，R&F地产宣布，计划以44.1亿元人民币出售广州国际机场综合物流园区70%的股权，交易对手为黑石集团。

具体而言，R&F(卖方)的子公司R&F物业(香港)有限公司与黑石集团(买方)的基金子公司声波控股一有限公司、目标公司及关联方达成合并协议。具体交易细节涉及几个目标公司的股权转让，最终黑石持有广州国际机场R&F综合物流园区70%的股份。

R&F将不再整合项目。合并后，R&F将保留存续公司30%的股份，分享存续公司的利润。

此次合并对价为63亿元财产价值的70%，即44.1亿元。如果合并的最终对价等于财产价值的70%，并根据目标集团公司的净资产值和存续公司的贷款按比例进行调整，R&F物业将收到约41.2亿元的现金支付。根据2020年9月30日拟出售资产的公允价值，预计公司将实现销售收入约15亿元人民币。

关于资金的使用，R&F物业宣布，董事会打算使用合并所得的净收入来减少负债，并将其分配至本集团的一般营运资本。合并使本集团能够在投资后的一段时间内将这些物业的累计投资价值货币化，并降低资产负债率，从而增加本集团的财务灵活性，增强其把握未来发展和投资机会的能力。

像低折扣配股融资、酒店分拆等，R&F在减债压力下出售物流园区可能是无奈之举。然而，由于本集团预期与知名投资者黑石建立长期合作关系以投资及管理该等物业，从而提升企业形象及支持该等物业的增长及发展，故预期合并亦会为R&F带来战略利益。

对于近几年非常重视投资房地产的黑石来说，这是一个难得的高质量目标。收购完成后，黑石在中国的物流组合将扩大约三分之一，总物流仓储面积将达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。

黑石的物流投资扩张机会

“基于交易对象的稀缺性，一般很难找到这么大数量的物流项目园区，尤其是广州这样的核心城市。”这一次，我获得了R&F项目的股权。黑石地产中国区董事总经理陈愉表示：“这非常令人兴奋。”

据视点地产新媒体报道，广州国际机场综合物流园区是R&F唯一拥有的物流园区，也是粤港澳大湾区最大的城市物流园区。对于黑石来说，收购44亿元70%股权的成本也是合理的。陈愉说：“公园本身已经运营了将近10年，而且做得很好。”。

据悉，早在2008年，R&F物流园区第一批仓库和物业管理服务大楼正式投入使用。目前，园区已建有仓库、坡道仓库、药品和食品冷库，办公和生活设施齐全。同时，园区距离广州白云国际机场仅15公里，为第三方物流(顺丰、童渊快递)、电商(天猫、京东)等顶级工业企业提供仓储、租赁服务。COM)、医药企业(国药集团、华润医药)、电信(中国移动、中国电信)。

本次交易公告显示，R&F物流园区规划总建筑面积超过120万平方米。目前，高标准仓库、车间、冷库的租赁面积约为88.98万平方米，配套设施已经完成。此外，未开发仓库的净用地面积约为210亩。

据黑石透露，后续的运营管理将由项目公司负责。此外，它将领导其余210亩土地的开发和运营，并建造更多的制冷设施和机构级仓库

黑石无疑对这次收购很满意。除了获得高质量的基础资产外，后续项目的合作开发也将得到当地全职团队R&F的支持。陈愉说，“目前，这个项目已经有了一个比较完整的管理公司。双方将在现有团队的基础上，凭借黑石的投资规模和物流行业专长，充分挖掘项目的市场潜力。

此外，此次收购无疑是对黑石集团在大湾区现有物流业务的有效补充。据报道，黑石在大湾区有五个园区在运营，其中两个在东莞，三个在佛山。公园平均入住率为98%，客户增长相对强劲。

算上与R&F的这笔交易，黑石将在中国市场持有约500万平方米的资产，其中大部分已经在运营。事实上，黑石在2013年就开始在中国市场投资物流地产。近几年黑石把物流地产作为在华重点投资方向，近两三年投资规模快速增长。

其中，2018年10月，以2.75亿元收购东白集团物流业务子公司佛山瑞友80%股权，瞄准中国高端物流仓储行业；2019年6月，黑石集团宣布旗下房地产基金已与第一产业集团签署战略合作协议，双方将在全国范围内对第一产业开发建设的物流园区进行全方位深入合作。

