国家统计局:物价上涨平稳 销售投入充满弹性

10月份，深圳二手房销售价格环比上涨0.9%，在70个城市中排名第一，而扬州新建商品房和二手房价格分别排名第一和第二，而华北二线城市价格疲软。总体而言，房价环比涨幅普遍下降，同比涨幅基本稳定。1-10月商品房销售面积与去年同期持平，但商业地产市场表现不佳；房地产开发投资增速连续5个月上升，个人房贷增长9.8%，说明近期市场活动相对较好。

近日，国家统计局发布《2020年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》 《2020年1月~10月全国房地产开发投资和销售情况》，揭示今年中国楼市运行情况。

深圳、扬州表现亮眼

华北二线城市房价走弱

10月，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，增速较上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.2%、0.3%、0.5%、0.2%。二手房销售价格环比上涨0.5%，涨幅较上月下降0.4个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.4%、0.5%、0.6%、0.9%。

值得注意的是，深圳二手房销售价格涨幅居70个城市之首。对此，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，深圳二手房销售价格上涨一直处于渠道持续收窄的状态。壳牌研究院的数据显示，10月份深圳二手房业主增幅占45.5%，比7月份(调控月份)窄15个百分点。随着调控效果的逐渐显现，预计涨价会有所缓解。

31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.1%，增速较上月回落0.2个百分点。其中，华北大部分二线城市新建商品房销售价格环比下降，如郑州下降0.5%，天津下降0.4%，太原下降0.3%，青岛下降0.2%。值得一提的是，最近因出台鼓励住房消费政策而备受关注的哈尔滨，10月份新商品房销售价格环比上涨0.1%。

31个二线城市二手房销售价格环比上涨0.2%，与上月持平。其中，沈阳和银川的环比涨幅最高，为0.8%，而华北二线城市二手住宅销售价格跌幅最大，华南二线城市二手住宅销售价格涨幅最大。

35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比上涨0.2%，增速分别比上个月下降0.3个百分点和0.4个百分点。值得注意的是，10月份扬州新建商品房和二手房价格涨幅在70个城市中排名第一和第二。徐小乐认为，今年长三角地区的城市楼市表现普遍好于其他地区。扬州地处长三角，享有长三角区域协调发展的利益。前十个月扬州住宅用地交易量已经和去年挂钩，平均升水率30%，比去年高11个百分点左右。土地市场热量传导到住宅交易市场。

与去年相比，10月份一线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨4.1%和8.0%，涨幅分别比上个月高出0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品房销售价格同比上涨4.4%，增速较上月下降0.4个百分点；二手房销售价格同比上涨2.1%，环比小幅上涨0.1个百分点。

诸葛住房数据研究中心分析师陈伟认为，10月份新增商品房价格较上月上涨45个城市，较上月下降10个；6个平城市，比上个月少一个；下降的城市有19个，比上个月增加了11个。随着越来越多的城市出台调控政策，房价上涨的城市数量从7月份开始持续减少。进入传统的“金九银十”销售季，房地产企业在销售窗口期积极营销，以价换量现象增多。10月，二手房价格上涨城市39个，比上个月减少11个；4个持平城市，比上个月增加1个；27个城市下跌，比上个月多10个。总体而言，各城市二手房销售价格涨幅较上月有所回落或持平，其中一线城市涨幅最高，热度仍领先于各城市。

徐小乐认为，今年下半年，房价上涨较快的城市相继出台调控政策，效果立竿见影。徐州、银川等前期增速最高的城市，调控后房价增速收窄至1%以下。11月以来，“一城一策”调控政策不断深化，进一步延伸到衢州、台州、海盐等三四线城市，近期出台了限制销售、严格检查首付贷款等政策。价格涨幅大、市场热情高的城市，很大概率会有约束市场供需两端的政策。

销售面积追平去年同期

商业地产市场欠佳

1-10月商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月下降1.8%。其中，住宅建筑销售面积增长0.8%，写字楼销售面积下降14.5%，商业和商业建筑销售面积下降14.0%。商品房销售额达到131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅楼宇销售上升百分之八点二，写字楼销售下跌百分之十二点八，而商业及商用楼宇销售则下跌百分之十五点八。

壳牌研究院高级分析师潘浩表示，1月至10月的商品房销售面积与去年同期持平。自5月份以来，销售方继续努力逐步恢复商品房交易面积，当月商品房销售面积连续六个月超过去年同期。1-10月，商品房平均销售价格为每平方米9878元，同比上涨5.8%，年平均销售价格与1-9月持平。根据数据计算，10月份平均售价为每平方米9875元，较上月下降1.9%，延续了9月份平均售价的下降趋势。原因是前期稳定市场的调控政策逐渐在各地生效，为了对冲融资压力，近两个月推出各种促销措施，销量不断增长，价格略有下降。从历史时期来看，2017年至2019年的环比降幅分别为1.6%、2.5%和1.2%。综合判断，这个月价格下跌是周期性的回调，不会影响市场的长期稳定趋势。根据对壳牌新房带和认购指数的观察，10月份这两个指标仍然保持增长，因此成交量很可能在今年年底上升。预计今年成交量将超过去年，成交价格增速保持稳定。

