月销量超过2万套！武汉市场高流量回归背后的隐忧

11月20日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了10月份房地产市场数据。1月至10月，武汉新销售商品房12.893万套，销售面积1462.69万平方米(签约商品房16.7871万套，面积1980.54万平方米，与9月末、8月份库存1977.34万平方米、19866套基本持平。今年以来，武汉的住房存量一直保持在2000万平方米左右的高位。

一个奇特的现象是，在武汉，一些房地产企业在三个月的土地收购后开始积累客户，五个月后项目开始开放。这些新盘迅速投放市场，与去年征地开发的楼盘竞争。这使得整体市场供应量比去年大得多，而且有一种感觉，更多的房子在武汉有出售。

年初，为对冲疫情带来的负面影响，武汉发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》(以下简称“六项措施”)，六项措施将持续执行至明年3月31日。武汉市出台了六大房企专项救助政策，放宽了预售标准，提高了房企预售监管资金的使用效率。房地产项目在高层建筑达到1/4，多层建筑达到正负零的时候可以出售，缓解了企业开始出售的时间压力，也为房企加快周转提供了条件。

“任何政策都有两面性！”李国正表示：“六家房企的纾困政策有利于促进投资和刺激消费。但随着预售条件的全面放宽，新的土地和项目进入市场的步伐加快，旧建筑仍在分期出售。多种因素导致市场库存过高，使得市场竞争更加激烈。叠加国家对住房融资的“三条红线”要求，让品牌房企可以开始加快推进入市和撤资。"

尹也认为：“项目销售进入市场的门槛低，诱发了企业急功近利的心理，从而为房企提供了增加杠杆和高周转的空间和条件。而且无形中增加了市场供应量。许多房企也提高了下半年对武汉的销售目标和预期。”

从9月和10月的数据来看，武汉市场成交量的回升是巨大市场供给的结果。今年的市场供应基数比去年高得多。其实大部分项目都没有预期的那么好，很多项目都不到50%，然后进入一个艰难的平销期。

在竞争激烈的市场上，也有明星楼盘项目，开盘就售罄。中建星光城销售额以10.7亿元成为武汉10月份的销售皇冠。中建三局一位房地产负责人焦虑地表示：“虽然个别楼盘卖得不错，但武汉三镇的城市各个区域、各个房地产板块的竞争非常激烈，从销售数据来看，市场分化越来越严重，也给员工带来了很大的挑战和压力。”

目前，武汉市场的主要特点是供给井喷，但市场需求仍存在缺口，难以平衡市场供求。

相关数据显示，从需求分类来看，刚刚需求和改善需求仍然是武汉市场的最大支撑。1-10月，武汉2-2.8万元/平方米的物业拆迁率达到62%，排名第一。10000-20000元/平方米的建筑以59%的去污率排在第二位。而价格超过3万元/平米的高端项目，销售困难，处境艰难。

尹担心的是武汉的人口如何才能完全恢复？疫情过后，武汉400万流动人口规模尚未回归，如何回归？从全国各大城市的人才政策来看，武汉的人才政策和落户政策过于单一和狭隘。所以武汉的人才政策应该更宽泛，落户门槛应该更包容。

“融创、万科、保利等龙头企业都同时有多个项目出售，针对价格变动的推广项目越来越多。很多项目的实际成交价格低于批准的预售价格，武汉很多地区变成了买家。市场。”李国正说。