国家统计局:反正1-10月商品房累计销售面积是同比

11月16日，国家统计局发布了2020年1-10月全国经济运行和房地产行业数据。1-10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。

总体而言，随着前十个月国民经济的稳定复苏，房地产开发投资也有一定程度的增加，主要是因为9月和10月是房地产的传统旺季，随着“白银10”的销售增长，全国前十个月商品房销售面积已恢复正。

具体数据显示，1-10月商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月下降1.8%。其中，住宅建筑销售面积增长0.8%，写字楼销售面积下降14.5%，商业和商业建筑销售面积下降14.0%。商品房销售额达到131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅楼宇销售上升百分之八点二，写字楼销售下跌百分之十二点八，而商业及商用楼宇销售则下跌百分之十五点八。

同时，受今年8月底出台的“三条红线”新规影响，房企征地明显放缓。1-10月，房地产开发企业征地面积1.7775亿平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月高0.4个百分点。

我们认为，在建安投资的大力支持下，房地产开发投资仍然具有较强的弹性。

01

10月销售面积环比下降13%

据国家统计局统计，2020年10月，全国商品房销售面积1.6221亿平方米，比上个月下降13%，销售金额16018亿元，比上个月下降14%。与2019年10月相比，2020年10月的销售面积和金额分别增长了15%和24%，今年的“银十”更是付出了巨大的努力。

细分方面，区域分化明显。1-10月，东部地区商品房销售面积5.4532亿平方米，同比增长4.0%，增速比1-9月高1.8个百分点；销售额达到73165亿元，增长11.1%，增速提高2.2个百分点。西部地区商品房销售面积37155万平方米，增长1.0%，1-9月下降1.0%；销售额达到27565亿元，增长3.6%，增速提高1.5个百分点。

另一方面，中部和东北部地区的新住房销售市场显然很冷。1-10月，中部地区商品房销售面积3.6053亿平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0个百分点；销售额26325亿元，下降2.9%，降幅收窄2.8个百分点。东北地区商品房销售面积5554万平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点；销售额4611亿元，下降4.8%，降幅收窄0.2个百分点。

从这一点来看，东部和西部地区火热的商品房市场是2019年中国新房快速增长甚至持平规模的主要支撑。近日，台州、衢州、无锡、徐州、南京、东莞、咸阳等热点城市也出台了一定的政策，防止热点市场出现炒房现象。另一方面，中部和东北地区的新房销售规模没有恢复到同一水平，一些二三线城市甚至出现了缓慢降价的现象。

02

各能级房价环比涨幅收窄

根据全国商品房销售面积和金额的估算，10月份商品房平均销售价格已降至1万元以下，为9，

从全国70个大中城市商品房销售价格来看，10月份除一线城市外，同比涨幅继续扩大，其他二三线城市的新房和二手房价格同期和环比均有所收窄。具体来说，10月份，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，增速较上月下降0.1个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.2%、0.3%、0.5%、0.2%。

二手房销售价格环比上涨0.5%，涨幅较上月下降0.4个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.4%、0.5%、0.6%、0.9%。

31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.1%，增速环比下降0.2个百分点；二手房销售价格环比上涨0.2%，与上月持平。

35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比上涨0.2%，增速分别比上个月下降0.3和0.4个百分点。

从这个角度来看，各城市二手房价格基本上延续了稳中有升、降中有升的总体趋势。就城市而言，牡丹江新房和二手房销售价格环比连续三个多月下降。此外，郑州、济南、安庆等地的新房销售价格。同比下降，10月安庆下降3.2%。

03开发投资额同比增速扩大至13%

开发投资方面，2020年1-10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月提高0.7个百分点。

地区方面，1-10月，东部地区房地产开发投资61714亿元，同比增长7.1%，增速比1-9月高0.6个百分点；中部地区投资23372亿元，增长2.4%，增速提高1.5个百分点；西部地区投资26636亿元，增长8.3%，增长0.2个百分点；东北地区投资4834亿元，增长5.6%，增速提高1.2个百分点。

我们认为，这主要是由于房企在建安的投资，主要集中在新建住房建设上。同时，为了准备年底的销售回报，房企增加了新开工的住房面积。

04

“三条红线”下土地购置降幅扩大

1-10月，房地产开发企业住房建筑面积880117万平方米，同比增长3.0%，1-9月增速下降0.1个百分点。其中，住宅建筑面积621836万平方米，增长3.8%。

新开工住房面积180718万平方米，下降2.6%，降幅缩小0.8个百分点。其中，新开工住宅面积132481万平方米，下降3.3%。

完成住房面积4.924亿平方米，下降9.2%，降幅缩小2.4个百分点。其中，竣工居住面积35443万平方米，下降7.9%。

受中央融资“三条红线”的限制，房企急需削减资金。但由于每年9月和10月是推市的传统旺季，再加上年底即将到来的销售节点，在建安的新项目和加大投入成为各大房企的必然决策。所以10月份新开工的住房面积，单个月就由负转正了。

但由于今年整体市场分化明显，部分房企资金短缺并未通过销售回报缓解，所以房企对建安投资仍持谨慎态度，预计全年难以恢复正常。

根据国家统计局的数据，在第一个10个月，房地产开发的土地收购面积

就商品房销售而言，前10个月，全国商品房总销售面积和销售金额恢复正，但地区差异明显。在一些城市，房价逐月下跌，销售困难。根据审评委监测数据，10月份我国商品房供应面积同比下降15%以上，明显下降。所以预计未来两个月新的库存量可能会不足，年底房企销售回笼仍有一定压力。然而，全年保持商品房销售面积和金额的正增长率并不难。