很多地方加强预售资金监管 释放了什么信号？

临近年底，对商品房预售资金的监管再次收紧，并逐渐形成了趋势性政策。仅12月份过半，成都、唐山等7个城市出台了商品房预售资金监管办法。

加强对预售资金的监管具有重要的信号意义，可以保证项目资金运营的安全，防范房地产行业的财务风险，降低企业因挪用资金而未完成业务的风险。总的来说，确认了签名。

同样的事情发生在四川德阳。今年10月，开发商数据显示，今年申请破产的企业数量已超过460家。一方面，这些房地产企业的破产是由于“挪用资金”，导致资金链断裂。

事实上，今年对监管资金的严格控制也体现在港交所的IPO上。年初在港交所上市的部分房地产企业未能顺利通过询价，主要是监管资金被挪用，资金链抗风险能力较弱。

在a股监管政策更加严格的情况下，赴港IPO的房地产企业越来越多，但今年内地房地产企业拿到港股门票的数量低于往年。很多中小房地产企业在一个“提交-失效-提交”的周期内提交了招股说明书，有的甚至在招股说明书到期后没有下文。这意味着监管部门对企业提出了更高的要求。

现房销售并非解决之道

在房地产业发展的早期，预售制度解决了一些住宅企业发展资金不足的问题，对我国城市化进程起到了助推作用。随着行业的逐渐成熟，“三高模式”不可持续，预售制度的弊端开始显现，“烂尾楼”就是弊端的一种表现。

今年9月，中央媒体发表文章指出，为避免烂尾楼民生之痛，取消商品房预售制度势在必行。

从房地产的属性来看，取消预售制度，促进现房销售是不可能的，取消期房预售证也是不可能的，而预售资金的监管将是大趋势，这并不意味着商品房预售制度应该取消。

一旦取消，将给一些中小房企带来致命打击，产生新的风险，诱发新的问题。从长远来看，现有的房屋销售会增加开发商的成本，这也会推高房价，带来新的问题，所以现有的房屋销售不是解决办法。

关于现有的房屋销售，许多城市也进行了试点尝试。比如2017年3月，杭州实施了一段时间的“现房销售”模式。当时杭州为了遏制土地拍卖的高溢价，规定在地块上建造的商品房，在升水率达到50%时作为现房出售，但政策只持续了4个月。

2018年，广东省尝试改革商品房预售制度，并在深圳龙华金茂大厦进行了现房销售项目试点。

也是在2018年，合肥市房地产管理局发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，鼓励和支持房地产开发企业出售现房。

到2020年，海南省将全面改革商品房预售制度，对新出让土地建设的商品房实行现行的房屋销售制度。这是中国第一个完全取消预售制度的省份。

从企业的角度来看，在目前市场平静、融资方受阻、企业销售放缓的环境下，现有的房屋销售将占用大量资金，影响资金周转，无疑带来更大的发展压力。

“预收账款”重要性凸显，房企需加强运营能力

根据国家统计局的数据，1-10月，房地产开发企业到位资金达到153070亿元，其中存款和预收款达到51287亿元。

Cree研究中心数据显示，今年上半年，98家样本房地产企业整体预收账款较2019年底增长9.1%，而生息负债增速为6.2%。自2016年以来，预收账款的增长速度明显快于计息负债。同时，近35%的样本房地产企业，预收账款/计息负债比例大于1，意味着预收账款(无息债务)高于计息债务。

过去，在大规模扩张的过程中，总部房企往往会利用预收款来煽动企业的经营杠杆，以满足经济资本需求，优化财务指标。以华润和保利为例，近几年预售账户负债率不断提高，一定程度上实现了稳定财务杠杆的目标。

预计今年预收账款规模将继续增长，对计息负债的替代效应将更高。在这种趋势下，市场竞争将会加剧，这将对房企的经营和控制能力带来更大的考验。

但是，过度依赖预收账款的杠杆化管理，无疑会带来一些风险。

对于处于规模扩张阶段的房地产企业来说，在商品房预售制度下，提前收到的账款有很大一部分用于投资新项目，可能导致后续运营资金不足，影响项目建设进度和结转效率，从而产生违约风险。而且扩张型房企一般都是“双高”房企，即高预付款杠杆和高财务杠杆齐头并进，这样的房企更要警惕杠杆风险。

另一方面，预售制度的弊端也受到了社会的高度重视。从预售资金监管趋势来看，预售制度改革或调整的可能性很大，对现有房屋销售的预期依然存在。不可否认的是，现有房屋一旦在未来出售，可能会对房企的资本体系造成很大影响，尤其是依赖预收款的房企，将面临更大的运营风险。各种迹象表明，行业已经进入高质量发展阶段，企业需要增强抵御风险的运营能力。

在12月11日召开的第四季度政治局会议上，再次强调“促进房地产市场稳定健康发展”，这将贯穿下一个行业发展周期。目前，对商品房预售资金的监管将成为一大趋势。随着房地产行业的发展，政策基调转向“稳定”，行业发展从“增量”转向“质量提升”，迫使企业更加重视产品质量，提高运营管理和控制能力。对于企业来说，只有不断优化产品线，提高产品实力，保证按质交付项目，才能在未来的市场中寻求有利的地位。