今年的爆发刺激了网上零售和生鲜电商的需求，加速了物流和仓储的发展，实际上为黑石带来了更多的收购机会。据报道，黑石从今年年初开始在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等地投资，疫情期间上海新建物流园区。目前园区投资包括医药、冷藏、生鲜电商、物流企业等已基本完成。

这次我们成功收购了广州优质标的，黑石地产董事总经理魏增鹏也表示：“物流始终是黑石坚定看好的全球投资主题之一。我们可以看到，电子商务的蓬勃发展促进了物流业的可持续发展。收购位于一级配送中心、租金需求高的优质物流项目是黑石一贯的战略，此次收购是这一战略的延续。”

富力“割爱”减负担

在商务谈判中，交易的促进一般来自于各取所需。就余而言，出售其在物流园区的唯一股权，与配股融资、分拆酒店上市等一系列融资行为一样，直接指向其债务压力。

此前，在10月份，通过配售2.57亿股新h股，R&F获得24.98亿港元的净收入，以偿还该公司的海外债务。配售完成后，R&F扣除预付款后的资产负债率预计将降至69.72%，净负债率预计将下降7个百分点。然而，从资本市场“抽水”的行为需要停止。

在“三条红线”的监管要求下，R&F作为踩线最多的企业之一，持有资产数量多，风险系数高。

红线变绿有什么办法？李思廉曾在采访中提到，市场上绝大多数投资者不欢迎配股，因为这会降低每股收益率。现在最好的办法是按照预售证卖房；其次，可能需要卖掉一些已经建成的投资物业；三是找人合作开发项目，或者卖一些项目股份。

根据第三季度报告数据，截至报告期末，R&F负债总额为1144.11亿元，计息负债规模较第一季度减少约242亿元。净负债率同比下降到166%；资产负债率降至80.37%左右；如果不算预付款，其资产负债率可能会降到70%左右，基本可以变绿。然而，这并不意味着R&F的债务危机可以安全解除，减债压力依然不小。

在8月份的中期业绩会议上，李思廉还表示，“在未来9个月，我们可能会处理250亿至300亿英镑的国内外债务。”这些债务中有一半以上将进行重组，其余部分将通过资金和销售来抵消。此外，正如去年所说，“有可能出售一些资产沉重的项目，以减轻长期负担，目前正在考虑中”，R&F计划出售投资性房地产和开发项目，并将出售一些股权。

据业内人士分析，R&F债务之所以继续占据高位，与其以往的投资模式和多元化经营安排有关。

就分拆酒店上市的计划而言，这被外界视为缓解财务压力的对策，但也指出，在成为全球最大豪华酒店业主的同时，酒店资产已成为富力的“沉重”负担。截至目前，R&F仍在为之前的199亿元万达酒店资产买单。

这些酒店投资大，回报期长，长期占用资金，今年的疫情给酒店运营带来了更大的挑战。尽管R&F正尽最大努力通过房地产投资信托基金等金融手段加快酒店资产的振兴，但这并不顺利。9月1日上交所信息，中信证券-R&F酒店二期资产支持专项计划状态变更为“终止”，拟发行ABS金额26亿元。

此外，作为一个大老农，丰富的老土地储备是R&F的核心优势，但大部分还处于起步阶段，这也是一个很大的负担。数据显示，截至2019年底，R&F现有资源70余处，可销售资源总量4000万平方米，其中92%位于一二线城市，短期(预计1-2年内转换)项目资源约1900亿元。

目前，在债券融资空间不足的情况下，R&F过去储备的土地资源销售也因市场低迷而受阻。前十个月，R&F地产实现股权合同销售总额约1026.8亿元，同比略有下降3.71%。实现持有物业的“减肥”或寻求发展合作，应该是目前最可行的方法。

值得注意的是，据海外债券市场媒体报道，知情人士表示，除了将综合物流园区70%的权益转让给黑石，R&F地产预计年底将以18.5亿元出售其广州广发证券总部大楼40%的股权。股权，所有收益用于偿还债务；此外，正在推进的资产处置项目包括：将广州黄埔碧村旧房改造项目部分股权转让给平安地产；将海南R&F海洋欢乐世界的股份出售给一家国有企业。

如果上述项目按计划实施，预计R&F地产将获得147.5亿元人民币的总投资。