40个城市去库存一年多 二线城市风险高

自房地产行业“去库存化”以来，2018-2019年中国商品房销售面积持续下降。2020年初，由于新冠肺炎疫情的“黑天鹅”袭击，加速向下调整、交易持续低迷的楼市雪上加霜，库存规模也从下降跃升至增加，迎来新一轮周期变化。

纵观近期商品房销售面积的变化，随着棚改货币化的逐渐淡出，三四线市场的销售由热转弱。自2018年第二季度以来，我国新房存量消化速度首次放缓，商品房销售面积的减少逐月缩小，从3月份的每月1000多万平方米下降到2018年底的仅162万平方米。2019年下半年，各省市监管政策继续发酵，市场销量开始呈现下降趋势。此外，由于2020年初新冠肺炎疫情的影响，库存再次跃升。

目前整体库存情况依然健康。随着交易的逐渐恢复，库存会保持平稳且略有下降的趋势，整体风险基本可控。

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2018年商品房库存步入上行周期

自2010年以来，中国新增商品房销售面积出现了两次高峰。在2014年达到历史峰值后，中央政府的“去库存”政策有效缓解了新房积压。2018年以来，随着调控力度的加大、楼市的冷淡等因素，新房库存进入上升周期。疫情爆发后，库存飙升至新高，但尚未突破上一轮的峰值。在这种情况下，一些城市可能已经或将会出现局部库存失衡。

具体来说，有三个关键时间节点：

一是2018年第二季度以来，全国新房存量首次放缓。商品房销售面积的降幅逐月缩小，从3月份的每月1000多万平方米下降到2018年底的仅162万平方米。

第二，2019年下半年，全国新房存量由减少增加。由于苏中、Xi、长沙、武汉等各省市调控政策不断发酵，新增了包括“五限”在内的多项政策，热点城市销售一度普遍偏冷，全国商品房销售面积累计增速逐月下降，到2019年底下降0.1%。

第三，自2020年初以来，在新冠肺炎爆发期间，房地产市场崩溃，新房库存激增。2020年2月新冠肺炎疫情爆发后，全国新房市场停摆，销售规模暴跌。据统计局统计，1、2月份商品房销售面积同比下降39.9%。受此影响，2020年2月底商品房销售面积比2019年底增加3184万平方米。

根据中国80个重点城市商品房存量面积趋势，根据CRIC统计，发现2018年以来，中国商品房存量由下降变为上升，并进入上升周期。但目前我国商品房库存状况依然健康，并未突破“去库存”前的历史高点。

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40城库存去化周期超1年

就城市而言，从2020年7月底开始，我们对60个重点城市的窄商品房和宽地的去库存周期进行了对比分析，筛选出40个库存较高的城市，大致可分为三类。

其中日照、太原、大连、宝鸡为代表。这类城市不仅商品房消化周期超过12个月，土地消化周期也超过5年。

桂林、天津、洛阳、芜湖等城市，土地消化周期不到5年，但商品房消化周期超过12个月，其中桂林和北海已上升到40个月以上。

其他城市也存在一些潜在的库存风险，如广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等。不是o

从能级来说，一线库存主要面积小，二线库存主要面积大，尤其是三四线库存。根据2020年上半年不同能级商品房的库存数据，核心一线城市90-100平米的待售房屋面积占总面积的21%，其次是面积较小的80-90平米的房屋。

二三线城市主要库存落在100-120平米，主要是新房价格和居民购买力关系适中。市场供需主要需求以100-120平米的三室为主；值得注意的是，三四线城市100-120平米和120-140平米的库存比例是相等的，都在25%左右。

然而，通过比较交易来权衡不同地区不同能源水平城市的降压效果，存在显著差异。一线城市库存压力集中主要在180级以上。2020年上半年，库存占10%，但营业额只占5%。可见，疫情加剧了中高端买家的观望情绪，使得整体成交相对偏低。

其次，整体库存在70级以下、90-100级、140-160级、160 -180级的比例略高于营业额1-2个百分点左右，存在一定的去污风险。但随着疫情后整体成交量稳步回升，库存风险基本可控。

