质疑长期出租公寓:商业模式创新的恶果社会无法承受

长期出租公寓公司从2018年开始就没有好好住过。据记者不完全统计，今年最近几个月，暴风城已有20多家长期出租公寓企业。除了市对市查房、小鹰号查房以及各种类似的租房平台，连长租房的第一个“青客”也被举报拖欠房东房租，导致部分租客被房主赶走。

从今年10月份开始，深圳、上海、北京、海口、石家庄、济南、青岛、贵阳、重庆、Xi、杭州、武汉、沈阳、大连等全国各地城市爆发了城市找房危机，不少门店空置。

长期租公寓打雷，破产或者跑路，这个问题越来越严重。

疯狂扩张之后一地鸡毛

今年7月，Xi某租户通过城市房地产管理有限公司(以下简称“城市房地产管理有限公司”)Xi安分公司的“三色家园”APP客户端缴纳了25720元的租赁费，并缴纳了一个月的押金和会员费。租赁期限为一年，合同于2021年7月2日到期。10月中旬，租客接到房东电话，说没有收到市里找房子的款项，要求自己尽快搬出房子。

租客联系中介管家，联系不上，客服电话也打不通。找政府相关部门，也无济于事。一个租客向当地公安部门报案，被告知“主要责任人还在，还没跑路。现在报警只是记录登记，并不是案件。”

一些租户在维权小组中表示，Xi有数千人仅通过在城市找房子来捍卫自己的权利。涉及金额巨大。

不仅是几千名房东和房客，还有员工被骗。据有关媒体报道，就在半个月前，海口这个城市几乎成了一个繁华的城市，维权的人络绎不绝。除了租房的业主和租客，还有一大批在城镇找房子的业务员。

“从今年3月开始，在同一个地方，三色之家的招牌换了，市里找房子的招牌挂了。到目前为止，王亚超一直在海口市和三亚市找房子。掘金疯狂扩张。”来自海南媒体的另一面。

截至目前，根据全市房搜从业人员信息，今年7月至今，全市房搜仅海口就占了9150万元，如果从3月开始，仅海口就占了1亿元。如今，城市房屋搜索的招牌已经不再明亮。自从城市房屋搜索业务员成立维权小组后，城市房屋搜索基本上已经决定跑路了。

在海口市找房子的业务员为了讨薪，成立微信群，想讨回欠两个月的工资，最高20万左右，最低3到5万。在群里，这些业务员用和房东房客一样的维权方式，打标语横幅，找政府相关部门。

借来的钱如出笼猛虎

记者了解到，长期租住公寓不断的打雷闪电，让很多住户发现了一些奇怪的事情。甚至有些长期租赁公寓平台在“高收入低租金”的运营模式背后使用“租赁贷款”。

如果承租人通过长期租赁公寓出租房屋，则在协议中嵌套第三方租赁贷款协议。让租客在不知情的情况下使用“租房贷款”，租客“莫名其妙地背负贷款”。有的房产中介甚至一手撮合房东和租客，一手用租客的信用向银行借钱，然后用从银行借的钱分批高价占领更多的房子。

“租房贷款”已经成为一些长期租赁公寓扩大规模的利器之一。它可以通过小额贷款公司获得租户一年的租金，并为公司扩大住房提供资金。

一些长期租赁公寓利用合伙人金融公司的平台，诱骗租客签订小额贷款协议，美其名曰租赁协议，月租2500元，年租3万元。租客用自己的信用信息签订贷款协议后，长期租赁公寓可以一次性从财务公司平台获得一年租金，每月贷款由租客以租金的名义偿还。长期出租公寓平台公司采用抢客户、多次租房、延迟租客押金、取出租客贷款等方式。吸引了无数资金，迅速发展获得更多的房子和客户。

对于长期出租公寓平台公司，可以提前拿到一年的租金，把收租金的压力转移到贷款平台。

对于金融借贷公司来说，只要和几家中介合作，就可以打包得到大量的业务订单。公司业务增长实现了突破性增长，业绩不错，可以获得更多的风险投资。

对于租客来说，虽然签了小额贷款，但是交房租的方式已经从房贷一交三变成房贷一交一，大大缓解了经济压力。

对房东来说，租客已经签了贷款协议，这样就不太可能中途退租换房。

看起来是双赢。但业内有人认为，任何环节的任何问题都会导致不良后果。

租客和房东是最不容易出问题的，因为是个人行为，个人租客和房东的违约对整个交易过程不会有太大影响。

金融平台出现问题的概率很小，因为金融平台是出资者，而不是收款者。

最容易出问题的是长租公寓公司，因为租户通过个人信用从金融平台贷出的巨款最后都到了长租公寓平台公司的账户上。长期出租公寓拿着钱付房东房租等费用。

有人分析说“钱如出笼之虎。一旦到了别人手里，就失去控制了。”

但业内有人认为，无论是“租赁贷款”，还是直接收取年租金的“高收入低产出”、“长收入短支付”的商业模式，都使得长期租赁公寓平台公司获得了巨大的现金流。并以高于市场价的价格获得更多的房子，成为区域性的“二房东”。“拿了房子——租房——融资——再拿房子”的资本扩张模式诞生了，一些长期租赁公寓带着巨款四处奔波，通过垄断大量房屋形成市场主导地位。资金的其他用途也可以用于高周转率投资，如短期贷款。

如果长期出租公寓平台公司不顾后果地拿着钱盲目扩张，或者干脆据为己有，这种合作生态链会迅速崩溃。在这个新的生态链中，金融平台公司面临着收不到租户还款的风险，导致大量还款违约。只有长租公寓组织成了最大赢家。即使公司破产倒闭，大量资金已经到了公司负责人的手里，其去向也是个谜。

据记者采访和梳理，在几套倒塌的出租屋后面可以看到金融贷款公司。浩园恒业，北京第一套长租公寓，上海的爱情生活、爱情公寓、爱情住宅，杭州的丁家公寓，长沙的咖啡猫，都是这样。

扎牢监管之笼刻不容缓

“真正的长租公寓应该是业主直接租的。目前市场上大量公寓通过转租人转租，是一种高风险的房屋租赁行为。”房地产分析师张大伟表示，目前长期租赁公寓模式的风险主要来自于转租模式。公寓方以较轻的资金向产权人大量出租房屋，然后通过各种优惠政策以长期租金的形式转租给租户，利用这一支付时间差，从而获得大量资金，进行大规模扩张，推高租金。

在张大伟看来，目前长期租赁公寓的混乱不仅提醒租户在选择公寓和签署租赁合同时要更加谨慎，也表明该行业迫切需要监管。例如，通过监督长期租赁公寓品牌的资金，防止公寓业主收钱和离开。

近三年来，长期出租公寓密集的雷电风暴引起了监管部门的关注。包括上海、成都、广州、合肥、杭州在内的许多城市都在房屋租赁市场发布了风险警示，建议消费者谨慎选择房屋租赁企业，谨慎确认租赁价格，并建议使用合同示范文本，以防范“高收高租”、“长租短付”等一系列风险。

9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》。一系列政策行动表明，监管部门已经清楚地认识到长期租赁市场的风险，并向房屋租赁企业展示了监管之剑。

记者了解到，在全国许多地方长期出租公寓的雷电风暴中，9月2日，深圳市公安局龙岗分局已对深圳意公寓涉嫌合同诈骗一案立案，并成立专案组进行调查。此案正在进一步调查中。

对于长期出租公寓的运营模式，有声音尖锐地指出：说到底，某一种商业模式的创新，短时间内的繁荣，并不能导致只有少数人盈利，而不良后果和负面影响将由社会承担。