棚改规模缩水65% 三四线楼市将迎来新一轮调整期

2020年是棚改的最后一年，棚改三年攻坚计划结束，大规模拆建时代即将结束。

2015-2018年，棚改货币化安置带动三四线城市房地产市场全面活跃，房价普遍上涨。特别是2016年和2017年的棚户货币化安置起到了催化剂的作用，迅速激活了三四线城市的房地产市场，带动了大量的增量购房需求，成为市场由冷转热的重要诱因。

2019年以来，棚改市场进入相对平静期，棚改市场规模呈下降趋势，12个省的计划建设量下降53%。2020年《政府工作报告》没提棚改，棚改淡了，老改补了位置。在国家层面，没有制定具体的启动计划，12个重点省份棚改市场规模持续下滑，计划启动量较2018年下降65%。随着棚改退潮，三四线城市房地产市场可能进入新一轮调整期。

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烟台、驻马店等棚改退潮楼市下行压力加剧

事实上，很多三四线城市由于棚改规模下降，整体成交量大幅下降，其中以山东烟台、河南驻马店最为典型。棚改规模逐渐消退，成为楼市由热转冷的重要因素，市场下行压力加大。

2018年下半年以来，棚户减少，烟台、驻马店等房地产市场逐渐转冷，市场需求和购买力逐渐疲软，疫情过后市场下行压力加剧。

以烟台为例，2016年至2018年，棚改货币化步伐加快，计划建设量逐年增加至3.4万套。受此影响，烟台房地产市场持续升温，2017年商品房交易面积升至685万平方米，创历史新高。

到2019年，烟台棚改计划建设量降至3607套，同比大幅下降89%。2020年，规划建设量进一步下降至792套，同比进一步下降78%。相应地，2020年烟台房地产市场下行压力加剧，1-11月累计成交352万平方米，仍同比下降18%。

图：2015-2020年烟台市商品房交易面积及棚改规划建设量(万平方米，套)

数据来源：审评委，政府网站

河南驻马店的情况也不容乐观。2018年驻马店棚改市场建设“大而快”，规划年建设量飙升至10.8万套的历史新高。到2020年，计划建设量降至1.4万套，比2018年下降87%。房地产市场，2018年下半年市场转冷，市场观望情绪明显好转。新开项目普遍出现客户存储不足、率下降的情况。疫情过后，驻马店市场持续转冷，愈演愈烈。

从市场表现来看，总体上有两种市场状态。一方面，优质客户已经枯竭，整体客户质量下降，价格成为首要关注因素。潜在的购房者通常都在收紧钱袋。全市都在看房价比较高的房子，买房决策周期明显延长，对价格极其敏感。100元/平米的差价成为买不买的重要因素。另一方面，由于现金流周转压力，地方站

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棚改拉动效力减弱亳州、阜阳等楼市由热转冷

还有一些城市，虽然棚改的整体市场规模仍处于较高水平，但棚改对楼市的推动作用明显减弱。典型城市如亳州、阜阳等。2020年，阜阳、博智将开工29000套棚子

亳州也是典型。疫情之下，房地产市场分阶段转暖，但第三季度市场又转冷。主城区市场需求基本饱和，城镇居民家庭有2-3套房，重购住房需求疲软；乡镇客户的购买力往往很差。他们对价格极其敏感，但不太在意品牌和产品实力。全市看房子对比价格很正常。虽然拆迁户购买力依然雄厚，郊区补偿标准在4000-5000元/平方米，补偿资金足够购买1-2套商品房，但由于市场需求饱和，很难从根本上扭转市场面临的需求瓶颈。

总的来说，棚改正在逐渐退潮，大部分省市棚改的建设量还会继续下降，对房地产市场的影响会很大，对楼市的驱动力会呈下降趋势。

随着棚改带动的大量增量房需求快速退出，三四线城市下行压力将会加剧。短期来看，强势三线城市市场需求增长乏力，交易可能进入下行通道。疫情过后，疲软的三四线城市不仅降低了成交量，还预期房价会转跌。

中长期来看，楼市的前景最终会回归城市基本面。强势三线城市持续出现移民净流入，市场需求依然充裕，有强大购买力支撑，市场前景看好。随着弱势三线城市本地人口持续外流，市场需求瓶颈明显。叠加前期，房价快速上涨，市场购买力不可避免的透支，而市场前景几乎不容乐观。