二线城市的库存压力主要集中在小区域，尤其是70平以下，库存占比高达10%，成交量占比不到5%。巨大的剪刀差使得这个地区的房屋去库存压力急剧增加，这一点不难理解。目前二线城市基本进入了刚刚需求和新改造阶段，小面积单元自然存在功能性不足、居住舒适度差的弊端，逐渐退出主流单元。所以目前小区域的库存很有可能转化为后期无法消除的“死库存”，其次是70-80级和180级以上的单位库存风险。目前库存比例基本上比周转率高2-3个百分点，后期的供给和周转的差异也很有可能被持续的弥合。

三四线城市的库存压力与二线城市基本相似，主要集中在70级以下，70-80级，180级以上。对于大部分三四线城市来说，虽然目前房价也升到了阶段性高点，但整体购房压力还是不如核心一二线城市。所以100-120级和120-140级的交易比例也明显高于核心一二线城市。虽然这两个地区的库存很高，但后期基本没有去化学化

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一线180平以上库存去化承压

从户型来看，小户型一房两厅高端改良五房整体需求不足，后期面临挑战。

总体而言，高库存城市的三居室积压量最高。2020年上半年末，30个高库存城市的三居室在新房库存中所占比例接近一半，是各类住房中最高的。两居室和四居室的房子同样可供选择，分别占总销售面积的18%和20%。一居室和五居室的房子库存量最低，不到总库存量的10%。

近三年来，三室四室的库存比例上升，而其他房间在整体库存中的比例下降。具体来说，2020年上半年末，三居室的库存较2018年底大幅增加，占比提高3个百分点；四居室的比例在三年间略微上升了1%。其他单位中，五居室及以上单位库存降幅最大，2020年上半年末占比较2018年底下降2个百分点；一居室和两居室的库存比例分别下降1个百分点。

相比之下

从能级来说，一线二线房比例还是比较高的，三线二线房占主要库存。根据2020年上半年末不同能源水平的新房存量来看，一线城市三居室的比例是40%，但两居室在总存量中的比例也是27%，远高于二三线城市。也就是一线城市还有大量未消化的房利美和房地美出售。在二线城市、三线城市、四线城市的存量中，三居室占据绝对高位，约占50%，二线三居室的存量占比更高。二四线城市库存比例在20%左右，三四线城市比例略高；剩下的一居室、五居室及以上的房子占据的库存比例非常小。

三四线城市的库存压力与一二线城市略有不同。除了一房五房以上，库存和交易比例也有“剪刀差”。其实对于大部分三四线城市来说，品牌房企的全国扩张客观上加速了人们从刚需要到改善的逐渐过渡。虽然部分城市房价也涨至高点，但整体住房压力仍不如核心一二线城市。所以三室四室的累计成交比例也明显高于核心一二线城市。这两个户型虽然库存高，但后期基本没有去化学压力。相比较而言，两个房间也不够吸引人，以后还有去化学的问题。

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一二房、五房去化压力相对较大

根据商品房销售面积的变化，随着货币化安置逐渐淡出，三四线市场的销售由热转弱。自2018年第二季度以来，我国新房存量消化速度首次放缓，商品房销售面积的减少逐月缩小，从3月份的每月1000多万平方米下降到2018年底的仅162万平方米。2019年下半年，各省市监管政策继续发酵，市场销量开始呈现下降趋势。此外，由于2020年初新冠肺炎疫情的影响，库存再次跃升，2020年2月底商品房销售面积比2019年底增加3184万平方米。

通过扩展时间维度，我们发现虽然库存已经重新进入上行周期，但还没有突破2014-2015年库存的历史高点。目前整体库存情况依然健康。结合近期7-8月份整体销售的“淡季”，预计随着交易的逐渐恢复，库存将保持平稳且略有下降的趋势，整体风险基本可控。

从面积细分来看，100-120户型和120-140户型的库存面积最大，且逐年增加。原因与整体市场的供给结构密切相关。房企偏爱大面积改良产品。随着地价的上涨，单户型面积的增加无疑会给房企带来更高的溢价空间，成为房企产品变革的重要推动力。因此，这一区域部分在整体供应中也占主导地位。

从交易比例来说，这个区域也是交易的主力军。中长期来看，大面积会占据主流市场，无论是两个孩子还是人们对生活舒适度的追求，所以这部分库存很有可能在后期销售中转化为交易。

我们认为，一线城市的二手房存量占比最值得关注，2020年上半年达到27%，远高于其他能源水平城市。目前这部分库存存在风险，后期难以消除，主要是一线城市的居民更倾向于小面积购买三室房，而二手房难以满足人们的居住功能需求。