交易量停滞不前 供应放缓 北京的共有产权住房市场发生了变化？

北京的共有产权住房市场悄然发生了变化：新增供应量萎缩，土地供应节奏放缓，城市项目和郊区项目呈现“冰与火”。虽然有些项目很受欢迎，但放弃率仍然很高。

统计显示，从元旦到2020年11月9日，北京共有8751套新的共有产权住房(以预售证为准)，远低于2019年的16817套。新增供应面积、售出套数、售出面积均严重缩水。而且从今年开始，北京的共有产权房的土地供应速度也明显放缓。

这与市场需求的变化密切相关。在“包产到户”政策的影响下，北京刚刚需要的家庭数量比过去减少了，愿意购买和购买经济适用房的家庭数量大幅下降。

这种情况在数据中更加明显。自2017年北京首个共有产权住房项目公开抽签至今年11月初，单个项目的供需比从最高的133，360，284降至1，333，601.2，相差数百倍。这也使得共有产权房的废弃率一直居高不下，成交量徘徊不前。

有专家认为，就目前情况来看，共有产权的住房实现了去投资化，保护了刚好需要的人。但在共有产权住房的退出机制设计和产品创造方面，还有进一步完善的空间。

这也是共有产权购买者的心声。

供应量缩水近一半

据和硕机构统计，今年元旦至11月9日，北京共有8751套新的共有产权房(以预售证为准)，新增供应面积79.54万平方米；成交9871笔，面积86.74万平方米。

虽然离2020年还有不到两个月的时间，但通过对比去年的数据，不难发现北京的共有产权住房新增供应量大幅下降。

2019年，北京新增共有产权住房16817套，新增供应面积147.68万平方米，销售20203套，成交面积178.7万平方米。

供应萎缩与疫情影响有关。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，从今年元旦到11月9日，北京共推出25个共有产权的住房项目，主要集中在下半年。截至11月9日，共采购14个项目，其中10月份才开始采购7个项目。上半年2月和3月没有新的共有产权住房项目，主要是5月和6月。

对供给萎缩更直接的影响是市场需求发生了变化。和硕首席分析师郭毅认为，在北京推出共有产权住房的初衷是为了满足刚需要的北京出生和非北京出生家庭的住房需求。近年来，在“包产到户”政策的影响下，北京刚刚需要的家庭数量比过去有所减少，直接导致供应规模缩小。

北京房地产法律学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池持更乐观的观点。她说：“共有产权房是政策性商品房。供应时间由政府控制。实施计划会有调整。比如，过去一些自住商品房已经调整为共有产权房，但没有反映在统计数据中。”

购房意愿降低

除了外部因素，在供给萎缩的背后，也说明了刚刚需要的家庭对经济适用房热情不高。从经济适用房和限价房转变为共有产权房后，愿意购买和购买经济适用房的家庭数量明显减少。

前后的一组对比数据可以说明这一点。2017年9月30日，北京首个共有产权住宅项目金都家园开始开奖。有42个

购买经济适用房的意愿降低，市场观望情绪强烈，直接导致了共有产权住房运营后的高废弃率。

至于为什么刚刚需要的购房者不再对共有房产感兴趣？郭毅认为，主要原因是公寓特色小、共有产权房装修和社区配套建设、增值溢价不足、退出机制不完善。

这种说法得到了很多刚刚需要的家庭的认可，很多打算购买的家庭也很担心。共有产权房确实能满足他们目前的需求。然而，随着经济能力的提高和家庭人口的增长，共有产权住房已经不能满足自己“卖旧买新”的改善和升级需求。另外，之前有限的竞争房都集中在市场上，所以放弃了继续购买共有产权房的想法。

另一些人认为，与收入相比，共有产权住房的价格并不便宜。虽然一般比周边新房低，但一般比周边二手房高。首付和月供压力还是比较大的，尤其是位置比较好的项目，不仅贵，而且竞争激烈。

10月中下旬，记者走访了大兴区、通州区多个共有产权的房屋项目，发现前来咨询、看房的人并不多。有项目销售人员表示，目前买家会一方面考虑自身的经济实力，一方面考虑性价比，价格低的项目显然更受欢迎。

供地速度放缓下的新需求

随着市场回暖，今年以来北京市共有产权房的土地供应步伐明显放缓，建设共有产权房的项目也有所减少。顺义区甚至直接暂停了公租房的土地供应。

据不完全统计，截至11月9日，北京市出售的30多块住宅用地中，仅有4块为纯共有产权房用地和4块为共有产权房用地，分别位于海淀永丰、海淀清河、房山良乡、门头沟龙泉镇。四个地块规划的共有产权房总建筑面积约为57.23万平方米，市场进入时间大致在2022年左右。

关于土地供应速度放缓，赵秀池认为，从近年来的供应来看，居民对城市地区、具有区位优势的项目和配套设施的需求较大；偏远郊区配套设施差的项目需求很少，政府需要根据需求调节供应地点和数量。比如从就业-住房平衡的角度来看，要供给共有产权住房，进一步完善共有产权住房项目的配套设施，尤其是学校、医院、交通等。

郭毅说：“从成立共有产权房的初衷来看，它实现了去投资，保证了刚好需要的人的具体条件”。同时，她还建议，共有产权住房的退出机制设计和产品创造还有进一步完善的空间，以最大限度地保证刚刚需要的家庭的升级需求。这恰恰是很多家庭的需求，他们只需要接受采访，参与认购。

目前，北京市建立了“保基本、保等级、保广覆盖”的住房供应体系：对低收入群体，采取租房、小户型、廉租房等方式，确保他们得到应有的保障；对于中层群体，采取产权、中型单位、适当售价，做好；对于高收入群体，采取产权或租赁型，市场价格，加强调控。通过引导居民形成梯级消费观念，加快建设购租并举的住房体系，建立健全符合首都特色的基本住房制度和长效机制。