市场下行压力加大 哈尔滨打响“救市”第一枪

近几个月来，全国楼市似乎还沉浸在过热的氛围中，杭州、深圳等地频频出现混乱，火热的二三线城市纷纷出台打压政策。但随着年底市场进入冲刺阶段，市场面临下行压力，不少城市相继出台“救市”政策，成为楼市“分化”过程中不可忽视的另一面。

已经进入寒冬的东北城市哈尔滨将发布《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，明确鼓励房地产企业通过打折促销、团购等方式销售新建商品房。此外，广东省清远市也出台了类似的“救市”政策。

其实哈尔滨“救市”的背后，反映的是东北楼市疲软的事实。近几年东北商品房交易面积在2017年达到高峰，之后交易规模持续下滑。据国家统计局统计，2019年全年销售面积达到7503万平方米，同比略有下降，销售金额突破5899亿元，达到往年峰值。整体市场表现好于预期。2020年的疫情袭击加速了东北楼市的下跌，成交量和价格连续几个月下跌，可见市场下行压力。

　01哈尔滨打响“救市”第一枪

哈尔滨只是东北楼市的缩影。在东北整个市场下行的压力下，因为城市的政策，“救市”势在必行。

据媒体报道，黑龙江省哈尔滨市将发行《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》鼓励房地产企业盈利，从而打响鼓励房地产企业降价的第一枪。哈尔滨住建局工作人员的回应证实了消息的真实性。

具体来说：在信贷政策方面，支持银行给予与住宅公寓相同的住宅用途贷款政策；对公积金政策的支持力度加大，支持异地缴存公积金的职工在哈尔滨申请公积金贷款，使异地职工在哈尔滨享受相同的住房公积金贷款政策；灵活就业人员可连续缴存公积金6个月申请贷款。

在销售方面，支持和鼓励房企给购房者利润。在此基础上，对于救助人员、抗疫表彰人员等特殊贡献群体购房，将给予他们更多的购房优惠政策；新建商品房销售下行压力较大的区县(市)应及时告知当地新建商品房库存、销量及下行压力，积极引导和鼓励企业采取打折、团购等方式。根据市场情况销售新建商品房获利。

不仅哈尔滨在救市，房价也连续四个月下跌。整体来看，横盘四年的中部大城市郑州也加入进来了。近日，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则(试行)等3个文件的通知》，鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式。确需以实物安置的，实物住房安置面积人均不得超过70平方米。时隔四年，郑州再一次提到“鼓励货币化安置”来提振楼市。

此外，广东清远也出台了相关“救市”政策，未来将有更多城市加入。

02哈尔滨新房库存高企，去化周期超23个月

其实哈尔滨楼市只是一个缩影。在此之前，哈尔滨很多开发商就开始了“抢收”模式，主动降价。

哈尔滨本地房地产经纪人陆向我们介绍说，今年新开的楼盘大多都是打折盈利的，“今天”的价格比开盘时便宜了几千块钱。

据卢介绍，早在今年“十一”黄金周期间，不少本土品牌房地产企业就开始加大促销力度。“国庆有国庆活动，双十一有双十一活动。即使没有特别的

国家统计局10月发布的70个城市新建商品房销售指标数据显示，10月份哈尔滨新房和二手房价格同比涨幅较上月有所回落。哈尔滨10月新增商品房销售环比增长0.1%，同比增长2.8%；哈尔滨二手房价格环比下降0.4%，位居全国第二。今年6月以来，哈尔滨二手房价格环比下降，9月份全国领先。

今年10月份，哈尔滨商品房市场的销量和销售量均出现下滑。房地产市场10月份监测报告显示，10月份哈尔滨市6个区共销售商品房6534套，交易面积62.9万平方米，分别比上个月下降11.53%和13.5%；平均成交价环比下降0.36%，同比下降5.95%。自去年11月以来，哈尔滨房地产市场呈现供大于求的趋势。今年1-10月，哈尔滨市商品房月平均成交量勉强达到2019年月平均成交量的63%，市场回暖依然乏力。

从库存来看，哈尔滨100个城市的库存去库存周期也处于较低水平。从住宅交易趋势来看，哈尔滨住宅交易量连续四个月下降。根据柯睿数据，截至10月底，哈尔滨商品住宅库存去库存周期达到23.1个月，新房销售比在柯睿监测的100个城市中排名第六，仅低于景德镇、日照、包头、北海、漳州。

由于前期土地供应量大，哈尔滨市场一直处于供大于求的状态。虽然近年来土地供应规模大幅萎缩，但长期供求比例仍然很高。

2020年前三季度，哈尔滨住宅用地交易规模已突破800万平方米，较去年全年增长50%以上，主要得益于东北亚申哈工业园、郭波等新区的规划开发，释放出大量住宅用地空间，未来库存压力依然不小。0340城市库存压力大，三类城市风险增加。就城市而言，有三种城市的去化学压力和库存风险增加。

通过对2020年7月底开始的60个重点城市的狭义商品房和广义土地去库存周期的对比分析，凯瑞研究中心认为，狭义商品房去库存周期超过12个月的城市存在库存风险，广义土地去库存周期超过5年的城市未来库存风险更大。结合他们的绝对库存值，选择了40个库存较高的城市，大致可以细分为三类。

短期和长期存量高的城市，如日照、太原、大连、宝鸡，不仅商品房消化周期超过12个月，土地消化周期也超过5年。

短期库存高的城市有桂林、天津、洛阳、芜湖等城市。这些城市的土地消化周期不到5年，但商品房消化周期超过12个月，桂林和北海上升到40个月以上。

其他城市也存在一些潜在的库存风险，如广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等。不仅狭义的商品房去周期达到高库存城市的范畴，而且这类城市在新房供应后还会有较大的存量压力。商品房和土地库存规模大。比如青岛、沈阳的商品房库存量在2000万平方米左右，未来新房销售冷的话，库存风险会急剧恶化。

事实上，尽管疫情突然爆发，中央政策层面仍继续坚持“房无投机”的定位，落实城市主体责任。

地方政策总体稳定，楼市过热、房价涨幅最高的城市将升级调控。对于年销售额占比大、楼市存在隐患的压力城市，疫情加剧了市场下行压力。同时，地方财政

需要警惕的是，地方政府会走单纯依靠房地产刺激经济的老路，但只会治标不治本。我们认为，地方政府首先要承担起地方主体的责任，“按市决策”的前提是落实“房无投机”、“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，摆脱对房地产的过度依赖，在疫情过后短暂的恢复期和经济转型的痛苦时期保持坚定的努力。

出于“平抑预期”的需求，受压力的二三线城市有望“按市决策”，从保护市场主体的角度缓解市场压力和企业压力。具体而言，那些人口长期净流出、市场需求相对疲软甚至房地产存量较高的压力城市，将在土地出让和房地产交易方面给予支持。