长春楼市2021年可能会比较困难 看好2022年

“今年特别难！”这是长春房地产行业最普遍的感受。

不到一个月，2020年就结束了。记者调查了长春的行业和房地产，发现长春很多开发商的销售压力还是比较大的。

他们认为压力主要来自三个方面：一是疫情导致上半年大部分时间楼市停滞；第二是政策。今年9月，长春出台“龙七条”提高首付比例；第三，长春房价四年上涨，之后进入平台期。

“这三个方面导致开发企业支付周期延长，支付压力加大。”当地业内人士称。嘉里长春高级分析师冯江告诉记者，长春的房地产市场在明年上半年可能会更加困难，因为供应增加且集中，这更加“看好明年”。

逼出来的擦边球：首付分期

9月23日，长春市人民政府发布《关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》(《龙七条》)。其中，对商品房市场影响最直接的是调整商品房信贷政策。政策将一、二套商品房首付比例由20%提高到30%，二套商品房首付比例由30%提高到40%。第三条及以上商品房贷款不予发放。

新政的迅速行动让许多买家措手不及。按照100万的房价，新需要的房子首付增加10万，第二套房子首付增加20万。

“龙七条”政策出台后，开发商立刻感受到了市场的变化。在“龙七条”实施之前，当地一些开发商实施了“低首付”。“龙七条”实施后，也有开发商尝试测试低首付。在发现没有被叫停后，长春房地产市场“低首付”遍地开花。

记者走访了长春新区北湖区、长春新区高新区、二道区、宽城区、镜月区等多处建筑。除了少数大型国企，没有首付分期政策，其他楼盘可以实行首付分期。

有的首付分三年，有的首付分五年，有的在五年分期的基础上推出零首付，有的楼盘在五年、十年首付分期政策的基础上再提供一个车位。

长春调控政策提高首付比例的初衷是为了在消费方增加杠杆，开发商首付分期相当于降低杠杆。一旦这种“猫鼠游戏”被严查，首付分期被明令禁止，长春楼市的变数将会很大。

看好2022年

2016年以后，长春房价给人印象深刻，直观。从2016年到2020年初，长春房价以每年“肉眼可见”的速度增长

嘉里长春高级分析师冯江告诉记者，从2016年到2020年初，长春的房价涨幅将达到每年每平方米1000元左右。“2016年长春房价只有6000元/平米左右。经过四年的发展，房价已经基本与长春作为省会城市的房价相匹配。”

“2016年，长春的房价作为省会城市确实有点太低了。经过四年的增长，目前的房价已经进入了一个缓冲期，或称平台期。”冯江说。

总体来说，长春的待售房产单价在1万元/平米左右，也有均价1.5万元/平米的房产。

现在一些新市场上市，价格明显低于预期。例如，长春市镜月区南林河街的一个住宅项目，今年以每平方米5900元的底价获得了土地。目前小高层的价格在11000元/平米左右，可以分期付款。据当地业内人士分析，5900元的底价，加上建设成本和资金成本，使得开发商几乎是以成本价出售

“如果新报价的价格略低于预期，质量有所提高，市场仍然非常认可。数据显示，今年1月至11月，前十家公司的销量均好于去年。”冯江表示，长春房地产市场的整体需求是没有问题的，这取决于开发商的房地产是否有亮点。“今年，许多外国开发商在房地产质量上付出了努力，加上学区和价格等因素，赢得了买家的青睐。”

关于长春楼市的未来走势，冯江分析，明年可能会更加艰难，他对明年持乐观态度。他认为，今年9月“长七条”调控政策出台后，长春市的土地供应将会很大，特别是12月份将有40块土地出售，这表明明年将会有更多的产品上市。所以明年去库存的压力会加大，明年上半年开发商可能更难。如果明年下半年调控政策适当放松，开发商的压力就会减轻。“总的来说，我更看好后年的房地产市场。目前，长春和沈阳在国家中心城市的竞争非常激烈。如果长春成为全国中心城市之一，对长春房地产市场来说绝对是好消息。”