在三年的试点中 集体土地建设出租屋的道路难以探索

对于房屋租赁市场，最近有两个令人兴奋的好消息：一是来自租赁服务。南京在金融税收和公共设施方面给予支持，鼓励与国家开发银行等政策性银行合作，并安排一定的贷款额度；为项目提供税收优惠和财政补贴。在信贷支持方面，佛山鼓励商业银行提供多种形式的信贷支持，如项目土地使用权整体抵押担保、租金等应收账款质押担保等。沈阳从简化审批流程、提取公积金支付租金等方面为该项目提供了支持。各城市的扶持措施涉及资金供应、财税支持、简化审批、配套公共设施、平台建设等。为项目的建设和运营提供了坚实的基础和多方面的保障。

虽然各试点城市发布的试点方案有很多亮点，但实施进度差异很大，很多城市在实施层面都是“雷霆万钧，风雨飘摇”。到目前为止，18个试点城市只有少数项目投入运营，大部分还处于项目建设阶段，部分还在文件上。

北京在进步和效果方面领先。截至目前，全市已启动集体土地租赁住房项目39个，可提供住房5.3万套以上。今年，南三环城隍庙项目和丰台胡阿祥项目已经投入运营。

合肥也是进入运营阶段的试点项目之一。2020年10月底，合肥首个集体建设用地建设出租屋滨粉公寓项目投入运营，总建筑面积5.3万平方米，建成出租屋514套。

其他两个一线城市也取得了相对顺利的进展。广州市花都区狮岭镇七新村集体土地建设租赁住房试点项目早在2018年11月就开始建设；上海还于2019年开始建设第一个集体土地租赁房四井站社区项目，预计将于2021年左右开放。此外，武汉、郑州、福州、杭州、佛山、海口等大部分城市已经开工建设，今年年底将有更多试点进入租赁运营阶段。

一些城市在项目推广过程中遇到了一些困难，比如南京。据媒体报道，南京的试点方案已经确定了三个地块作为试点，一个是栖霞区的南香山地块，一个是浦口区的林山村地块，第三个是六合区的夜浦村地块，但由于种种原因难以启动。比如栖霞区南香山地块，既不靠近公园，也不临街，周边租房需求不大。而浦口区的临山村，原本是用来做地铁储物和仓储的。如果用于建造出租屋，需要向麦德龙集团支付1.2亿元，经济上不可行。由此可见，集体土地建设租赁住房的选址是一个关键环节。

北京经验值得借鉴

北京是最早利用集体土地建设出租屋的城市，也是本轮试点收获最大的城市。早在2011年9月，国土资源部就批准北京开展试点工作，北京成为全国首个利用集体土地建设出租屋的试点城市。所以，这一轮的集体土地建设和出租屋试点，在北京可谓顺理成章。

根据计划，北京将在2017年至2021年的五年内提供1000公顷集体土地用于建设租赁住房。经过3年的试种，已经到了收获期。今年7月，南三环成寿寺集体土地出租屋投入运营，成为全国首个试点项目。最近，位于胡阿祥丰台区的另一个集体土地租赁住房项目也进入了市场。接下来，大量试点项目将进入租赁运营阶段。

北京作为最早的试点城市，不仅获得了大量进入市场的试点项目，也为中国其他城市提供了更多的经验。作者认为至少有以下几点值得商榷

首先是政策先行。近年来，北京先后出台《关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见》《关于进一步加快推进集体土地租赁住房试点项目建设的通知》010101《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》等重要文件，加强集体土地租赁住房建设管理，规范项目选址、户型设计、生活设施、租金及租期、房产管理、租赁运营等。

其次，鼓励多学科参与。主要提供几种参与模式：一是乡镇集体经济组织自行投资建设；二是集体经济组织以土地使用权和合资经营的形式与国有企业合作；第三，集体经济组织以租赁项目经营权的方式与社会资本合作。从目前开工的项目来看，不仅有经济实力雄厚的乡镇集体经济组织，还有市属国有企业，还有万科等民营、专业房屋租赁企业。

三是要注意“职业-居住地平衡”。在选址上，北京注重“占住平衡”问题，选择靠近公园或人口相对密集地区的集体土地租赁住房项目。比如今年投入运营的成寿寺、胡阿祥项目，地处优质城区，租房需求旺盛。根据2017年新版《北京市城市总体规划》，到2020年，北京市城乡职业住宅用地比例将从2015年的1:1.3调整到1:1.5以上，到2035年调整到1:2以上。出租屋的选址已经成为调节职业与居住平衡的重要环节。

第四，补贴到位。今年9月，北京市住房和城乡建设委员会、市财政局联合发布《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》，旨在多渠道筹集租赁住房。建议集体土地建设租赁住房可获得财政补贴，标准为成套住房4.5万元/套，非成套住房3万元/间，集体宿舍5万元/间。这不仅降低了租金水平，也为建设单位赢得了利润空间，调动了他们的积极性。

结论：经过三年多的试点，利用集体土地建设出租屋的探索取得了一些可供借鉴的经验，但仍存在诸多制约因素，尤其是在土地收益分配机制上，制度有待进一步完善，需要在市场层面出台更为详细的扶持政策，以调动各方的积极性。