住房研究所所长张博表示，值得注意的是，商业地产的表现持续下滑。销售额方面，1-10月写字楼和商业营业用房销售额分别下降12.8%和15.8%，疫情对实体经济的影响在商业地产层面较为明显。

1-10月，东部和西部地区商品房销售面积和销售量均高于去年同期。其中，西部地区商品房同比增速首次转正，而东北地区正在逐步恢复，但恢复速度较慢。具体而言，东部地区商品房销售面积为5.4532亿平方米，同比增长4.0%，增速比1-9月高1.8个百分点；销售额达到73165亿元，增长11.1%，增速提高2.2个百分点。中部地区商品房销售面积36053万平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0个百分点；销售额26325亿元，下降2.9%，降幅收窄2.8个百分点。西部地区商品房销售面积37155万平方米，增长1.0%，1-9月下降1.0%；销售额达到27565亿元，增长3.6%，增速提高1.5个百分点。东北地区商品房销售面积5554万平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点；销售额4611亿元，下降4.8%，降幅收窄0.2个百分点。

10月份商品房销售面积49492万平方米，比9月份减少89万平方米。其中，住宅销售面积减少148万平方米，写字楼销售面积增加31万平方米，商业销售面积减少36万平方米。

方正证券认为，第三季度以来销售额的增加主要是由于房地产企业积极营销和加速供应。但9、10月份实际去化学化率并不好，年底房企去化学化仍有压力。随着年中潜在购房需求的释放，叠加调控政策继续加大，房地产信贷政策适度收紧。预计11月和12月增速会下降。预计销售面积年增长率为-1.8%至-1.6%。

但中泰证券认为，房地产企业常年保持高效率和推市意愿，推高了下半年销售回升。按照从征地到推的节奏，预计到今年年底，商品房销售面积年增长率将恢复到3%左右。

投资增速连续5月上升

个人按揭贷款涨幅较大

1-10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮认为，房地产开发投资增速已连续5个月上升。随着经济的稳步复苏，房企的投资信心逐渐恢复，但尚未恢复到去年的平均增长率，短期内仍有增长空间。

从地区来看，西部地区的投资增长率最高，其次是东部地区、东北地区和中部地区。具体情况是，1-10月，东部地区房地产开发投资61714亿元，同比增长7.1%，增速比1-9月高0.6个百分点；中部地区投资23372亿元，增长2.4%，增速提高1.5个百分点；西部地区投资26636亿元，增长8.3%，增长0.2个百分点；东北地区投资4834亿元，增长5.6%，增速提高1.2个百分点。

1-10月，房地产开发企业住房建筑面积880117万平方米，同比增长3.0%，1-9月增速下降0.1个百分点。新开工住房面积180718万平方米，下降2.6%，降幅缩小0.8个百分点。完成住房面积4.924亿平方米，下降9.2%，降幅缩小2.4个百分点。潘浩表示，商品房建筑面积同比增速持续下降，主要受季节影响。今年年底，新开工增速放缓，但竣工速度加快。房企将面临11月份的债务偿还高峰，也将承受年底业绩完成的压力，这将促使房企进一步加快建设进度，促进支付，进而对房地产开发投资的增长率起到一定的促进作用。

1-10月，房地产开发企业资本金达到15.307万亿元，同比增长5.5%，增速比1-9月提高1.1个百分点。其中，国内贷款22378亿元，增长5.1%；利用外资111亿元，下降15.2%；自筹资金50045亿元，增长6.5%；存贷款51287亿元，增长4.3%；个人房贷24312亿元，增长9.8%。

王小妮表示，房地产开发企业1-10月同比增速比1-9月高1.1个百分点，主要是“金九银十”期间个人房贷上升，10月份个人房贷增速为9.8%。此外，受海外疫情影响，利用外资连续两个月下降。

潘浩表示，住房企业的资本状况不断改善。除利用外资同比下降外，国内贷款、自筹资金、存款和预收账款以及个人抵押贷款的同比增长率均有所上升。预计年底，在债务偿还和融资压力以及年终业绩压力的影响下，房地产企业将加快去融资，个人抵押贷款、存款和预收款增长率将继续上升。

张博表示，从资金到位情况来看，国内贷款22378亿元，增长5.1%，其中相当一部分是“借新还旧”；存款和预收款增长4.3%，充分反映了房企销售动作的加快，尤其是“金九银十”期间房企大规模推广的体现；个人房贷增长9.8%，说明最近市场活动比较好。预计未来两个月，新建商品房和二手房的整体成交量将达到甚至超过去年同期水平。